Q：
记得你曾经说，首套用足杠杆，二套全款。现在是不是一样？
A:
在认房认贷之前，这是最优解。包括手里有套房子贷款不多也应该置换。
Q：
认房认贷之后有没有什么不同？
A:
无房族依然成立。置换客在上海已经很难用足杠杆，普通住宅的品质太差，所以多数置换客都是7成首付。如果不是生活需要，多数人会考虑再买一套。对于本地人（以户籍定义）通常应该再买一套上海的房子（有别的投资能力可以不买），外地人只好考虑外地买房。
这句话的意义还在于
让父母把老家房子卖了再买更好的房子变成有贷款的房子
，如果他们还能贷款的话。
Q:
外地有贷款记录的无房族能不能先不买了呢？
A:
可能要等太久。
尤其是上海。
Q:
那如果生活不需要，是不是就不置换了呢？
A:
如果房子够优质，的确没必要着急。经常也能遇到市场中的卖家卖着卖着不卖了。
Q:
房子都是会变老的，你说的未来有信心，一般指多久？
A:
五年。一般市民5年左右会换房子。
如果房子不好卖，反而建议坚持卖。
市场已经告诉你你的房子不是抢手货，市场中的买家需求千差万别，说不定就卖出了。行情好的时候虽然好卖，但常常会因此踏空。
Q:
那两套的预算如何分配，比如我准备两套房子总价值1000万，我该700万加300万还是600万加400万还是如何？
A：
首先还是首套杠杆最大化。其次是考虑合理的房租支出。通常我们认为一个人的房租支出合理区间是30%-40%之间。你买来自住的房子可以理解为你买好之后租给自己，一样要考虑合理性。
这个比例随着每个人的收入预期而调整，也就是收入预期高可能超过40%，反之低于30%。
Q：
一般新兴地带租金低。也就是每个地方租售比不是完全一样。
A:
这不影响，也就是租售比低的地方可能会买的总价更高
。你为什么会买在这个新兴地带，无非你比较看多或者你住那里方便。
Q:
记得你说过你很反对在熟悉的地方再买一套？实际上很多人常常就是在第一套附近再买一套。
A:
不是。
我很反对的是因为熟悉再买一套。
你需要思考的是第一套买对了没有。如果买对了，再买一套是正确的。
如果没买对，再买一套是不符合投资原则的。
Q:
那就是第一套很重要？
是的，第一套很重要，包括了城市、片区、楼盘。同一个班毕业的时候有人在上海、有人在大连、有人在杭州、有人在成都，除了那些特别出色的人，收入大体在一个区间，不会有多大的差别，
差别比较大的是房产。
同一个城市的差别也是明显的。
人们常常会因为熟悉自己住的地方而只看到自己家的利好。
这是不客观的。
我第一套房子买得不理想，所以第二套换了地方，离第一套30多公里。第三次买房的时候正好遇到上涨行情，又一次买在了离家30公里之外的地方。
Q:
离太远会不会不方便管理或者没法安排父母住？
A:
如果年轻人买第一套房子都可以出租自己的房子，自己另外租房子住。为啥不可以租个房子给父母住？
如果不是父母提供资金支持，从完全客观角度出发，要安排两代人都有自住房本身就是需要一定能力。
租个一室户多好，经济实惠。
一室户出租的流动性大于买卖的流动性，可是一室户租售比再高在房价面前都是不合理地低，并且租房子的稳定性趋势性向好，并不用担心未来会没房子租。
最重要的是如果因为熟悉而限定买房区域，
无疑提高了买错房子的概率。限定买房区域最合理的逻辑是看好这个区域。
Q：
那如果上海只能买一套的人，还想买二套房应该买哪里？
A:
现在很多地方都限购了，其实选项就很少了。
我比较看好珠三角，
长三角当然也可以。
至于成都、武汉、杭州、西安、郑州等地，长周期也没有问题。
如果有自住可能，南方城市符合经济增长、人口增长的房子大体都可以买。
未来小城市的二手房流动性会上升而不是下降。现在的小城市二手房难卖，实际上是市场规模不够。但小城市一样有医疗、教育的密集片区，当核心区逐渐成型，你想买房子也就只有二手房。
随着高铁网络的发达，非就业年龄人口（老人和小孩）留在当地，因为农村医疗和教育资源缺乏也会向小城市核心区迁徙，这些二手房的流动性也会上升。
中国走向发达国家的征途中，中小城市的城镇化是趋势而不是反之。
人口向大城市集中指的是年轻人口，但不是所有年轻人都可以留下，不是所有留下的年轻人都可以让父母一起在上海生活。
投资我们选择节点性城市、选择中心城市、选择上海，除了考虑资金的虹吸，还有一个理由是越大的城市流动性越好。
在行情不好的时候，上海质地不够好的房子也能卖半年，外地只会更久。
通常1+1，1套自住，1套或投资或给老人住或作为家庭大额支出备用资产，流动性尤其重要。
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