10万购房家庭亏损超过100万的帝都楼市，终于准备继魔都后也起飞吗？

昨天写了一个话题

《 一线城市的房奴们，活得有多惨？ 》

简单分析了北京上海深圳三地房奴的人群特征和生活现状，旨在分析他们悲惨的一生。

后台有一个留言耐人寻味

他说：帝都虽然跌了整整四年

但还是比你魔都贵30%！

好话题！

魔都苦苦熬了三年，终于开涨了

那么，令无数购房者折戟沉沙的帝都楼市后续会跟进吗？

二小姐今儿就来写一写这个话题

北京楼市这四年来的情况其实和上海楼市差不多

2015-2016年暴涨

2017年的春天出现峰值

然后一路熊市，跌跌不休

全市大部分区域普遍回调20%

郊区超涨板块回调烈度高达30%

环京版块已经出现了不少“断供房”

宁可首付都不要了也要扔掉房子

说明实际亏损已经超过首付的30%

什么？你问我商住公寓？

在漫漫熊市里

商住公寓都已经不能算“房子”了

跌幅40%到腰斩左右

（所以二小姐每次看杭州的商住公寓卖得如火如荼，就为杭州的小韭菜们捉急！）

你不要问我“为什么帝都会跌成这副熊样”？

因为中国楼市现在更多是“政策市”而非“市场市”， 人为因素强过市场因素

北京是楼市调控最为严苛的城市

“楼市十大酷刑”它挨个轮一遍

房票高难 （几乎没有新增落户； 社保个税买房得连续不中断缴纳60个月； 离婚腾房票请一年后再来）

贷款高难 （二套房首付80%； 25年以上房贷暂停发放； ）

在“房票高难+ 贷款高难”的两座大山之下， 仅有学区房、市中心改善次新房部分稀有品种跑赢大市，其它所有产品跌得稀里哗啦。

北京楼市这四年有多惨？

超过10万以上购房家庭亏损超过100万！

这句话非常形象

房价跌幅20%+三年来的炮灰利息15%

什么叫“炮灰利息”？

你不知道投资买房，只要房价不涨就是赔钱吗？

因为资金是有成本的

最低的成本大约也要5%左右的年利率

只要房价不涨

你一年就赔5%

三年就赔15%

深圳天价茶水费？

杭州买房万人摇？

在我们帝都是不存在的！

我们都是跪求客户来售楼处喝茶的！

综上所述

北京楼市的恢复比上海楼市要慢一些

北京的峰值出现在2016年底

上海的峰值出现在2017年

上海的谷底出现在2019年底

但北京的谷底，是今天，2020年的冬天

上海横盘整整三年

北京横盘整整四年

从目前的成交数据看

北京在复制上海楼市走出谷底的趋势

也就是说

北京楼市的今天就是上海楼市的2019年底

刚需自住，请毫不犹豫买房

纯投资，手里有房票有闲钱的

也可以考虑积极入市了

时不我待

2019年底二小姐去抢一套笋盘

880万， 没抢成

我当时只是短暂地难过了一把

想着“还会有机会的，毕竟上海楼市横盘三年了，我抢房动力不足，抢房路上开着我的小电驴速度不够快哇！回家再多冲会儿电！”

但是今天

去年底那套880万的笋盘涨了300万

二小姐悔得银牙咬碎！

希望人在北京，有北京房票的兄弟姐妹们不要复演二小姐的悲剧，人在谷底市场而浑然不觉。你们可以出门看房了！

当然，开头提问的大兄弟有一个观点是不对的

他自认“北京比上海贵30%”

这是你的错觉，幸存者偏差

北京房价中位数56901元/平方米

上海房价中位数51597元/平方米

北京整体房价比上海贵10%左右

整体房租比上海贵3%左右

才是真实的数据

（数据库源自纬房大数据小程序）

不必质疑该数据的权威性

这是由中国社会科学院财经战略研究院发布的房价房租指数，是国家统计局全国统计科学重点资助项目，同时也是每年《中国房地产发展报告》蓝皮书采用的数据库系统。

为什么要选用“中位数”，而不是选用“均价”？

是因为“均价容易被污染”

这里二小姐做个小科普

我们俗称的房屋均价 数学上称为“平均数”

平均数优点是通俗易懂，好记好算，是使误差平方和达到最小的统计量。但平均数的缺点是容易受极端数据的影响。

但中位数不需要计算

将一组数据按大小依次排列，把处在最中间位置的一个数取出来就是中位数。

每个城市都有顶尖豪宅和十八层地狱鬼房—— 比如上海有34.49万/㎡的华侨城·苏河湾别墅；有40万/㎡的巨鹿路洋房，也有3800元/㎡的崇明长征农场、红星农场、新海农场、跃进农场的农场房（你不要喷血，上海真的还有3800的房子，二总监不诳人）

极大值和极小值会严重污染真实房价

最富有的那1%，能极大地改变平均数所处的位置，将平均数无端端拉高，但中位数的大小仅与数据的排列位置有关，不受偏大和偏小数的影响，不受最富有的1%影响，是刻画房屋均价、居民收入这些数据更合理的统计 量。

美国人口普查局长期使用中位数来衡量美国家庭年收入。他们不用均价的。

同时，中位数很难受到某个脏数据的影响。因为它只是排序，不参与加权计算，某一次数据污 染不会影响它。马云马化腾两个人的财富，投入到“均值 ” 里，会极大拉高居民人均收入；但他们投入到“中位数”里，是脏数据，被无视了。

那么问题来了

既然中位数更合理更科学

为啥以前我们都用平均数？

因为以前中国穷啊！

没能力算出中位数！

从两种数值的计算方式来看， 很显然，只要有数据，你就能算出平均数， 无所谓你有没有拿到“全部数据”。 但你拿不到“全部数据”，你就没办法排序，你就没办法得到中位数。

以前国内大数据系统落后，不发达

只能拿着部分数据计算平均数

那就凑活算吧

现在我们进步了，统计局越来越能耐了

一旦能拿到“全部数据”的时候

显然使用“中位数”能更科学，更合理地反应这座城市的均价。

怎么？还是听不懂吗？

那二总监举个例子

你想知道全国的平均工资， 只要知道所有省的总工资和总工作人口就行了，少几个省份没上报数据影响也不大

但你想知道全国的工资中位数

23个省，5个自治区，4个直辖市，2个特别行政区——任何一个猪队友掉链子了没来得及上报数据，你这个中位数就排不出来！

你如果是统计局

会找更累更苦的活儿干吗？

当然是平均数直接上阵算了！

从平均数到中位数

是中国大数据系统的完善过程

白居易十六岁时从江南到长安

带自己的诗文谒见当时的大名士顾况