如果新房不再低开，该如何买房？

除了绝大多数市民都更喜欢新房之外

由于次新强势，新房还有十年之内都是次新的优点

同时缺首付不缺月供的年轻人也会优先考虑新房

新房高开才是正常的

当低开新房越来越少

我们需要知道新房高开多少是可接受的幅度

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假如一套房子上家到手价为1

非普税4%

中介费2%

卖家实际支付价是106%

如果这套房子房龄十年

新房的总价应该为106%/0.9= 1.177

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假如一套房子上家到手价为1

名义首付35%

非普税4%

中介费2%

真实首付41%

买家拿着41%的首付去买新房

能够买的总价是41%/35%=1.171

比1.177小

新房买不起，但差距不大

上车族因为新房偏好会努力努力

这个建议幅度是3%

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如果调整普通住宅标准

现在不是普通住宅标准的房子变成普通住宅

假如一套房子上家到手价为1

名义首付35%

中介费2%

真实首付37%

买家拿着37%的首付去买新房

能够买的总价是37%/35%=1.057

比1.177小很多

新房很难买得起

普通住宅标准的不合理，客观上有助于新房销售

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假如一套房子上家到手价为1

名义首付70%

非普税4%

中介费2%

真实首付76%

买家拿着76%的首付去买新房

能够买的总价是76%/70%=1.0857

比1.177小更多

改善买高开新房其实是很差的选择

建议接受幅度是0%

改善型房源卖家强势是有数学逻辑支撑的

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假如一套房子上家到手价为1

名义首付30%

非普税4%

中介费2%

真实首付36%

买家拿着36%的首付去买新房

能够买的总价是36%/30%=1.2

比1.177大

首套房首付比例的提高

不利于新房销售

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在认房不认贷的年份里

市场一般接受新房高开5%以内

市民经常观察到远不止5%

是因为 开发商可以根据蓄客情况调整价格

新房涨价后 二手房东才会跟进

新房和二手房 同期成交会维持在5%以内

意味着新房开盘前买入周边次新就能短期获利

而二手房东明知道新房高开不止5%也愿意卖出

是因为这个过程中 卖家卖出房子可以放大杠杆

故认房认贷是做空的大杀器，

同时认房认贷到了两年以后

基本也不会有多少下跌空间

是因为市民买好房子两年后大多数人都已经没有财务上急售的必要

认房认贷之后7成首付买房的市民杠杆基本安全

(上一次认房认贷是2010年7月12日，两年是2012年7月12日，修复是2013年初）

今年有点特殊，是贸易战利空

最近几天的新闻是有和解的可能

读者可以自己进行宏观思考

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匠人有矩致力于上海楼市投资性研究，拥有10年地产公司产品设计经验， 8