今年一季度，楼市遭遇了一波“倒春寒”，社会也对地产周期形成了共识，普遍认为，
地产的时代已经过去了
。
但是，在这种观点背后存在一种混淆：
观点1——地产投资作为一种主要增量投资的时代结束了；
事实上，绝大多数人都认同观点1，我们已经盖了足够多的房子，继续盖更多房子的空间在萎缩；这类似于，我们已经有很不错的基础设施，继续投资基础设施的空间在减少。
但是，这不必然推导出观点2，
前者是一个增量逻辑；后者是一个存量逻辑
。把观点1和观点2揉
合
在一起本身就很怪异。
1、发展到某个阶段，某上市公司不需要发新股融资了；
因此，我们没法把增量逻辑生搬硬套到存量方面，
我们需要专门去提炼存量逻辑
。
美国是成熟的发达国家，地产市场早就过了【增量为主】的阶段，但是，
存量房屋价格依然有巨大的波动
。
如上图所示，近20年以来，美国地产市场在2007-2012年经历了一段萧条周期，房价指数从高位220点附近一度跌落至150点附近，
跌掉了三分之一
。这一段就是著名的“次贷危机”，“两房”和众多金融机构都被拖下水。
显而易见，这波下行周期的罪魁祸首是
高杠杆和去杠杆
，当美国地产市场见顶之后，市场经历了漫长的去杠杆过程，这个过程差不多持续了5年左右。
从美国的经验中，我们能抽象出以下三个关键点：
1、地产市场是高杠杆市场；
2、杠杆周期的逻辑是第一性的，即负债逻辑是支配性的；
3、房屋的流动性较差，因此出清过程缓慢；
事实上，股市也经常遭遇负债逻辑的扰动，譬如，今年一月份，股市所遭遇的就是流动性冲击。
在这个过程中，市场对任何利好都视而不见，
即价格对资产端的逻辑是钝化的
。
即便是稳定资金维稳，市场也没有立马出清，反而是来回拉锯。
这个事件的驱动力来自于负债端，一个是雪球产品的问题，另一个是量化产品的问题。
我们可以把它们视为某种杠杆，股票市场经历了一波猛烈的去杠杆进程
。
1、股价不反馈基本面的利好，反而，股价的下跌会拖累基本面；
2、去杠杆螺旋像一个黑洞，政府反复出政策，黑洞反复吞噬；
有了美国方面的经验和股市方面的经验，
我们就容易理解国内楼市的去杠杆进程了。
在这里，还有一个关键点需要解释，
为什么这波去杠杆肇始于开发商呢？
这需要我们借助股市方面的经验，如上图所示，我们可以把
开发商持有的新房或者待建的新房和二手房一起视作存量住房，
于是，开发商相当于持有大量股票的机构。
一般来说，开发商会按照某个节奏去完成“拿地——卖新房——拿地”的循环，不会超额抛售；对称的，一般情况下，机构的钱有进有出，不需要大量抛售。
然而，当开发商面临偿债压力时，一切都变了，
他们会折价抛售新房
，于是，二级市场遭遇大规模的抛压，导致房屋下跌。房屋价格下跌，又导致了更多的开发商需要抛售。
也就是说，A开发商倒下，导致了B开发商倒下；B开发商倒下，又导致了C开发商倒下，以此类推，形成多米诺骨牌效应。
对称的，A机构遭遇了大量赎回，导致了B机构也遭遇大量赎回；B机构遭遇大量赎回，又导致了C机构大量赎回。
地产行业高杠杆的本质导致了个体行为之间存在巨大的关联性
。
从中长期逻辑来看，
A
、
B
、
C
等竞争者的消失
对
剩余者
来说是好事，
剩余者的股价
应该上涨。
但是，从短期逻辑来看，这些消失的竞争者会抛售出大量的筹码，让剩余者的情况也岌岌可危，
这些优等生是否能挺过价格冲击也成了一个未知数
，毕竟这是一个高杠杆的行业，大家都有杠杆
。
只有理解了“去杠杆螺旋”，我们才能理解，为什么火能烧到万科这样的优等生？
负债逻辑并不关心你好不好，只关注流动性状况
。
事实上，在股票市场，这样的情况也很普遍。在雪球产品风波刚开始发酵的时候，大家还会去测算，
哪些产品的价格足够好
，大概率会幸免；结果后来发现，完全想多了，市场根本不会跟大家掰扯那么细，先都敲入了再说，
价格足够好的产品会敲出
。
站在增量逻辑的角度来看，“去库存”似乎是一件好事，意味着未来有补库存的空间。
但是，站在存量逻辑的角度来看，“去库存”并不是什么好事，开发商库存去得越好，
则意味着二级市场的价格压力越大
，价格下跌所带来的卖盘就越多，
对居民的风险偏好打击就越大
。
今年春节之前很多居民期盼“楼市小阳春”，结果假期结束之后，遭遇了一个月的“楼市倒春寒”。
十年国债和一年存单的利差一度回归到零
。
在“楼市去杠杆”的大背景下去理解“去库存”，就不会把因果逻辑弄反了，
库存去得越好，价格压力越大，直到去库存的进程结束
。
那么，怎么去判断“去杠杆进程”何时结束呢？从事前的角度来看，根本无从判断，
火烧到谁那里会停下来，永远是个未知数
；但是，一旦去杠杆进程结束，我们很容易从右侧确认，会有越来越多的信号告诉大家——
鱼死了，市场出清了
。
综上所述，我们就搞清楚
楼市发生了什么和正在发生什么
，并对未来楼市的走向有一个模糊的认知。
对于投资者来说，重要的并不是通过什么逻辑去预判楼市走势，而是，通过一个
有效的信号系统
去跟踪楼市走向。
