【中金·REITs】公募REITs周报（9.9-9.13）：一级询价再现百倍认购，二级市场仍待企稳

行业近况

本周（2024年9月9日至9月13日）中证REITs全收益指数下跌1.13%，价格指数下跌1.25%。C-REITs市场总市值收于1191亿元，环比下降1.07%。

评论

市场延续回调，日均成交额缩量至3亿元以下。本周产权REITs流通市值加权总回报为-0.55%，苏园REIT领涨1.40%，临港REIT、中关村REIT、北京保障房REIT跌超2%。经营权REITs流通市值加权总回报为-1.46%，仅明阳智能REIT、中国电建REIT分别收涨0.56%、0.52%，上周领涨的富国首创水务REIT本周领跌3.28%。板块层面，各板块总回报指数涨跌幅分别为-0.15%（仓储物流）、-0.46%（消费）、-0.52%（产业园）、-1.11%（能源）、-1.39%（保租房）、-1.59%（高速公路）、-1.66%（环保），上周有所反弹的保租房、环保、消费板块本周恢复下跌。成交方面，周内日均成交额、日均换手率分别为2.99亿元、0.51%，均连续第5周有所下降。截至9月13日收盘，市场情绪指数已连续10个交易日收于20以下。

估值方面，我们测算产权REITs市值加权年化可供分派率为4.85%，与中证红利指数股息率（TTM）5.43%的息差为-58bps，主要受到近期中证红利指数股息率（TTM）上升影响。经营权REITs市值加权中债IRR为6.93%，与9月14日收盘中债十年期国债到期收益率的利差为489bps。

一级询价再现百倍认购，二级市场有待企稳。9月14日，招商基金蛇口租赁住房REIT发布发售公告，披露网下询价阶段有效认购倍数为初始网下发售份额数量的103.66倍，基金份额发行价定为2.727元/份，相比拟募集金额高出9.21%，发行价对应2025年招募书预计现金分派率为4.05%，相比拟募集金额对应的分派率低37bps，但仍高出全部5单存量保租房REITs项目截至9月13日收盘市值隐含的分派率。二级市场方面，由于缩量回调的延续，我们认为可关注中证REITs全收益指数4-7月震荡盘整区间的支撑效果，以及产权REITs各板块分派率与中证红利指数股息率息差情况来判断回调企稳情况，今年2月反弹上涨前仓储、产业园板块分派率曾阶段性高于中证红利指数股息率，而截至9月13日，中证红利指数股息率运行于全部产权REITs各板块分派率上方。

后续关注：利率波动情况；红利/高股息市场情况；新发和扩募推进情况。

C-REITs一周市场回顾

图表1：产权REITs各板块市值加权分派率（TTM）与中证红利指数股息率（TTM）走势对比

注：1）中证红利指数股息率采用指数发布方提供的股息率（近12个月）；2）数据截至2024年9月13日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表2：9月9日至9月13日C-REITs市场情况

注：1）2024年年度管理人预期可供分派率基于各REITs招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算；24H1实际可供分派率（年化）基于各REITs2024年二季报披露的本年累计可供分配金额（易方达深高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分）计算，按实际运营天数年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人2024年预期）的计算中，有历史季报的REITs基于各REITs23Q3至24Q2累计可供分配金额（中金山东高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分）计算，没有历史季报的REITs按招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算，均按实际运营天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2024年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2024年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2024年中报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2024年中报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率，单个REIT的收益率则基于前复权价格计算；4）数据截至2024年9月13日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表3：C-REITs市场走势

注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理；2）数据截至2024年9月13日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表4：各板块REITs总回报走势

注：数据截至2024年9月13日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表5：C-REITs与股债指数走势对比

注：1）为方便对比，对各指数进行起始日期标准化调整，均以2024年9月6日收盘价作为基准100；2）数据截至2024年9月13日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表17：环保和能源REITs日度涨跌幅

注：1）数据截至2024年9月13日；2）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部

文章来源

法律声明

特别提示

本公众号不是中国国际金融股份有限公司（下称“中金公司”）研究报告的发布平台。本公众号只是转发中金公司已发布研究报告的部分观点，订阅者若使用本公众号所载资料，有可能会因缺乏对完整报告的了解或缺乏相关的解读而对资料中的关键假设、评级、目标价等内容产生理解上的歧义。订阅者如使用本资料，须寻求专业投资顾问的指导及解读。

本公众号所载信息、意见不构成所述证券或金融工具买卖的出价或征价，评级、目标价、估值、盈利预测等分析判断亦不构成对具体证券或金融工具在具体价位、具体时点、具体市场表现的投资建议。该等信息、意见在任何时候均不构成对任何人的具有针对性的、指导具体投资的操作意见，订阅者应当对本公众号中的信息和意见进行评估，根据自身情况自主做出投资决策并自行承担投资风险。

中金公司对本公众号所载资料的准确性、可靠性、时效性及完整性不作任何明示或暗示的保证。对依据或者使用本公众号所载资料所造成的任何后果，中金公司及/或其关联人员均不承担任何形式的责任。

本公众号仅面向中金公司中国内地客户，任何不符合前述条件的订阅者，敬请订阅前自行评估接收订阅内容的适当性。订阅本公众号不构成任何合同或承诺的基础，中金公司不因任何单纯订阅本公众号的行为而将订阅人视为中金公司的客户。

一般声明

本公众号仅是转发中金公司已发布报告的部分观点，所载盈利预测、目标价格、评级、估值等观点的给予是基于一系列的假设和前提条件，订阅者只有在了解相关报告中的全部信息基础上，才可能对相关观点形成比较全面的认识。如欲了解完整观点，应参见中金研究网站（http://research.cicc.com）所载完整报告。

本资料较之中金公司正式发布的报告存在延时转发的情况，并有可能因报告发布日之后的情势或其他因素的变更而不再准确或失效。本资料所载意见、评估及预测仅为报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。证券或金融工具的价格或价值走势可能受各种因素影响，过往的表现不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，中金公司可能会发出与本资料所载意见、评估及预测不一致的研究报告。中金公司的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本资料意见不一致的市场评论和/或交易观点。

在法律许可的情况下，中金公司可能与本资料中提及公司正在建立或争取建立业务关系或服务关系。因此，订阅者应当考虑到中金公司及/或其相关人员可能存在影响本资料观点客观性的潜在利益冲突。与本资料相关的披露信息请访http://research.cicc.com/disclosure_cn，亦可参见近期已发布的关于相关公司的具体研究报告。

本订阅号是由中金公司研究部建立并维护的官方订阅号。本订阅号中所有资料的版权均为中金公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式转发、转载、翻版、复制、刊登、发表、修改、仿制或引用本订阅号中的内容。