【东北房地产吴胤翔】行业深度报告:住房制度国际比较之新加坡篇

新加坡住房市场特点：组屋主导，层次化供给，落实“居者有其屋”。 组屋制度始于 1960 年 ， 截止 2023 年，居民房屋自有率达 90% ，组屋居住率为 72% ，反映其在住房市场中的主导地位 。 除了公共组屋外，新加坡的住宅市场还包括私人住宅和执行公寓等多种类型的房屋，呈现出住宅类型多样，层次化供给特点。

组屋制度演变历程：政府深度干预，分层次多主体供给。 1960-1964 年为解决房荒阶段， 1960 年建屋发展局（ HDB ）成立， 1964 年底完成第一个五年建屋计划，组屋只租不售 。 1964-1979 年为保障供给阶段， 1964 年实施“居者有其屋”计划，鼓励居民买房。 1979-1995 年为扩大建设阶段，政府增加大户型建设，基本解决住房问题。 1995 年至今为提升质量阶段，政府不断改善组屋户型，对老旧组屋升级改造。

组屋资金保障体系：全方位提供资金支持，满足供需端资金需求。 组屋建设和购买的资金来源主要依赖于中央公积金制度、贷款支持和资金补贴。首先，按比例强制缴纳的中央公积金制度为 HDB 组屋建设提供资金支持，也为购房人提供资金支持。其次，为供需两侧提供贷款支持，利息低且贷款种类多。最后，政府提供 HDB 赤字补贴和住房补贴，补贴覆盖范围广，有效缓解住房建设和购买压力。

组屋土地保障体系：强制征收，政府管理。 土地制度是新加坡组屋发展的重要因素。首先，政府低价强制征收土地，降低组屋建设成本。其次，政府严格管控土地交易，以有价划拨的方式出让给 HDB ， HDB 可直接使用土地建设组屋，也可以通过招标、拍卖等方式引入社会资本，以促进各类住房项目的建设。最后，土地补偿范围广泛，补偿方式以财产补偿为主，包括对产权的补偿和损失补偿（如搬迁损失补偿、购房优惠等）。

组屋准入退出机制：保障各阶层需求，抑制投机行为。 首先，政府对申请人要求严格，申请条件主要分为公民身份、无私人房产、收入上限和家庭结构四个方面。其次，组屋分配按照申请顺序，包括登记、注册、抽签三环节，做到公平公正。同时，优先保障初次申请者及特殊人群。最后，转租、转售受到时间限制，转租最低居住年限为 3 年，转售最低居住年限一般为 5 年。并且，买卖房者都需要缴纳一定税收，有效抑制投机行为。

对国内的经验启示 ：资金保障方面，加大保障性住房资金投入，完善住房公积金监管制度，鼓励金融机构参与保障房贷款。土地制度方面，保证保障性住房土地供应，建立监督机制。准入和退出机制方面，严格设立准入、退出标准，公平分配保障性住房。

风险提示： 新加坡 房地产制度与国情与我国存在差异，经验未必可比。