本文系杠杆游戏（网易新闻·网易号“各有态度”签约作者）创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！
撰文|张银银
杆友
flycat
推荐张国荣的“枕头”：喜欢了很多年的歌。
（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会音乐下面原文附上）
不少体量较大的城市，抢人和抢房都在继续，房荒在一些城市并未得到缓解。
但放到全国来看，销售确实走向哑火中……
4月17日，一季度经济数据发布。2018年1-3月，我国住宅销售面积增长2.5%，实际创下36个月以来的第4低。
当然，房价还是在涨，譬如1-3月，住宅销售额增长11.4%。这明显比销售面积增速快多了，但增速放到过去36个月中去看，也是前几低的了。
好消息是，一季度全国住宅投资增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅新开工面积增速增长12.2%，创下有记录以来同期第5高。
说了这么说，杠杆游戏就想说一句，至少从全国数据来看，刚需利好似乎就在眼前。接着，请各位杆友看杠杆游戏的详细数据和分析。
1
住宅销售面积回落至3年来第3低，而3年前房价真的是比较稳定的
我国统计局发布的最新数据显示，1-3月，我国住宅销售面积增长2.5%。显然这个增速是非常低的了，到底低到什么程度呢？杠杆游戏去我国统计局上查阅了历史数据。
最近3年来，这个增速只比2015年1-4月、1-5月，以及2018年的1-2月高。
图1.2015年4月-2018年2月，我国商品住宅销售面积增速 图表来源|我国统计局
如上图1，3年前的2015年1-4月，住宅销售面积增速是-5%，接着5月回升，才实现了0%的增长。然后一路开始走高，中间有起伏，大趋势是向上，原因是降息、降准，以及拉开去库存的政策利好……
从那以后，这一轮房价的上涨周期到来，到了2016年，住宅销售面积增速疯狂到接近40%。调控自然紧随而至，销售增速逐步被控制，一路开始下滑。
但不可忽视的是，在销售面积暴增之后，即便是中低速增长，因为基数大，实际销售面积也是非常惊人的。这说明，调控虽然起到一定效果，但购房热情实际依旧不减。
转折点应该说是2018年。1-2月，住宅销售面积增速只有2.3%，这一增速几乎可以忽略不计。1-3月，销售面积增长2.5%，说明3月实际销售面积略有反弹。可以理解1、2月受春节因素影响，3月才开始放量。
因为我国统计局对外数据库尚未更新2018年3月数据，所以本文使用的图表，截至时间为2月，但这并不影响杠杆游戏做比对。下同。
值得注意的是，住宅销售面积的增速轨迹，和房价走势密切有关。回忆3年前的房价，销售面积不振，房价是不是也很平稳，甚至一些城市阴跌。如下图2。
图2.2015年4月-2018年2月，我国商品住宅销售额增速 图表来源|我国统计局
2015年1-4月时，和销售面积负增长一致，当时的住宅销售额也出现了2.2%的负增长。
如今，伴随住宅销售面积增速走低，住宅销售额增长也开始放缓。2017年，部分月份开始出现低于10%的增长，全年销售额增长11.3%，比2016、2015年明显要低。
如今，2018年一季度住宅销售额增长11.4%，略高于2017全年，但房价逐步企稳的迹象还是有所显现。
2
住宅投资气势如虹，但这不是坏消息！
杠杆游戏发现，我国统计局的数据显示，一季度，全国房地产开发投资21291亿元，同比名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。这个增速实际也是3年来的最高！
不过，这不足挂齿，2018年1-3月份，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。
也就是说，我国住宅投资增速，领先整体房地产投资增速近3个点，这个差幅同样创下3年来最高。
图3.2015年4月-2018年2月，我国房地产、住宅投资增速对照 图表来源|我国统计局
如上图3，值得注意的是，在2017年之前，我国房地产投资的整体增速，是要高于住宅投资增速的。为什么？
因为此前商业、办公投资体量大、投资金额高。所有才有了后来的商业、办公库存严重过剩。如果说房地产去库存问题曾经棘手，商业、办公地产的库存最棘手。既然商业、办公过剩，所以投资开始降速。
加之调控压力越来越大，上头也要求地方加大住宅投资、供应。
所以两个因素加一起，住宅投资的增速2017年开始反超房地产整体投资增速，并且差距逐渐拉大。
有杆友担心，住宅投资增速提升相对快，是不是意味着开发商热情高，而且地价涨到今天，未来房价压力……
如果不考虑国际形势、利率等因素，房价压力确实有。但伴随住宅投资增速创下3年新高的是，住宅施工面积、新开工面积，也创下非常高的纪录。
请看下文，杠杆游戏的继续分析。
3
住宅施工面积创下有记录以来同期最高，新开工面积创下有记录以来同期第5高！
未来有多少房子可以卖，关键得看成交的土地面积，以及施工、开工面积。在《
溢价率普遍回落，但一季度地价依旧在涨，楼市未来非常微妙！
》（4月9日）一文中，杠杆游戏分析了一季度的宅地情况。
从供给角度讲，楼市未来一两年紧张的局面，按说不会比过去一两年严重。缓解起码是可以的。
中指院数据显示，2018年1-3月，300个城市宅地供应面积，维持了2017全年的较快节奏，推出宅地面积 10084万平方米，同比增加 33%。
其中，成交的宅地面积高达8415万平方米，同比增加21%。
最受各位杆友关注的10大城市中，1-3月，北京、上海、深圳宅地成交面积保持了增长。杭州 、成都、重庆 、武汉 、天津同样也都保持增长。
接着，杠杆游戏要说的是施工、新开工住宅面积。
我国统计局的数据显示，1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米，同比增长1.5%，增速与1-2月份持平。房屋新开工面积34615万平方米，增长9.7%，增速提高6.8个百分点。
其中，住宅施工面积441540万平方米，增长1.9%。住宅新开工面积25531万平方米，增长12.2%。
图4.2000年3月-2017年3月，我国商品住宅一季度施工、新开工面积 图表来源|我国统计局
很明显，新开工住宅面积的增速可以说非常不错，比同期房屋开工面积也要高一些。这不算什么，杠杆游戏查阅了我国统计局历史数据库。非常震惊！
