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上海楼市进入垃圾时间

环线房产咨询 · 公众号 · 房地产 · 2024-07-30 17:35

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7月份截至29日，上海二手房成交总套数19135套，日均660套。

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7月全月破两万套没有悬念，这个数据还算不错。

不过比6月份的2.6万套，还是下降了23%左右。

真正拉胯的，是新房销售和土拍市场。

上半年新房销售26321套，比去年下降43%。

土地出让金更是只有去年的19%， 令人咋舌。

甚至上海失去了全国第一宝座，土地出让金被北京、杭州超过。

这些数据表明，上海楼市可能进入垃圾时间。

7月28日，上海公布了新的一批项目，近期将陆续上市。

这批项目最大的亮点是：几乎全面涨价。

前滩百合园去年开盘，联排别墅单价14-15万元，现在直接来到了17万以上。

2023年绿城百合园备案价

黄浦纯新豪宅锦园17万，旁边的露香园上半年单价只有16.3万。

融创外滩壹号院上半年卖过两栋，单价16.8万。现在第三栋上市，单价涨到了17.1万。

浦东远郊盘君御公馆，原来单价只有3.4万，因为开发商纠纷延迟交房超2年，中间不断传出烂尾消息。

现在卷土重来，单价涨到了3.99万。

上半年明星楼盘嘉佰道10.4万，地处内中环的长风板块，周边完全成熟。

现在中环外的越秀苏河和樾府，周边还处于垦荒阶段，单价也来到了10.36万。

不仅如此，第五批土拍地块刚刚公布，明眼人一看就是来抬轿子的——各区都是优质地块。

上海新房提价，道理大家都懂，需要树立一个标杆出来，不断突破价格天花板，给全国楼市一个信心。

上海都不涨了，帽子扣在这，江浙就都涨不动。

唯一的问题是，价格提上去，市场买单吗？

如果市场不买单，市区豪宅、标杆楼盘陷入滞销，反而打击了信心。

又要涨价，又要好卖，其实操盘者也挺难的。

这个事情的底气是，527新政后市场活跃了很多，二手房交易量高了，甚至老破小都卖得不错。

大家置换完成了，又有韭菜可以接盘新房。

唯一的问题是，新政效果还在吗。

新政过去三个月，新的大招还没来，对操盘者来说无疑是垃圾时间——稍有不慎，好心办坏事。

对于买房人来说，更是新房垃圾时间。

今年上半年新房全面萎缩，很大程度是因为项目太差。

大虹桥是核心出货地段，上半年的绿城、华润地段确实不敢恭维，拉低了热度。

另一个大户唐镇，上半年基本没有供应。

临港原来占据浦东半壁江山，上半年彻底哑火，根本卖不动。

这是因为二手市场已经崩盘，新房完全取消倒挂。

上半年部分项目位置不佳，新房价格又不断上涨，二手房暴降后几乎没有倒挂，新房市场前所未有的冷清。

“打新”这个词语在股市移植到上海楼市才3年，现在逐渐退出舞台。

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跟新房相比，今年二手房市场好得多。

前6月，上海二手房成交破10万套，超过去年前7月。

7月份上海二手成交破两万套，没有悬念。

二手房卖得好，很重要一个原因是，吃了新房的蛋糕。

前面提到了，今年有些新房地段不好，价格整体提升，性价比缩水。

二手房却普遍降了20%，跟新房比优势越来越大。

尤其是527新政，引爆了6、7月，直接将淡季转成了旺季。

今年前5月，其实跟去年相差不大，成交微降。

今年6、7月，成交二手房破4.6万套，比去年同期高了2.1万套。

即，同比提高80%。

新政的作用，确实是非常大。

然而微观层面，新政却遇到了一些瓶颈，市场没有继续一日千里。

新政后二手房交易量多了2.1万套，很多区域的低价房源已经清空。

比如古美标杆万源城朗郡，贝壳挂牌看起来19套，也不少，然而低区就占了14套。

中区5套，高区0套。

挨个房东问问你会发现，真正好楼层、诚意出售的其实不多。

御桥标杆小区万科金色城市， 前期小三房成交总价830万左右，现在正常楼层都得880万。

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