买车时，4S店会劝车主贷款；而买房，开发商更乐意业主全款。
因为，开发商更倾向于，能够尽快回笼资金。
简单来说，房子卖出去就好，钱赚不赚的，无所谓了。
毕竟这行情，开发商也不太好过；毕竟，政策虽然来了，但回血还需时间。
庞大资金、卓越产品，中旅重仓广州
就好比，今天我们要讲的开发商——中旅投资。
中旅作为16家老牌房企之一，背靠中旅集团，综合底盘不小。
但无论是规模还是名气，相比其他央企开发商，如中海、保利、华润，差距不止一点点。
尤其是在广州，大家提到中旅，最先想到的，是“哦，那个搞旅行社的”。
其实，中旅在广州楼市的投入，一点也不少，甚至可以说是重仓广州！
比如说，资金投入。
2017年，中旅收购珠江实业海珠昌岗中路地块，首入广州，打造中旅天宸府；
2021年，中旅以83.95亿，拿下花都两宗地，打造免税商业文旅综合体及滨水新城居住区；
同年，中旅接手花都九龙湖度假区。
四个项目中，三个项目位于花都区，总投资约400亿元。
比如说，产品系。
中旅有“旅游地产+城市住宅地产”两条产品线，旅游产品系有“旅居系”、“馥棠系”、“璞樾系”；城市住宅产品系有“城系、院系、府系”，对应刚需、改善、高端需求。
天宸府、名门府，均为“府系”产品，是高端产品系；而璞樾天序，则是“璞樾系”的首发之作，意义之重，不言而喻。
不难看出，中旅对于广州的重视程度，是很高的。
可惜，虽然中旅不吝财力，重仓广州，但收效甚微，略显颓势。
首入广州之作，以降价试探市场
首先，来看最早的项目。
# 中旅天宸府
2017年，中旅收购海珠昌岗中路地块，打造“中旅天宸府”项目。
这是中旅在广州的第一个项目，可惜成绩不是很好。
项目的优势，很明显：海珠西板块，老城区；宝岗大道地铁站旁，对口省一级昌岗中路小学，可直升广州五中附属初级中学。（具体入读政策以当年当地教育局公布为准）
然而，项目的短板，也很难补齐。
首先，项目没有大型花园社区，靠近大路和高架，噪音大，再加上容积率8.46，居住舒适性是偏差的；并且，是新规前产品，户型设计上，与新规后的楼盘相比，仍有差距。
先天不足，加上后天失养，中旅天宸府，一路走来非常坎坷——
2022年开盘，约6.5-7.2万/㎡；有一段时间，项目曾以京东卡的形式，发放购房补贴，最高50万元；今年推出特价单位约89㎡，430万左右，叠加特惠活动97折，均价约4.7万/㎡。
项目去化压力大，主打降价走量，然而成交量依旧不理想：
来看一下近一年的网签数据。
2023年10月网签17套，均价约66084元/㎡；2024年5月网签25套，均价小幅回升，约70034元/㎡；2024年9月，网签16套，价格再次下探，约53154元/㎡。
并且，9月份，网签了一套约47753元/㎡的三房，价格创新低。
图源：中指院
虽然降价，但网签量，没有显著变化。而这，主要是由于海珠作为广州买房的热门区域，竞争越来越激烈。
目前，接近30盘贴脸对打，并且，同板块内新盘也在降价，甚至降幅更大，还有什么理由，一定要选天宸府呢？
不过，现在楼市好了，观望的买家，也在加速进场。
对于天宸府来说，或许会是一个机遇。
首次进入广州，中旅选择了海珠，然而中旅天宸府的表现，不免让人失望。
因此，中旅将目光，转向了花都，2021年，中旅在花都连下三子。
那么，花都的表现如何呢？能否匹配上中旅的殷切期盼？
之前我们聊到，花都是内生市场，相比于跌宕起伏的广州楼市，这里去化稳定，价格也站得稳。
从下图数据可看出，今年1-8月，花都的网签套数、网签价格，都很稳定。
图源：中指院
因为本地客户的置换需求，是很高的。详情戳：说实话，花都卖房子，不用靠“送户口”！
也就是说，中旅落子花都，走对了路。据悉，接下来中旅将会重仓花都。
不过，这是后话。
目前来看，花都三子，分化还是很严重的。
先来看市场、金主都期待的项目——
# 中旅阿那亚九龙湖
2021年中旅接手花都九龙湖，并与阿那亚合作，强强联手，意在打造广州版“阿那亚”。
之前去踩过盘，不得不说，作为一个文旅盘，加上依山伴湖的优势，环境很美、体感舒适。
接下来，沉浸式欣赏一下：
想了解更多，请戳：20张美图！广州自己的阿那亚，看完我想提前退休…
其面向的客群，主要是财务、时间自由者，偶尔度假使用。
至于其他购房群体，则很难匹配。
首先项目位于花都，距离市区太远，刚需买家基本不会考虑；其次，项目还未形成大盘体系，尚且不能做到完全的自给自足，并且客流量不多，对于投资买家而言，租金收益无法保障。
经典难以复刻。虽有“阿那亚”的噱头，但从秦皇岛南下到花都，显得有些水土不服。
最直观的表现，是市场声量小、成交数据一般。
目前，项目在市场上，没有什么声音，每个月的网签套数，屈指可数。至于价格，对比周边来看，是偏高的，9月份，网签均价约24853元/㎡。
图源：中指院
一句话形容：确实漂亮，也确实卖不出去。
其实，九龙湖这个项目，底子是足够好的，但是如何运营，是个值得花时间研究的问题。
文旅盘，要想做得好，需要契机，也需要运营能力。
比如说，秦皇岛阿那亚，曾经只是一个烂尾的项目。而今，不仅是网红社区，更是“中国四大神盘”之一。
比如说，广州北美林湖，从普通的文旅大盘，转变为温馨的小型城市；以「湖主公社」聚起数万人，让业主们拧成一股绳。
这两者的成功之处，正是因为抓住契机、强化社群运营。
对比之下，阿那亚需要多长时间，来沉淀呢？市场，又能否给到这么充裕的时间呢？
且看市场反应吧。
同年，中旅拿地的两个项目，相对来说，表现更好，寄予的期望，也更高：
# 中旅名门府
项目位于广花新城，建面约68万㎡，容积率3.0，规划4021户。
距离雅源站，约500米（百度测距），可搭乘地铁8号线北延段（在建中）；门前的广花快速路，双向8-10车道，全程无红绿灯，自驾方便。
另外，项目自带18班幼儿园、广外附54班九年一贯制学校，预计2025年9月开学；周边还有广雅中学、黄冈中学、广大附、花都实验学校等。（具体入读政策以当年当地教育局公布为准）
核心地段+便捷交通+名校配置=区府板块热盘！
因此，项目去化也在理想预期内。
2024年上半年，网签250套，是花都的销冠；半年来，平均每月网签50套左右。
图源：中指院
但是，项目并非毫无对手。
比如说，位于花都汽车城板块的中诚璟泷湾，手握全现房交付、省一级学校双Buff，是不少买家的心头好。
2024年1-9月，中诚璟泷湾网签525套，以93套的差距，领先中旅名门府，一举成为花都销冠。（数据统计时间：2024.1.1-2024.9.29）
中旅名门府，遇上劲敌了！接下来，还能一路走俏吗？
另外，中旅名门府累计成交884套，揽金约16.37亿元。这个成交金额，约为400亿的4%，远远撑不起中旅在花都的资金投入。
图源：中指院
也就是说，虽然名门府能走量，但还不足以撑起声量。
因此，接下来的璞樾天序，就是重中之重了。
# 中旅璞樾天序
这是中旅落子花都的另一个大盘，约53万㎡的商业综合体，是中旅璞樾系的首个作品，还有“花都首个TOD综合体”、“首个免税店（正在洽谈中）”等诸多光环加持。
项目的优势，很明显。
比如说交通，项目距离花城路地铁站约400米，可搭乘地铁9号线；一路之隔即是广州北站。
比如说教育，项目周边学校很多，并且，距离不远。
150米左右，有花都实验中学；约1公里内，有花都区新华街第二小学、花都区新华镇第三小学、花都区新华街第四小学、花都区新华第一小学、金华小学、金华学校、新华中学、秀全外国语学校等。（百度测距）（具体入读政策以当年当地教育局公布为准）
项目周边的配套，是不错的。
另外，可以肯定，中旅璞樾天序，是被寄予厚望的，中旅也希望通过这个项目，更好深耕花都市场，因此，对项目的规划，是很大手笔的。
其一，商业。
项目一期、二期，是商业地块，包括约12万方商业、约12万方商业办公，并且商业体量比住宅多，换言之，即人均商业体量占比高；另外，二期商业有望引进广州首个免税店，目前正在洽谈中。
其二，产品。
项目规划5栋住宅，约1221户，是板块内首个新规户型。
首推三期地块2栋，建面约89-108-128㎡三至四房，价格也挖到了，约2.1-2.2万/㎡，开盘可能有惊喜。
另外，项目的户型设计，有诚意。
最小的89㎡小户型，做到南向四面宽；所有户型的主卧，都配置270°飘窗；此外，还做到0.4窗地比。
可以说，这个盘可圈可点。不过劣势也很明显：
1）周边商业单调，自带的商业配套，需要时间兑现。
周边城市界面较差，商业现状也稍显落后。虽有金城广场、万民广场、骏壹万邦广场，但有年代感，有待更新。
另外，沿街底商多为服装、手机店、金饰店，业态较为单一，且多家门店在清货退租。
2）项目首开的三期地块，距离高架桥较近，可能会是抗性因素。
3）项目主打45层的超高层住宅，居住体感上，略逊色一些。
各花入各眼，市场认可度如何，待项目入市，自当揭晓。
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以上，是中旅四子的情况。
关于中旅，近年来，其销售金额行业排名，始终在百名之外。
近期，楼市利好频传，官方定调止跌回稳、房贷利率下调、广州全面放开限购……
一方面，预期回来了，市场企稳；另一方面，楼市分化，持续加剧。
你觉得，新政加持下，中旅能不能从广州楼市，分走一点肉呢？
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