YY | 地产宏观速递（Jan）：销售表现持续恶化，政策效果边际走弱

ratingdog · 公众号 · · 2024-02-29 07:27

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受春节假期影响，24年以来供需两端政策落地的政策效果尚不明显，1月商品房销售维持低迷态势，土地投资供应持续收缩，需求止跌转涨，市场景气度有所回升。2月5年期以上LPR大幅下调后，购房者置业成本下降，有望强化核心城市政策效果，降低购房者观望情绪。

销售端 ： 1 月单月销售量价同比维持低迷态势。价格走势来看，新房成交一、三线城市继续承压，二线城市回落，二手房市场进一步恶化，成交面积而言，各能级表现持续走弱，但边际有所回升。北上广深高频数据显示，新房与二手房北广深量价或持平或呈不同程度好转，上海出现一定下探，政策效果有所显现，但可持续性较弱，关注进一步宽松举措。

投资端 ： 土地投资供应持续收缩，需求止跌转涨，市场景气度出现回升。 1月100大中城市土地成交溢价率较12月边际改善，一、二、三线城市溢价率水平均有所修复。1月以来，重庆（23年第五批）、沈阳（23年第三批）、上海（23年第四批）、东莞（23年第二批）等城市进行了集中供地。其中重庆低温收官，沈阳土地市场冷淡，上海土拍热度平稳，东莞实际供地远少于计划供地，土地市场情绪整体冷淡。 整体来看，集中供地城市土拍市场冷淡。

融资端 ：截至23年12月29日，23年央企开发商累计净融资359亿元，国企开发商累计净融资540亿元，非央国企开发商累计净偿还2,369亿元。23年国企净融资明显升高，央企净融资下滑，非央国企净融资仍为大额流出状态。就24年2月以来，央企开发商净偿还78.42亿元，较1月由净流入改为净流出，国企开发商净融资26.96亿元，较1月融资减少，非央国企开发商净偿还263.63亿元，较1月偿还有所下降， 央国企融资边际回落，民企融资有所改善 。

政策端 ： 2024 年1月中旬以来，我国房地产政策环境持续宽松，政策发力点主要聚焦于融资端与需求端。从市场情况来看，受春节假期影响，24年以来供需两端政策落地的政策效果尚不明显，销售低迷态势未见改善。春节后，居民工作、购房置业逐渐进入正轨，一线及核心二线等前期出台政策的城市，政策效果有望进一步显现。24年2月5年期以上LPR大幅下调后，购房者置业成本下降，有望强化核心城市政策效果，降低购房者观望情绪。

一、销售端：量价维持低迷态势，市场表现持续恶化

1 月单月销售维持低迷态势。价格走势来看，新房成交一、三线城市继续承压，二线城市回落，二手房市场进一步恶化，成交面积而言，各能级表现持续走弱，但边际有所回升。北上广深高频数据显示，新房与二手房北广深量价或持平或呈不同程度好转，上海出现一定下探，政策效果有所显现，但可持续性较弱，关注进一步宽松举措。

新房市场 ：新房成交一、三线城市继续承压，二线城市回落。 24年1月统计局70大中城新建商品住宅价格指数同比下滑1.20%，较23年12月变动-0.30pct，一线\二线\三线城市同比分别为-0.50%\-0.40%\-2.10%，较12当月同比分别变动-0.40pct\-0.50pct\-0.30pct， 一、三线城市同比跌幅继续扩大，二线城市同比由正转负。 24年1月百城住宅价格指数环比为+0.15%，较23年12月变动+0.05pct， 环比持续改善 ，其中，一线\二线\三线城市环比分别为+0.16%\+0.14%\+0.05%， 一、二、三线城市环比增速进一步扩大。

二手房市场 ：24年 1月二手房市场进一步恶化，各能级城市同比跌幅持续加深。 24年 1月70大中城二手房价格指数同比下跌4.40%，较23年12月-0.30pct。一二三线城市同比为-4.90%\-4.40%\-4.50%，较23年12月当月同比分别变动-1.40pct\-0.40pct\-0.30p ct。

销售城市结构 ： 30 大中城 各能级表现持续低迷，但边际有所回升。 24年1月30 大中城市一线\二线\三线成交面积同比分别为-6.19%\-6.29%\-9.73%，较23年12月单月同比分别变动+0.05pct\+2.37pct\+8.88pct。 就跌幅表现而言，一、二、三线城市同比跌幅均有所收窄。

高频数据 ： 24年2月第四周30大中城周度平均成交面积较2月第二、三周显示： 一、二、三线城市均边际回暖，主因春节假期新房成交量较低，节后居民购房意愿上升所致。 但2月第四周30大中城周度平均成交面积较23年春节后一周（2023.1.30-2023.2.5）跌幅明显， 表明节后市场表现不及预期，“小阳春”行情较为平淡。 第四周一、二、三线城市周度平均成交面积分别为24.98万方、51.25万方、20.66万方，较23年春节后一周（2023.1.30-2023.2.5）周度均值分别变动-39%、-54%和-47%。

北上广深 ：政策效果有所显现，但可持续性较弱，关注进一步宽松举措。 从新房看，24年1月北京 \ 上海 \ 广州 \ 深圳新房成交面积同比分别+68.06% \ -33.06% \+ 0.47% \+ 13.52%，环比分别+14.47% \ -25.37% \-45.01 % \-11.28% ，24年1月北京 \ 上海 \ 广州 \ 深圳新房成交价格同比分别-0.21% \+ 15.35% \+ 27.55% \+ 1.09%，环比分别-1.14%\-0.05%\+0.55%\-1.14%。 成交量方面北京呈现一定修复，上海出现下探，广州成交价格表现较佳。

二手房表现来看， 24年1月北京 \ 上海 \ 广州 \ 深圳二手房成交价格同比分别+1.23% \ -1.52% \ -3.55% \+ 2.84%，环比分比-0.59%\-0.33%\+7.29%\+5.58%， 上海出现回调，北广深相对稳定。

二、投资端：土地市场景气度出现回升，集中供地城市土拍市场冷淡

土地成交 ： 土地投资供应持续收缩，成交面积止跌转涨，市场景气度出现回升。 2024年1月全国供应用地面积同比-49.28%，土地成交建设用地面积、金额同比22.15%、197.19%，全国城市的土地市场景气度出现回升。24年1月100大中城市土地成交溢价率较23年12月边际改善，一、二、三线城市溢价率水平均有所修复。

集中供地 ： 1月以来，重庆（23年第五批）、沈阳（23年第三批）、上海（23年第四批）、东莞（23年第二批）等城市进行了集中供地。其中 重庆低温收官， 仅供出1宗土地，溢价7.94%，由陕西建工竞得。 沈阳土地市场冷淡 ，供地数量仅1宗，以底价成交，由深业集团底价竞得。 上海土拍热度平稳 ，底价与溢价成交各占一半，7宗底价7宗溢价，冷热分化明显，品牌国企拿地超过半数，民企存在感依旧较低。 东莞实际供地远少于计划供地 ，9宗未按照原计划供应，1宗流拍，4宗成功出让，土地市场情绪整体冷淡，但亦有少量优质地块热度较高，热度有所分化。 整体来看，集中供地城市土拍市场冷淡。

三、融资端：央国企融资边际回落，泛民企有所改善

截至24年2月27日，24年央企开发商累计净融资49.53亿元，国企开发商累计净融资235.27亿元，泛民企开发商累计净偿还514.79亿元。就24年2月以来，央企开发商净偿还84.74亿元，较1月由净流入改为净流出，国企开发商净融资14.25亿元，较1月融资减少，泛民企开发商净偿还207.40亿元

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一、销售端：量价维持低迷态势，市场表现持续恶化

二、投资端： 土地市场景气度出现回升，集中供地城市土拍市场冷淡

三、融资端：央国企融资边际回落，泛民企有所改善

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二、投资端：土地市场景气度出现回升，集中供地城市土拍市场冷淡