来源：综合自中金公司研报、楼兔子（ID:ltz3086996837）
销售额有望再次超市场预期。新房销售额同比增速预计为0~5%，其中增长主要集中在下半年。
房价不会跌。2017年上半年将维持平稳，下半年将重回上升趋势。
城市层面供需关系将得到改善，但不会发生根本扭转。
随着调控政策效果渐弱，一、二线城市预计将在2017年下半年反超三、四线城市。
房贷的边际收窄（预测2017年新增房贷总额5.5万亿元，同比下降15%）不会对房地产市场带来实质性影响。
2017年银行理财产品仍将作为开发商的重要支撑（2016年约为4万亿），为开发商拿地等活动提供充裕的外部资金。
稳定的政策预期：短期内将不会有显著调整。
整体态势：预计2017 年上半年销售均价将持平，下半年重回上升趋势。但对于二手房市场，成交价可能会有5~10%的调整。
新房推动因素：1）开发商资金充裕；2）一线城市与核心二线城市短期内供应缺口难以得到根本解决；3）高地价。
趋势结论：虽然在行政措施干预下，2016 年四季度和2017年一季度新房销售均价表现将持平，但我们预计会有三大推动因素支撑其在下半年重回上升趋势。
2016 年，中金预计约5.5 万亿元的外部资金流入地产市场，用于开发商在公开市场拿地、收并购等活动，适时满足了开发商规模扩张的需求。在这5.5 万亿元的外部资金中，来自银行理财产品的资金在今年大幅增长，全年预计贡献4 万亿（占比超70%），成为开发商外部资金的重要来源。
预计2016 年土地出让金总额约为4万亿元，开发商在手资金绰绰有余。
未来，如果银行理财资金进入地产行业未受调整，2017 年开发商的外部资金大概率仍将保持充裕。通过情景分析得知，资金缺口仅会在开发商外部资金缩小超过15%而拿地所需资金增长超过10%时才会出现。
中金认为一、二线城市供不应求的情况会在一定程度上得到改善，但难以彻底解决，因此房价继续上涨的压力仍然存在。目前数据显示截至9月底，一、二线城市的库存去化月数分别为9.3、9.4 个月，情景分析显示2017 年供需关系不会有太大改观。
► 基本情景：可售资源增长15%，地产销售下降15%。该情况下一、二线城市库存去化月数将提高到12.6、12.7 个月，但仍处于10~14 个月的健康区间内。
► 悲观情景：可售资源增长30%，地产销售下降30%（可能性极低）。该情况下一、二线城市库存去化月数将提高到17.3、17.5 个月，仍低于一、二线城市的历史高位（分别为18.5、30.4 个月）。
出于对利润率的保护，2016 年昂贵的土地成本和显著的溢价将激发开发商的提价意愿，在2016 年拿地过于激进的开发商压力尤甚。
中金认为二手房销售均价会出现合理的小幅调整（约5~10%），原因有两点：
1、短期内挂牌价和成交价均增长过快，增幅过高。一些城市（如北京、广州）二手房成交价格增速甚至超过新房，这在我们看来是不合理的，考虑到新房普遍有品质的改善或提升。
2、二手房市场是C2C 而非B2C，因此与新房相比，二手房市场价格更加灵活，议价空间更大。
由于政策扰动，短期内销量将会出现显著同比下滑，但将会在2017下半年重拾上升趋势。长期来看，中金对于中国新房销售量并不悲观。
1、2016 年四季度和2017 年一季度：参考2010和2013 年政策收紧时期的经验，近期销售面积同比下降30~40%是在预期范围内的。
2、2017 年二季度：销售面积下滑幅度预计将收窄到10~20%。
3、2017 年下半年：销售面积再次回到同比正增长。
长期来看：预计中国新房销量将在未来三年将维持目前每年11~12亿平米的水平，之后将缓慢下行，进入21 世纪30 年代和40 年代后将降至每年7~8亿平米。2016 年四季度和2017 年一季度：销售面积同比下降30~40%
受调控政策影响，销售面积将在2016 年四季度呈弱势，并将持续到2017 年一季度。
2010 和2013 年调控政策实施后，销量同比下降20~30%。此轮调控还额外引入行政措施，在过热城市（超过20个一、二线城市及部分三、四线城市）重建房地产市场秩序，带来更加显著的影响。
中金预计一、二线城市销量下滑幅度在2017 年二季度收窄到10~20%，2017 年下半年重回增长态势。
► 进入2017 年二季度，当调控措施在价格控制方面逐渐取得成效，政府对一、二线城市地产市场的态度不会再像现在这样严厉，这将有助于改善市场情绪。同时可售资源的补充也将从2017 年二季度起帮助缓解下滑局面。
► 新增房贷将阻止销售额的大幅下滑。我们将在后面的章节具体讨论。
► 可售资源的及时补充（主要来自2016 年新增土储）将有效缓解销量的萎缩。2012和2013 年的市场表现印证了这点
长期来看：新房销量在未来三年将维持在每年约11 亿平米。
我们预计2016~2020 年间新房销量将保持在11~12 亿平米，之后将开始减速下降，在21 世纪30 年代、40 年代稳定在每年7~8 亿平米。
由于中央政府“因城施策”框架的指引，我们认为城市层面的供求关系短期内会得到一定程度的改善，但不会彻底扭转，这意味着：1）此次政策收紧的热点城市供应缺口将持续存在；2）三、四线城市供应过剩的问题难以根本解决。
我们对此次受到调控的一线和核心二线城市需求/供应比率（“需供比”）进行了情景分析。
► 一线城市：供应缺口难以解决：1）这四个城市的需供比在每种情景中都超过1；2）深圳面临的供应短缺问题最为严重。
► 21 个政策收紧的城市（包括一线城市）：在个别情况下总需求可以被满足（当供应扩大超过15%；需求缩小超过15%），但供应过剩的程度非常低。
虽然2016 年中国居民房贷大大增加，但整体杠杆水平（从贷款总余额来看）仍未超过全球其他国家，尚处“合理范围”内。
我们不否认，2016 年新增住房贷款的增速或许超过了合理水平，并有可能带来潜在风险，但我们不能夸大边际影响，因为中国居民目前的杠杆水平仍然是在可承受范围内的。
► 中国房贷存量（住房贷款余额占GDP 比重）仍然相对较低：截至16 年9 月底住房贷款余额为17.93 万亿元，占过去一年年化GDP 的25%（日本1996/2014 年为32%/41%，美国2007/2015 年为73%/53%；图表27）。
► 全年房贷支出占全部居民可支配收入的比例并不算高。中国居民偿还房贷的平均久期远低于其他国家，但不论是否将久期调整为其他国家的水平，每年房贷支出占全部居民可支配收入的比例都在可承担范围内（图表28）。
► 中国居民房贷存量占居民总资产的比例均未超过日美可比指标。截至2016 年前9月末，房贷存量/居民总储蓄（31%）、房贷存量/居民金融资产（17%）以及房贷存量/居民总房产价值（10%）三项比率与日本大致相当，但大幅低于美国（图表29）。
即使以现价计算，近年中国房产的负担能力总体而言也并未下降。
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