在19大召开前，所有的工作重心必须是维稳，房地产市场也不例外。为了稳定房价，住房租赁市场发展进程不断加快。
其实上海近期加大了租赁住房的发展力度！7月4日，上海市土地交易市场发布公告，首次推出两幅租赁住房用地，涉及浦东张江、嘉定新城2幅国有建设用地出让。值得关注的是，2幅土地出让年限均为70年，但是土地用途为“租赁住房”，严格按照只租不售。详细点击☞上海新推宅地“禁售70年”！一个超级租房大时代已经到来
7月7日，上海最新发布住房发展“十三五“规划。规划提出，“十三五”期间，租赁住房将大力培育，租赁住房用地将推出1700万㎡，约70万套，还将盘活存量住房资源，新增代理经租房源30万套（间）。
广东省广州市成为继北京、上海之后，第三个发布加快住房租赁市场文件的城市，涉及入学、商改住等问题。7月17日晚，广州市政府官方网站发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》（以下简称“《方案》”），公布16条措施，加快构建租购并举的住房体系，鼓励发展现代住房租赁产业，规范住房租赁市场。
在具体措施中的第一条，提出中国住房租赁史上可能具有里程碑的一条措施：租购同权！并且，三类符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益等，包括：
文件主要亮点如下：
1、租房子女可就近入学。
具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。
2、公积金租房提取额度上调。
提供房屋租赁备案证明和发票申请提取住房公积金，月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30％，提高至不超过40％。
3、税收优惠。
对个人出租住房的，由按照5％的征收率减按1.5％计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。
4、增加租赁住房用地有效供应，租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。
以“招拍挂”方式出让商品住房用地的，土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积。
5、商业用房可改造成住房出租。
经相关部门批准改建后的住房，其土地使用年限不变，调整后用水、电、气价格按照居民标准执行。改建后的租赁住房，不得销售。
6、成立广州住房租赁发展投资有限公司（暂定名）。
负责统筹全市政策性住房（含公共租赁住房、棚户区改造、人才安居住房、直管公房等）的投资、融资、建设和运营管理，将政策性住房纳入市场化、专业化、社会化供应和管理。
说四点：
1，关于租购同权，报名入学的孩子超出招生人数，被踢出的是有房人家的孩子，还是租房人的孩子？
2，所有的政策都指向保房价平稳，不暴涨，也不暴跌，稳中略升的意思，怎么跌？
3，深圳和广州的房地产五年规划，还没出来，此时说太多都是多余！
4，大量的城中村，才是广州和深圳能发展起来的基础之一，它们是城市生态中的沼泽地，是海绵城市的蓄水池。
专家指出，广州发展住房租赁市场犹如重磅炸弹，将深远影响广州房地产市场。
深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉博士认为，广州出台此文件，一方面是为了贯彻国务院39号文，另一方面是贯彻年初住建部发的文件。39号文发布之后，广东省全国率先出台这个政策。目前来看，深圳跟进的可能性是非常大的。
“这对刚需租房有好处，”广东中原地产项目部总经理黄韬认为，“租购同权后，不是所有人都需要买房了，一部分人会转向租赁市场。”
现在北京、上海等城市，房价贵的重要原因是附着在其上的优质资源，比如优质的学校，医疗等资源。
而这些资源往往具有独占性（即按片划分的择校体系），也就是说，只有买房子的人，拥有产权的人才能够享受。稀缺就会导致溢价，因此最贵的房子往往是所谓的学校房，医疗房。
不少所谓的地产专家或者推销者，也常常会把这种独占性和稀缺性当做是推荐房源的最重要理由，也是这个道理。据分析，最贵学校房的上涨逻辑中可能有三分之一都是因为拥有教育等资源的独占性。
这种独占性还导致一个问题就是拥有房产的人和租房的人之间存在着一条无形的身份落差和阶层鸿沟。
现在，按照广州的规定，租房可以和购房享受同样的资源，那么无形中就等于把租房的价值提高了许多，让租房和购房者拥有同样的权利。
这么一来有几个好处：
第一：大大的缓解了人们的买房热情。据悉，有为数众多的人买房和换房的目的是为了孩子的教育，既然不要买房就可以享受到教育了，那可比买房呢？
第二：进一步确立租房体系的地位。租房的价值不差于买房，那么在存量房为主体的一线城市，这些存量资源就可以发挥其作为租赁房资源的重要性。
第三：对于人才来说可能格外重要。在北京、上海、深圳，有多少怀揣梦想的南漂、北漂因为无法给孩子一个好的教育资源而出走呢？一旦，租房确权，那么对于人才的吸纳将是颠覆性的影响。
如果其他城市不跟进，恐怕广州未来将一骑绝尘。
不过这里还有一个隐忧，就是这种拥有好教育资源的地块，房租方面，可能因为供求关系的变化，有较大幅度的提高。因为大量想给孩子良好教育资源的父母会纷纷去拥有优质教育资源的地块租房，而不是买房。
总之，这一举措对于降房价有积极的正面意义，对于租赁体系的建立一样有关不可估量的影响，暴哥希望广州政府及后续跟进的城市，要在上述存在优质资源的地区，控制房租的上涨。
1、租购同权，在价值观上肯定是正确的。包括受教育权、养老保障等各项公民基本权利，不能因为有房无房就要区别对待，让租房的人享受到同等国民待遇，这不仅是发达国家的普遍做法，也是我们国家的媒体呼吁了很多年的东西。广州这一次明确提出“租购同权”，既是对高房价这个严峻现实的关切，也是吸引青年人才进驻的重要举措，值得嘉许。
2、惠及的人群有限，“租购同权”不是无差别对待，只有“符合条件的承租人”才能享受到这一权益，具体来说，要么你的子女得有广州户籍，要么你得持有人才绿卡，要么你得符合积分入户上学的条件，而且这三类人在广州都必须无房。再考虑到广州的户籍政策是比较倾向于人才引进的，那么“租购同权”的最大受益者主要还是广州需要的人才，不是一般的外来务工人员。而且即便能够安排公办学校，很可能也是学位不太紧张的普通学校，而非竞争激烈的名校。
3、租购同权，最大的冲击是削弱了房屋的附加值，炒卖学区房的人要小心了。中国的房子之所以贵，一个重要原因就是附着在房子上的附加值太多，其中最具含金量的东西就是受教育权，如果“租购同权”能够100%贯彻落实，那等于把房子的含金量大打折扣，理论上会减少很多人的购房热情，学区房首当其冲会失去炒作的动力。我们之前一直强调学区房受政策波动的影响越来越大，购买一定要谨慎，也是这个意思。
4、关键还是在于如何贯彻落实。租购同权听上去很美，但落实起来却不容易，原因很简单，优质教育资源稀缺的事实没有因此改变。比如，广州中心城区那些好学校，学位一直非常紧张，有房有户口的人都不够满足，哪里还有多余的资源来满足租户？除非政府强制划定一部分配额，固定给租户一定量的学位，但这样会进一步加剧学位紧张的气氛，而且会给有房的户籍居民带来“反向歧视”的不良体验，不利于和谐社会的建设。
优质稀缺资源一定会带来高溢价，不体现为高房价，就会体现为高房租。做一个假设，如果某重点学校的学位分配100%实行“租购同权”，那么这肯定会导致周边房租的暴涨，70平米的房子涨到2万元一个月也是有可能的，比你购买一套同地段学区房的月供还贵。优质资源“价高者得”的规律不会变，买不起学区房的人同样也租不起学区房。而且，随着租售比大幅提升，这个时候，大家的购房热情会重新燃起，再次进入高房价的死循环。
所以，问题的关键还是要解决优质教育资源的短缺问题，只有让教育资源丰富化、均衡化，人们的焦虑感才会实质性降低。因为，贵的不是房子，而是背后的受教育机会啊。
5、“租购同权”会把高房价打下来吗？长远来看，肯定会降低大众的购房热情，房屋炒作的素材和动力都会减少，房价会逐步回归理性，但要注意，“理性”不代表便宜，不代表人人买得起。
房子除了可以用来住、用来上学，它还有强烈的资产属性，这在全世界都一样，美国英国这些发达国家，不买房也能享受到同等的国民待遇，但大部分人都还是有住房梦的。有恒产者有恒心，这既是普遍的人性，也是正常的经济理性。你看新加坡，虽然这个国家的70%以上的居民都有公屋住，但它的商品房仍然位居全球最贵行列，你不能说新加坡的房价不理性。
所以，“租购同权”冲击的是那些资产属性不强的房子，比如二三线城市以及一线城市外围区的房子，这些房子的稀缺性不强，买家的支撑面也不大，“租购同权”会让这类房子的含金量大打折扣。但对于大城市核心区的房子来说，冲击不会太大，毕竟这些地区的房子具备强烈的资产属性，即便失去了“学位”这个巨大的附加值，仍然会有其他的附加值来补充，比如租金收入，比如资产保值的功能等等，这些也是高房价的支撑。
总体来说，让房地产市场彻底回归理性，需要一个长效的系统性的解决机制，仅仅靠“租购同权”肯定是不够的，还需要教育资源的丰富化与均衡化，需要供求关系的结构性改善，需要整个社会对房地产心态的转变。
6、鼓励租赁住房正在成为普遍趋势。此前，上海、广州等城市在土地出让时已经出现过“100%要求自持”的例子，土地拍卖“竞自持”很可能会成为普遍现象，这表明国家对房地产的调控思路正发生深刻变化：解决高房价的思路不是降房价，而是大幅提升租赁住房的供应量，并赋予租赁住房与商品房同等的国民待遇。
根据广州近日公布的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，广州还允许将商业用房按规定改造成租赁住房，这表明广州租赁住房的供应量会大幅提升。对大量新进入广州的年轻人来说，这是一个利好，高房价对人才的挤出效应也会相对减弱。
文件原文如下
穗府办〔2017〕29号
广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知
各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：
《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。实施过程中遇到的问题，请径向市住房城乡建设委反映。
广州市人民政府办公厅
2017年6月30日
广州市加快发展住房租赁市场工作方案
为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）和《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（粤府办〔2017〕7号）有关精神，结合我市实际，制定本方案。
一、指导思想
积极支持租赁住房方式，加快构建租购并举的住房体系；鼓励发展现代住房租赁产业，催生新的经济增长极；规范住房租赁市场，夯实经济社会长久向好发展的住房基础。
二、总体目标
到2020年，形成政府、企业和个人互相补充、协同发展的租赁住房供应体系，促进大、中、小住房租赁企业蓬勃发展；多层面支持住房租赁消费需求，实现租者幸福居住；建设市场规则透明、诚信体系完善、政府监管到位的住房租赁市场环境，充分激发市场活力。
三、具体措施
（一）保障租赁双方权益，支持租赁居住方式。
1.赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。（市教育局牵头）
2.加大住房公积金对租赁住房的支持力度。职工提供房屋租赁备案证明和发票申请提取住房公积金，月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30％，提高至不超过上年度本市职工月平均工资2倍的40％。具体实施细则由广州住房公积金管理中心制定。（广州住房公积金管理中心牵头）
3.保障中低收入住房公积金缴存人的租赁居住权利。在公共租赁住房中划出一定比例，优先租赁给符合广州市公共租赁住房保障办法规定的中低收入住房公积金缴存人。（市住房城乡建设委牵头）
4.落实税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5％的征收率减按1.5％计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6％的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5％的征收率计算缴纳增值税。落实国家关于对个人出租住房和承租住房的个人所得税优惠政策。（市国税局、地税局牵头）
5.保障承租人健康安全居住。加强租赁住房家具、家装环保监督、燃气消防安全监督，确保租赁住房室内环保、安全，满足居住标准。（市住房城乡建设委、公安消防局、质监局牵头）
6.保护承租人的稳定居住权。通过对租期和租金依法进行规范，控制承租人租房成本，保障承租人长期、稳定的居住权益。（市住房城乡建设委牵头）
7.逐步加大货币化住房保障政策的实施力度。完善租赁补贴制度，实行实物保障与租赁补贴并举。对符合条件的群体给予租赁补贴，形成公租房与市场租赁住房互为补充的住房保障体系。（市住房城乡建设委牵头）
（二）增加租赁住房供应，满足新增住房需求。
8.增加租赁住房用地有效供应。将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的，土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积。（市国土规划委牵头，市发展改革委配合）
9.允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的住房，其土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。改建后的租赁住房，不得销售。（市国土规划委、公安局、发展改革委牵头，市住房城乡建设委、城管委、环保局，广州供电局，市自来水公司，广州燃气集团公司配合）
10.允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租。改造中，不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效；不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构、影响房屋安全；不得加建卫生间、厨房。租赁住房应当以原设计的“卧室”“起居室”为最小出租单位，不得按床位出租。人均居住面积不得低于本市人民政府规定的最低标准。具体标准由市住房城乡建设委制定。（市住房城乡建设委牵头，市来穗人员服务管理局，各区政府配合）
（三）壮大现代租赁产业，形成新的经济增长极。
11.扶持住房租赁企业，打造广州现代租赁产业总部经济。鼓励供应主体多元化，抢占发展广州现代租赁产业总部经济的先机。提升住房租赁规模化、集约化、专业化水平。住房租赁企业按生活性服务业执行相关政策。执行公租房租金标准的住房租赁经营机构，按照《财政部国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税〔2015〕139号）规定享受相关优惠。（市住房城乡建设委牵头，市发展改革委配合）
12.发展“城中村”现代租赁服务业。鼓励村集体、经济联社租赁经营“城中村”住房，将符合安全、消防、卫生等条件的住房统一出租，规范管理。鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与老旧社区、“城中村”和厂区租赁住房微改造，实施专业化运行管理。（市住房城乡建设委牵头，市财政局、城市更新局、来穗人员服务管理局、公安消防局，各区政府配合）
13.发展既有建筑现代服务业。支持传统物业服务企业向既有建筑现代服务业转型，拓宽服务领域，鼓励开展“管家式”服务，为业主提供房屋租赁中介、代管理、代维修等服务。（市住房城乡建设委牵头）
14.成立广州住房租赁发展投资有限公司（暂定名）。负责统筹全市政策性住房（含公共租赁住房、棚户区改造、人才安居住房、直管公房等）的投资、融资、建设和运营管理，将政策性住房纳入市场化、专业化、社会化供应和管理。（市住房城乡建设委牵头，市发展改革委、财政局、国资委配合）
15.建立健全房屋租赁信息服务平台。推广线上线下租赁服务一体化，实现现代租赁产业链条信息的全方面交互，保障住房租赁市场供需信息透明、交易规则透明、各方信用透明。（市住房城乡建设委牵头，市来穗人员服务管理局配合）
16.充分发挥行业协会作用。指导租赁企业成立广州市房地产租赁协会，引导社会力量参与房屋租赁日常管理。通过房地产中介行业协会、房地产租赁协会制定、完善房屋租赁中介行业执业规范和行为准则，强化行业自律，督促指导中介机构、住房租赁企业及时采集、上报租赁房屋、租住人员等信息。（市住房城乡建设委牵头，市来穗人员服务管理局配合）
四、工作要求
（一）切实提高认识。加快发展住房租赁市场是落实中央经济工作会议精神的重要举措。各单位要高度重视现代租赁产业这一新的经济增长极的发展潜力，加快建设租购并举的住房体系，促进我市经济长久向好发展。
（二）强化组织领导。建立市住房租赁管理联席会议制度。由分管副市长担任联席会议负责人，市教育局、国土规划委、住房城乡建设委、地税局、来穗人员服务管理局，广州住房公积金管理中心为成员单位，各成员单位有关负责同志为联席会议成员。联席会议办公室设在市住房城乡建设委，负责工作统筹协调、督促落实和信息沟通等日常工作。联席会议原则上每半年召开一次，可根据工作需求临时召集或邀请其他相关部门参加。
（三）加强统筹协调。市住房城乡建设委负责住房租赁市场管理和相关协调工作，要牵头继续深化研究“保障租赁双方权益，支持租赁居住方式”的各项有力措施。各牵头单位承担主体责任，要按照任务分工制定相关政策措施，并会同配合单位形成齐抓共管的联动机制。原则上各相关政策措施要于2017年8月底公布实施，并报联席会议办公室。
广州市人民政府办公厅秘书处 2017年7月10日印发
来源：孟祥远、暴财经，邓浩志地产经济观察陆家嘴金融圈等
