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房地产大变革，多地官宣取消公摊

解局财经 · 公众号 · · 2024-12-21 16:00

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这回，“公摊面积”真的要退出历史舞台了。

从12月12日，湖南衡阳市官宣了！

自2025年1月1日起施行《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，销售实行套内建筑面积计算！

意味着，衡阳以后的后销售不能再有公摊面积了。

12月17日，河北省张家口市也官宣，逐步推进“取消公摊”。

今年已有多个地方提出按套内面积计价宣传销售。

今年5月，广东肇庆出台“21条”促进房地产业高质量发展，明确从2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售。

9月4日，湖南省湘潭市政府也提出，优化住房销售方式，房地产开发企业可实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售。

公摊面积是从香港传过来的，但香港早在2013年的时候就通过立法终于彻底告别“公摊”。

放眼全球也没几个国家买房还要算“公摊面积”的，这个东西早就该取消了。

首先搞清楚什么是“公摊面积”，很多人其实是一头雾水，公摊面积这个制度在我国是从2001年就开始实施的，当时明确规定了商品房建筑面积是由套内建筑面积和公摊面积组成。

套内建筑面积就是=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积。

而公摊一是包括电梯、楼梯、垃圾道、公共门厅和过道、地下室等这些公共使用的部分。

所以说取消公摊肯定是不可能的，因为你社区不可能不装楼梯电梯吧，所以现在大家争议的核心点其实不是不要公摊，而是公摊是不是要计价的问题，国外早就取消公摊计价了，都是按套内面积计价。

我们的购房者之所以痛恨“公摊”原因有两点：

第一，目前市场上对于“公摊面积”的计算方法太不透明了。

第二，一些开发商违规增加公摊面积。这都使得长期以来，公摊面积成了一笔“糊涂账”。

并不是说，取消公摊就没有公摊，公摊的成本依旧会在。只是说取消公摊， 让市场公开透明化了。

大家苦公摊久矣，一套房100平，公摊就给你占个20～30平。关键大家还不知道怎么算的，它不是固定，每个楼盘，每个小区的计算方式都是不一样的。

每套房子多加个0.5平的公摊面积，业主也不知道，但是开发商收获可不小。内地市场也不缺乏“天价公摊”。

山东省高密市曾出现一处名为“贵宾首府”的“神盘”，公摊系数高达52.35%。

这两年，因为市场持续低迷，很多城市的公摊面积也名存实亡。

浙江绍兴、温州、金华、湖州等地都推出了第四代住宅，得房率能达到100%，高的甚至能达到120%。

最炸裂的是广州，新出让的地块天河南方面粉厂出了新规，阳台占比可以达到建筑面积的30%，而且只算一半面积，实用率有可能直接干到逆天的130%！

连深圳都开始出现得房率100%的产品了。

要知道，得房率达到100%或以上，就相当于公摊面积“消失”了。

当年公摊的存在可以抑制房价指数，现在取消反而可以“撑”一下房价，不至于跌的太惨。

这是一个趋势，预估后面会有更多的二三线城市取消公摊。

未来一定会进一步压制二手房房价。

新房市场现在都在按套内面积计算，买家一目了然，知道自己的钱花在了哪里。

而二手房呢？还在用那个过时的、充满猫腻的总面积计价，且二手房的得房率低，公摊面积大，这在买家眼里就是“隐形的损失”。

买家不是傻子，他们当然更愿意买那些实际使用面积大、价格透明的新房。这就意味着， 二手房要想卖出去，可能就得被迫降价，甚至大幅降价，才能和新房竞争。

短期内，二手房市场可能会陷入混乱，但长期来看，这种不透明的计价方式注定要被淘汰。

越老的房子会越来越不值钱，公摊越多，得房率越低，价格只会越来越低，所以如果你手里有那种老二手房，得房率又低的，会越来越没有价值。

随着房地产市场步入低谷，各类不公现象有望迎来逐步整改的契机。

前三十年，房地产市场处于红利期，处于卖方市场下，开发商占据主动权。现在市场低迷，一键转化成买方市场，购房者掌握话语权了。要想购房者掏出真金白银买单，一定是品质过硬的产品。

其中，取消公摊面积仅是改革的第一步。下一个可能就该对“预售制度”动刀。

今年以来，从中央到地方也在不断推进现房销售。

全国至少30个省市发布推进现房销售试点相关文件，

今年前八个月，全国现房销售占比已增长至近十年来最高点，这一数字是26.4%。

房地产大变革，多地官宣取消公摊

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今年已有多个地方提出按套内面积计价宣传销售。

今年5月，广东肇庆出台“21条”促进房地产业高质量发展，明确从2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售。

当年公摊的存在可以抑制房价指数，现在取消反而可以“撑”一下房价，不至于跌的太惨。

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