下半年无锡楼市走势如何？看这5点你就懂了

　　在无锡市国土资源局出炉的2017年度国有建设用地供应计划中指出，无锡市区2017年土地供应总量1359公顷，其中无锡商业服务用地50公顷，无锡住宅用地280公顷。

（备注：2017年度苏州国有建设用地供应计划中的数据为苏州市区包括姑苏区、工业园区、高新区、相城区、吴中区）

　　其中，苏州市区（不含吴江）用地供应总量为1461.3公顷，住宅用地供应量为509.2公顷，占供地总量的34.85%。无锡用地供应总量为1359公顷。住宅用地供应量仅为280公顷，占供地总量的20.60%。

　　从数据上上我们不难看出，无锡和苏州在2017国有建设用地供应总量虽然比较接近，但是其中的商服用地和住宅用地供应量和占比却相差悬殊。其中苏州商服用地供应量接近与无锡的3.5倍之多，而苏州的住宅用地供应量也逼近无锡的2倍。

　　对于已经在无锡区域进行了大量开发投资的而自身剩余土地储备不足的房企，要想在未来几年可持续发展，保持自身竞争力，不被竞争对手挤出市场，特别是对上市公司而言，由于拿地到确认竣工收益至少要三年，如何做好公司内的土地储备将是工作的重中之重，直接关系到公司未来几年的业绩支撑。而无锡2017土地供应计划中所推出的附加值较高的商服和住宅用地较周边城市少之又少，无疑将增加各大房企开发商拿地难度，造成比以往年份更激烈的竞争。要想维持企业自身可持续发展，在未来获取可观的收益回报，在最短时间内拿地必将是各大房企迫在眉睫的首选战略。

　　2017已过大半，可以预测紧接着上半年房地产市场交易的火热步伐，未来无锡房企对拿地的热度只会不减反增，拿地竞争也将逐渐白热化。

　　居民收入和财富的增长伴随房地产投资及升值预期将演变为该区域房地产价格上涨的持续推动力。

　　上半年全市居民人均可支配收入23350元，同比增长8.4%，其中城镇居民人均可支配收入26511元，同比增长8.0%，农村居民人均可支配收入14482元，同比增长7.9%。

　　良好持续的居民收入增长，使无锡居民对未来的房地产市场普遍看好，拉升了居民对未来无锡的房地产（特别是商铺和住宅类型）价格上涨预期，并且对无锡居民在购房方面的消费能力及还贷能力形成了稳定的支持。

　　虽然经历了此前一轮房价的"翻滚"，但从长三角主要城市的房价收入比来看，无锡的房价收入比远低于周边的南京、杭州、苏州、合肥等地，对于无锡市民来讲，买房还贷依然处于一个"低压"水平。

　　从市场的供需平衡作用的特性出发，房地产市场可分为四个阶段的倒V型走势，而在前两个阶段，处在上升周期中。第一阶段，周期的谷底，房地产供给过剩，需求过剩；第二阶段，市场供给吃紧，需求快速增长，形成了对额外房屋空间的需求，市场已接近供需平衡或向着供需平衡迈进进。该阶段已经开始适合开发商投资拍地，进行新项目的开发。

　　从无锡市政府计划土地供应的角度上分析，我们已经看到未来无锡房地产市场的供应量并不多，甚至可以说是非常吃紧的；从居民收入增长、房地产价值上升预期、需求上升预期角度分析，我们也可以判断未来无锡房地产市场，居民对于特别是住宅类型的房地产项目的需求将依然旺盛，并将持续很长的一段时间。

　　今年上半年无锡房地产市场供需比大致为1.05：1，供需平衡市场看似若隐若现，但这其中尚未考虑到之前各种严厉的的调控措施对市场需求起到的一些政策性抑制因素以及部分已售房源的备案延迟因素，实质上市场依然处于供不应求态势。据此我们认为整个无锡的房地产市场还是非常平稳的，其正处于自然周期的第二阶段的上升阶段。

　　产业发展是支持当地房地产行业发展的重要支撑。从无锡市最近发布的经济半年报的情况来看，服务业和工业依然保持着强劲的增长势头。前5月全市规模以上服务业企业实现营业收入同比增长11.8%。工业总产值较去年同期提高11.7%，产值增速达到五年来新高。

　　另外，2017年7月28日上午，无锡市政府召开新闻发布会，全面放宽落户政策，取消购房面积达60平方米以上准予落户的政策。未来只要在无锡有合法稳定住所和合法稳定职业，不论住宅面积大小均可落户。该政策进一步放宽了购买和租赁住宅户的限制，户籍准入登记最新规定将于2017年9月1日起施行。

　　一方面产业发展的"引擎"作用，另一方面是入户政策的保驾护航，双管齐下，房地产行业的"地基"已经夯实。从长远发展来看，可以预见批量的外来落户人口涌入无锡租赁和购置住房将得以实现，无锡住宅的买卖价格和租金水平必将保持持续稳定的发展。