深圳集中供地来了，起拍价超百亿门槛也更高

地产一条 · 公众号 · · 2021-04-14 21:08

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深圳要求50%的土地竞拍保证金，这一水平远高于其他城市。

自决定实施集中供地后，深圳的土地市场备受关注。

4月14日，深圳挂牌6宗居住用地，起始总价约105.76亿元，包括宝安尖岗山1宗、光明凤凰城1宗、龙华油松1宗、南山西丽1宗、深汕合作区2宗，将于5月13日集中拍卖。

一条君了解到，今年深圳分三次集中供地，第一批数量较少，第二、三批会增多。

这是深圳今年第一批集中供地，同其他参与集中供地的城市相比，深圳供应的宅地数量较少。一线城市中，广州首批计划供应48宗住宅用地，总起始金额为901亿元；北京首批计划挂牌30宗地，起拍价总额超过1035亿元。

宅地新增供应稀缺，一直是深圳城市发展的难题。从2019年开始，深圳率先启动集中出让方式，但单次供应的宅地数量限于个位数。

2019年6月与11月，深圳分两批，每批近推出5宗宅地。2020年，深圳供应了十年以来数量最多的宅地。据深圳中原统计的数据显示，深圳全年供应31宗住宅用地（含深汕合作区），比2019年多出19宗。

一位TOP30房企深圳区域投拓总告诉一条君：“集中供地政策，仅对深圳土拍市场而言，影响不大，土地供应量可能增多但不会有太大变化。政策的影响主要是：全国范围内集中供地后，资金凋配和使用问题，各区域拿地资金怎么平衡。”

过去，土地竞拍保证金只是一道竞拍流程，“两集中”政策之后，不同城市的竞拍保证金条件不同，将会影响到房企的拿地布局。

此次深圳土地拍卖，除去南山西丽的商住用地外，其他五宗宅地均要求交纳的竞买保证金是起拍价的50%，该比例远高于其他城市。

对比而言，重庆、北京等城市要求房企拿出土地起拍价的20%保证金预约参与竞拍；南京、无锡、天津等城市则要求部分核心地块的竞买保证金要达到起拍价的30%。上海或将竞拍规则调整为一次性报价、取接近平均数模式，而不是一定比例的保证金。

“我们测算了下，如果把上海、北京要拍得地全覆盖，还要给后续东莞拍地留储备资金，至少需要大几百亿的土地竞拍保证金，对我们短时间内的资金需求极高。”上述投拓总透露道。

即便如此，深圳土拍市场仍是开发商鏖战之地。“打新”的火热，让深圳市场在开发商眼中变得格外安全。

中原地产提供的数据显示，深圳3月新房市场成交大幅上升，新房市场共网签7013套商品房，环比上升66.1%；住宅网签5305套，环比上升54.5%；豪宅网签423套，环比上升78.5%；商务公寓网签1098套，环比上升147.9%。

受二手房指导价影响的深圳二手房市场，也迎来一定程度回暖。

中原地产提供的数据显示：“3月二手住宅过户套数为6789套，环比回升63.0%；成交面积为57.4万平，环比回升64.8%。从环比变动来看，各区成交套数普遍回升五成以上。南山为成交套数涨幅最大的区域，成交套数环比上升近九成至1072套。”

2月初，深圳一次性推出7个楼盘，其中四个新盘同天开盘，4418人抢1709套房源。万丰海岸城作为个盘中最火的网红盘，721套房源用时两个小时便实现售罄。

一位深圳业内人士认为：“深圳新房库存很少，即便有限价，在销售端上开发商还是很愿意在深圳拿地，至少他不怕卖不掉，很安全。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，中国的房地产市场越来越分化，安全边际也越来越有限，在这种局限的情况下，能在大湾区布局，尤其是在深圳，项目布局的安全系数会较高。

深圳5月将集中竞拍的六宗宅地中，深汕合作区的两宗宅地去年曾流拍，今年再次被摆上货架。龙华宅地主要用于建设可售人才住房，开发商参与积极性有限，南山西丽、宝安尖岗山和光明凤凰城的三宗宅地预计最受开发商青睐。

其中，宝安尖岗山半年前出让的另一宗地块，曾吸引10家开发商参与，包括万科、中海、华发、招商、越秀、龙光、华润+金地等，激战130多轮后，被万科以59.98亿元+配建人才房6.6万平方米获得，溢价率45.02%。

“六宗宅地里，我们会参与宝安和光明那两宗的竞拍，竞争可能比往年更激烈，上半年开发商拿地积极性都很高，毕竟速度快年底就能预售，应该有不少企业都盯着这两宗。”上述投拓总表示。

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