(众安系实控人施中安，图源：众安集团)
一家房企的土地储备量达到8.1亿平方米，这是什么概念？克而瑞数据显示，2023年全国房地产企业TOP10的土储总量不到8亿平方米。而近日，浙江本土小型房企众安集团公布的2024年上半年总土地储备面积，竟然达到8.1亿平方米！要知道杭州市整个余杭区的面积约942平方千米，一家房企能干到将近一个区的面积？9月6日，众安集团发布了一则澄清公告称，中期业绩报的英文版本第24页“土地储备”一节存在印刷错误，修正后的土地储备总建面约810万平方米。意料之中，这果然是一起乌龙。但也意料之外，财务报表如此正式且重要的文件，在正式发布后居然还存在数据的巨大错误。不过凤凰网风财讯注意到，这一次手误“意外”揭开了众安集团经营中的更多“反差”与“反常”。
从高调扩张到快速收缩众安系实控人施中安（又名“施侃成”，文中统称施中安）在浙系地产大佬圈中，相较滨江集团戚金兴、绿城集团创始人宋卫平等人，名气显然略逊一筹，但要论资本版图，施中安却是少数手握三家上市公司的浙商大佬，更有西湖大学创校董事的荣誉加身。公开信息显示，1997年前，施中安是一名在杭州市萧山区财政税务局任职的公务员，曾担任萧山市银河房地产开发公司总经理，主持开发了银行银河公寓、银河商务中心、银河小区等知名项目。1997年，施中安决定放弃铁饭碗下海创业，同年成立众安房产公司（众安集团前身），并很快在萧山区拿下了一宗宅地，开发首个项目众安花园，在杭州站住了脚跟。其后近三十年，在施中安的运作之下，众安系的业务版图延伸至地产、物管、商业、资本等多领域。根据众安集团官网信息，集团旗下拥有众安集团(00672.HK)、中国新城市（01321.HK）、众安智慧生活（02271.HK）三家上市公司，以及200余家成员企业。“众安系”业务版图不小，名声却不甚响亮，一度给人一种“反差感”。而伴随行情的改变，这种“反差”逐渐体现为规模从扩张到收缩的变化，以及市场表现和预期之间的不平衡。凤凰网风财讯注意到，两年前，众安集团还被称为“浙系黑马”，2021年耗费111亿元，一举拿下12幅土地，2022年再耗资50亿拿下7宗地，可谓高举高打。然而自2023年开始，众安集团便极少出现公开拿地消息。截至2024年中期，众安的土储规模已快速收缩到了810万平方米。但同期，浙系大佬们多在加速扩张。其中，戚金兴的滨江集团仅2023年就新增了1057.5亿元货值，2024年1-8月又新增442.3亿元货值，排名全国第七；宋卫平在离开绿城后发展蓝城集团代建品牌，也在快速扩张。在众安系“拿地急刹车"的同时，近几年“众安系”三家上市公司的业绩表现难言乐观。
财报显示，众安集团2024年上半年的股东应占溢利同比下降68.2%，同期众安智慧生活净利润也难突破5000万元，而中国新城市的持续亏损才出现扭转迹象。截至发稿，中国新城市的成交量挂零，股价长期停滞在1港元/股以下。众安集团和众安智慧生活与其待遇相似，前者股价一度低于0.1港元/股；后者上市一年多来，股价在1港元/股上下徘徊，成交量同样时常挂零。目前，三家上市公司的市值合计不足30亿港元。
（图：众安系三家上市公司近几年股价走势）
输血骤停、投向突变如果说“众安系”的前后变化被称为反差式发展，施中安的手法则一度被坊间形容为“反常式操作”。据了解，众安系发展前期，施中安擅长通过关联垫款、质押融资、合作参股等资本手段，在地产、物管、商业、资本之间形成一个资金闭环来推动众安系扩张。由此，市场对众安系三家上市企业关联方输血的质疑也从未断绝。但凤凰网风财讯注意到，众安系这种牵连广泛的垫资操作，自2023年开始戛然而止。以众安智慧生活和中国新城市为例。招股书显示，众安智慧生活2020年-2021年向包括众安集团在内的关联方垫款1975.5万元、1.32亿元，并称“垫款并未收取任何利息，资金均为无偿使用”。中国新城市2022年6月27日公告显示，“将向众安集团提供经常性垫款。垫款截至2022年12月31日、2023年12月31日及2024年12月31日止年度的上限分别为12亿元、15亿元及18亿元。"“离奇"的是，2023年众安智慧生活、中国新城市与众安集团之间互相垫款的输血行为骤然收缩。两家上市公司在2023年财报中均披露无垫款，2024年中报更是不再提及。对此，众安智慧生活在财报中披露，关联方垫款已于2022年底悉数结清。而中国新城市并未对此过多解释。在公司资金操作一反常态的背后，凤凰网风财讯注意到，施中安似乎换了资本运作手法。近年，众安系的版图中，频频浮现农银国际、杭州西投、龙银凤凰等多类公司的身影。天眼查显示，众安旗下资本平台众安祺瑞（上海）资本管理有限公司持有浙江龙盈凤凰私募基金管理有限公司（曾用名：浙江农盈凤凰私募基金管理有限公司，下称“龙盈凤凰”）20%股权。
这是一家原由众安集团、山鹰国际、海亮集团、农银国际企业管理有限公司（农银国际旗下公司，2022年6月退出）等合资成立的私募平台。昔日在众安系扩张版图之际，龙盈凤凰除了直接投资众安系旗下多家企业，还通过质押为其提供真金白银的支持。而天眼查的股权投资变动信息显示，近两年龙盈凤凰通过多个股权投资基金，更多投资于博为科技、铭通新材料、泰盛科技等新兴产业公司。关联方输血骤停、垫资“隐匿”，与此同时土储扩张急刹车，种种都或说明施中安在地产开发上萌生退意。
转换业务无可厚非，但前提是妥善解决遗留问题。据悉，众安集团的地产项目，近两年屡屡生出延期交付、拖欠农民工工资等舆论。例如据大众日报报道，青岛众安未来里项目二次延期交付，部分施工内容进度缓慢。领导留言板也显示，青岛未来里项目曾因拖欠农民工工资被投诉；南京高淳区众安未来里项目延期交付后，业主反映其存在代收契税、单方面设置交付条件等问题。与此同时，虽然众安透露出转换赛道的迹象，但上市公司业绩和股价层面，尚未表现出足够的未来预期。老牌浙商大佬会带众安系走向何处，值得关注。
