全面放开限购后，节前，广州打响首场土拍争夺站。
经过24轮激战，越秀9.8亿拿下了白云怡新路地块，楼面价2.99万/平，溢价率13%。
除了越秀外，这块地还吸引了保利、绿城的报名。
但正式竞价，保利并没有露脸，只剩越秀（988）和绿城（106）的1v1，两家你来我往轮番出价，最终还是越秀笑到了最后。
怡新路地块，自挂牌之初，就一直备受房企关注。
主要有几个原因：
1、总价低，体量小。
不同于面粉厂保证金就要17亿，怡新路起拍总价才8.65亿。
同时，住宅体量才3.2万方，如果是定位刚改的话，就350套房子左右，不会成为开发商的去化负担。
2、新规25%面积赠送，低容积率。
虽然，阳台赠送率不如面粉厂的30%，但也做出了全广州第二的25%，也是一个独家赠送。
这也意味着，项目使用率可能会稳稳去到120%，做一些性价比刚改小户型，更游刃有余。
容积率只有2.5，做低密高赠送的小高层，有搞头。
3、与天河一路之隔，有市场空间。
目前，距离地块最近的新盘是越秀天河和樾府、中铁建西派天河序。
这两个盘最小的面积都是108平，120平。
板块缺乏定位刚需、改善，做给普罗大众的小面积上车产品。
看着这几个特点，大家觉不觉得有点熟悉？
这不就是另一个板块的广钢鹤洞地块！
4、学铁商配齐。
先说说最关键的教育。
地块大概率对口白云公立小学龙头京溪小学，另外配了一宗中小学用地，尚不确定具体管理品牌，但据说有开发商建议引入培英集团。
交通上，地块对面就是18号线京溪路站，是广州的高速地铁之一，可以直达东站、珠江新城、琶洲。
自驾的话，通过家门口的沙太南路可以连接广州大道主干道，回体育中心CBD15分钟，去珠江新城20分钟左右。
商业上，距离信达金茂广场大约1.3公里，开车或是走过去都OK。
周边城市环境不错，并不是旧村、旧厂房，而是成熟的二手小区，下楼遛弯还是舒服的。
怡新路地块的整体配套素质，还是OK的。
对应的客群很清晰，更多是周边置换。
值得一提的是，地块成交楼面价，虽然没有突破3万，但算上学校、道路、绿地等配套，可售地价已达3.4万/平。
看似理智，实则疯狂。
不过，这个地价，放在板块来看，还是有优势的——
旁边的越秀天河和樾府、中铁建西派天河序，起步都是800万+的产品，单价7-9.5万/平。
地块将来入市，猜测均价5万+。
虽然其与前述两个项目，分属白云、天河，但距离，实在是太近了，一路之隔而已，很多配套都是共享的，城市面貌也不差。
所以很多朋友说，这块地会背刺天河。
照我看，影响一定是有，但谈不上背刺。
两个地块定位、区位不同。
前者是天河的改善、豪宅盘，后者则可能是是白云的刚改盘。
越秀天河和樾府的户型、小区、产品、学位质量，都是很硬的，红线范围内的九年一贯制学校，纳入广州中学教育集团，由广州中学具体管理。
光教育这一点，确定性就比怡新路强得多。
不过现在，两宗地块都是同一个开发商，不会正面刚，各自美丽。
影响更大的会是谁？
周边二手盘。
白云有恒大御府、云山熹景、怡新花园、佳兆业天御等。
虽然几个二手相距不远，但身在白云和身在天河，价差还是相当明显。
这也证明，项目的出身依然决定了很多东西。
|数据统计时间0906 数据来源：链家
成交比较活跃的怡新花园，是最老的小区，以105平左右的小三房为主，均价在420万左右。
楼龄最新的恒大御府，90平左右的小三房，总价约500万；145平左右的大三房，总价大概去到700万。
那么，这就给了怡新路空间来操作了。
周边城市环境，允许怡新路不那么卷，做更刚改一点的产品，把主力放在90-100平，总价大约500-600左右。
目标周边的置换买家，南方医科大学和三九脑科医院的医生老师、周边服装城老板。
假设参照雅郡想直接卷，搞个75方带主套的3房小户型，380-430万左右；搭配上90方3+1房，和105平左右的正规4房，真能打。
目标是，3/18号沿线通勤的上班族，服装城的打工人。
无论怎么搞，低密度+25%的阳台赠送，在产品上能有很大的施展空间。
很多朋友说，都这个价了，为什么不选天河东？
但是，两者各有各优势，取决于你看好哪一点。
天河北这边通勤方便，商业氛围成熟，城市环境更好；天河东则是教育确定性更强。
最后，如果你想在广州置换、买房，欢迎添加小C咨询。
