万科天价审计费1400万：王石的一场戏？

                        (艺术家Angga Tantama作品)

万科年报公布，舆论哗然。

江湖上更多关注的是“跌价准备”，但投行老范要说的是，整个围绕“跌价准备”故事，更像是王石导演的一场戏码！

为何这么说，请听这回分解！

要好戏，当然要好的执行导演，谁？

当然是会计师事务所！

咱不请最好，只请最贵！

为啥，咱卖房子的，有钱！

昨天公布的万科董事会决议公告中，隐藏在第九项里面，就有关于会计师事务所的事项。报告称，继续聘请毕马威华振会计师事务所负责审计按中国企业会计准则编制的公司，2017年审计报酬为人民币 1,400万元。以上报酬包含公司境外子公司万科地产(香港)有限公司

审计费用，不包含其他子公司、关联公司审计、融资评级支持等审计服务费用。

2016年会低吗？

 这段话有点长，根据投行老范风格，用大白话来跟你讲一遍：

我们决定2017年继续请宇宙第一大所毕马威（注意，此处不是齐天大圣的弼马温啊！）做年审，费用是1400万。只审计国内上市的万科及其子公司，因为家大业大，其他公司不包括在内。另外，如果有其他审计事项，费用另算。

土豪吧！

国内顶级所的审计费用多少呢？

甩出100万，国内排名前五的所要为万科年审这一单“打死人”

你就是不给钱，很多所也抢着干！

为啥，能为万科做年审，我多牛掰啊，天天出去吹牛，后面的业务就如同涛涛江水延绵不绝啊。

再说，国内所100万已经是平均水平了。

那，吃红烧肉的王石同志难道被瘦肉精所害，智商出了问题，要花十倍的价钱请国外所？

此言差矣。

王石同志在下一盘更大的棋！

不知道您是否和投行老范一样，看年报的时候，突然恍惚了。

以为又回到了“两会”，比代表的报告还伟光正！

能写出这样的报告，说明这宇宙第一大所1400万审计费没有白花，请的写手估计是写过玄幻小说的，说得人真的信了！

报告说“2016 年 10 月，国家对部分热点城市出台针对性的调控政策时，我们有充分

的理由感到欣慰，这一次调控是及时的，也是完全必要的。”

一上来就亮明态度！

报告还称“不动产价格一次又一次上涨的过程中，作为市场参与者的我们很容易在诱惑中迷失。”

翻译过来就是，卖房子的钱赚的我们都不敢相信自己的眼睛了！

报告又称“如果仅仅是持有资产就可以轻松赚钱，我们还能否坚持，靠努力去创造真实价值？”

一直以来，万科坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”。我们始终认为，房屋

应该回归居住属性，房地产应该回归实业属性。面对市场的又一次亢奋，我们更应该不忘

初心。

再次响应国家的号召。

如果引起企业名字，这篇报告更像是一篇讨伐房地产的檄文！

作为宇宙第一大造房企业，这次年报也像是一场伟光正的大戏，而总导演是王石。

而请来宇宙第一大会所，更权威、更能说明主题！

一直“朴石”的王石同志，贯彻了做“红烧肉”的务实作风，除了空口喊口号，总要做点什么实在的。于是，“计提跌价准备”就成了做好的戏码！

只是委屈了你，却成就了我！

从这里开始，投行老范要开始唠点专业了！

小板凳坐起来！

啥叫存货跌价准备，首先要搞清楚这个概念。

“打开书本，翻到第78页”

企业会计准则规定，资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。存货成本高于其可变现净值的，应当计提存货跌价准备，计入当期损益。

简单来说，就是你未来的预计售价（减去销售税费等）如果低于成本了，现在现在现在就要记一笔账，资产减少了，利润减少了。

这是会计“谨慎性”原则的要求。

好了，专业说完了。

这个存货跌价准备为何这次当了冤大头，因为它有几个好使的地方。

它是一个预期，也是公司的一个整体判断。

为了配合“房子是用来住的”总体部署和要求，对房子未来计提跌价准备是最好的注脚和说明。

说明，我万科认为房价未来不会涨，还会跌。

符合国家的政策方向。

作为宇宙第一大房企，大哥的表态很重要！

大家替王石担心啊，计提了6个亿的跌价准备，是不是王石真的损失了6个亿呢？

非也！

这只是王石自己说，不好啦不好啦，房地产市场不行了，我的房子原来卖5万的，有可能，注意有可能只能卖4万5了，我先在账上记一笔，4.5万每平方。

但是，您别忘了，房子真的会降价吗？？

还有，由于存货跌价准备立场不坚定，就像“房企”一样。根据准则，存货跌价准备在未来可以转回。

也就是说，2016年的年报上，存货计提了62,096.44万元的跌价准备，一旦明年房子不降或者反升，这笔跌价准备就转回了。

转回的好处有什么呢？

第一，资产增加了。

第二，2017年的利润表好看了。

您还是认为投行老范分析的没有道理，那么数字不会说谎！

2016年计提了838,700,853.20万元，减去转销的，2016年跌价准备增加额为62,096.44万元。一句话，2016年计提了8.4亿跌价准备。

那2016年的存货账面余额有多少呢？

137,430,596,653.26元！

137亿，占比多少，6%！

这个比例说明房价会跌吗？

说明万科看空后市吗？

您信吗？

整曲戏王石损失了啥？

啥也没损失，经过“存货跌价准备”这么一折腾，万科不但去年“伟光正”，今年业绩还继续增长，一箭双雕！

啥，你们对我今年计提“存货跌价准备”不服？

我花1400万请的宇宙第一大所难道是假的？

至此，故事完整了！

只是委屈了“存货跌价准备”！

文 转自公众号 投行老范

更多精彩内容可向公众号回复关键词：

内控 | 2016版《全面风险管理框架的修订版》

会计 | 史上最全IPO审计的财务问题及其规范方法

报告 | 新审计报告准则发布，你做好准备了吗？

笔记 | 做财务总监十年，总结出98条精华笔记！

四大 | 都闪开，说到黑「四大」谁有我专业

审计 | 内部审计中常见的会计舞弊手段