中型房企正濒临‘死亡之谷’？

“中”是个特别有意思的词儿。

“中年危机”、“中等收入陷阱”、“中部塌陷”，似乎一个“中”字就解释了各种问题和焦虑。

地产行业亦是如此，当下最焦虑的，是中型房企。

它们有点生不逢时，还没来得及长成参天大树就开始遭受各种霹雳。

01

风向，一下变了。

行业转换之际，过去高负债驱动高增长的模式突然就行不通了，甚至连规模二字，都很少被提及。

中报季，几乎所有的房企都在说去杠杆，降负债，强调提质控速，当有媒体追问规模时，才一嘴带过“规模还是要的”。

房企说的话，一定要反着听。

说去杠杆，说明自己现在的杠杆过高了；

说降负债，其实是自己的负债规模已经吞噬自己了；

强调提质控速，实质就是因高周转引发的质量维权把房企搞烦了。

唯有“规模还是要的”，是真心话，只是已经很不合时宜了。

过往谈规模，这半年都被打击的够呛。

过往谁谈规模最多呢？

毫无疑问，就是那些冲击千亿规模的中型房企。

02

前几年，那些中型房企认准了规模大了才安全。

为了冲刺千亿规模，都干了同样一件事情：跑去三四线，抢棚改货币化的红利。

本来，三四线楼市是没有啥机会的，有的都是库存。

没曾想，国家出了个棚改货币化安置。

国家出台棚改货币化安置的目的原本是为了消化掉三四线楼市积压的库存问题。

没成想就成了房企冲刺规模的机会。

于是，想冲规模的房企都进行了战略下沉，城市降维。

三四线的房企原本就那么几家，一下子冲进来这么多的房企，必然造成的结果就是土地成本的快速上涨。

很难想象，在诸多偏远的小城在过去几年里频繁的出现“地王”，炒热了地皮也炒热了当地人的买房热情。

一同炒热的还有烂尾项目的收并购，战略下沉的中型房企秃鹫般的抢别人烂掉的项目，可以硬生生把烂尾项目炒成了楼王价。

在棚改货币化的推动下，冲刺千亿规模的中型房企在前期无一例外的都享受到了政策红利。

不过，棚改货币化安置的政策红利一褪去，房企傻眼了，赶紧跑呗。

于是又是一窝蜂的往一二线城市逃跑，说是避险，但避险的人多了反而就更险了。

往一二线城市避险的中型房企无一例外的又把这些城市的地皮炒热了。

政府一限价，融资一收紧，这堆中型房企又傻眼了。

有的中型房企为了消化这批地皮，选择了割肉，有的中型房企选择了不再拿地。 为了消化头脑发热拿的地王，某家闽系房企的土储规模 降到了 还 不够一年开发的量。

03

发现了没？房地产市场进入下行期，中型房企干啥都会傻眼。

问题或许在于冲刺千亿规模的中型房企都有个特点，就是战略趋同，也或者说没有特点。

• 碧桂园搞高中转，中型房企也搞玩高周转，玩的还要比他们更极致；

• 碧桂园搞项目跟投机制，中型房企也要搞，还要强制捆绑城一条心；

• 恒大搞集团管控标准化，中型房企也要搞，还要把成本压缩到更低；

• 万科搞多元化布局，中型房企勒紧裤腰带也要搞，搞不了大的搞小的；

• 就连龙头房企更个企业名，中型房企也觉得好，跟着去地产搞集团。

战略趋同到什么地步呢？

地产人跳个槽，都不用适应期。

刚在前司沙漠徒完步回来办理了离职，后脚到了新东家，发现还是要重走马勒戈壁。

这么巧，都属骆驼的。

在行业上升周期，战略趋同下，中型房企与其说是比拼规模，不如说是比拼胆量。

谁的胆量更大更激进些，谁敢杠杆翘的更高负债搞的更大些，谁的周转速度更快些，谁的规模就膨胀的快一些。

某家房企因为冲规模，净负债率一度超过了500%。

以2018年底为分界线，一年翻番、三年五倍，此前胆大的规模都冲上来了。

2013年，千亿房企只有7家。

2018年，千亿房企高达30家。

04

老大说过，别看你今天闹得欢，小心今后拉清单。

有些刚刚冲上千亿的中型房企还没来得及庆贺，融资收紧的清单就来了。

今年上半年，房企的融资成本普遍在上涨。

规模房企的融资成本普遍上升到7%以上，而那些冲击千亿规模的中型房企融资利率更是高。

11％、11.5%，13%，15%，这就是一些房企境外融资的官方利率。

如果我们再叠加人民币近4%的贬值，发债的隐形财务成本，以及至少一两个点的通道费，房企境外融资的实际利率可想而知。

更为关键的是，房企这么高的融资利率下，借来的钱并不是用于经营扩张，而是还债。

没错， 为了应对到期的境外债券，房企采用了借高利率的新债偿还低利率的旧债。

是的，比利率上涨更让中型房企吃不消的是到期债务的规模。

债务缺口，是几乎所有冲击千亿规模中型房企当下的痛点。

2019年上半年到期的境外债券是2018年全年的93%，下半年和明年会更多。

整个行业都在等着政策救市，结果等来了一句“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

还债高峰期，中央对金融机构三令五申就是不准做增量，在宽松的货币政策氛围中对房地产筑起了一道道的防洪坝。

翻过 千亿规 模的中型房企 ，猛然 才 发 现： 所谓的千亿规模 ，也没啥安全感， 反倒是黎明前的黑 夜更 长、前有