这个新的计租模式，将给购物中心带来什么冲击？

搜铺网 · 公众号 · 电商 · 2020-11-28 14:04

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出品 /联商网&搜铺网

撰文 /王迪慧

头图 /联商图库

今年年初发生的疫情对实体零售业产生了巨大影响，尤其是购物中心，面临着客流量大幅减少，掉铺率、退租率大幅提高等困境。不过，“至暗时刻”有危也有机，疫情的发生也加速购物中心数字化的进程。

在数字化过程中，随着线上线下两种经营方式的融合，购物中心的商业模式也在经历前所未有的新变革。

传统的商业模式逐渐被打破，新的模式应运而生。不久前，汇纳科技总裁丁遥提出了全新的购物中心计租模式——“客流计租”。相比于传统的计租模式，这种全新的计租模式能够产生哪些新价值？又将为购物中心带来怎样的改变？

客流价值颠覆计租方式

众所周知，购物中心计租一般采用固定租金，或者部分固定租金+部分销售抽成的方式。丁遥提出的“客流计租”顾名思义，以实际客流作为铺位价值的衡量标准，从而计量租金。

类似的颠覆，在互联网广告已经发生——用实际的浏览量、点击量，取代原有按版面大小、播出时长进行定价。

为什么购物中心也需要这样的颠覆？丁遥认为，根本原因在于越来越多新的商品和服务类型进入到购物中心，而传统商品的线上经营分流也逐渐成为一种趋势。

他举了两个小例子：

第一个是某著名化妆品牌，疫情期间修改了实体店的关店标准。关店标准从原来的是否能达到最低营业收入，变成是否达不到最低客流。而做出这一改变的直接原因，在于该品牌线上销售已经占到了30%以上。对于该品牌而言，实体店的最大价值不再是销售，而是品牌传播和服务体验。

简而言之，只要有客流、有体验，即使销售不达标，店依然有存在的价值。

第二是一家新能源汽车的品牌，门店约200平方米，按照每平米每月1000元的较高收费标准，以5%的销售比计算，该品牌每年营收约为5000万。然而，这家店每年的实际销售收入约6亿元。

“不管是线上收入已占三分之一的化妆品，还是风头正健，代表未来的新能源车，都在给购物中心传统的计租方式带来新的挑战。” 丁遥认为，在这种趋势下，按客流计租的方式将更科学、更公平。

事实上，以上两个案例所反映的只是传统计租机制弊端中的一部分。复旦大学管理学院副教授、博士生导师窦一凡表示，此次历史罕见的疫情让更多潜在问题暴露出来，比如疫情期间客流出现系统性地下降后，带来的风险各方都无法独自承担，但共同承担的话，如何减租所涉及的公平性和透明性又无法保证。

反之，如果客流蒸蒸日上，需要恢复和提高租金，同样面临类似的挑战。传统模式下大家只能相互试探，也是非常复杂的谈判过程，甚至会引发各种法律纠纷。

“当这些优秀的小品牌能够进入到热点核心区域的商场，对于商场本身也是吸引客流的重要方式，而不是只能依靠给国际大品牌提供租金优惠。”

窦一凡还认为，客流计租可能是一次大数据驱动的革命性尝试。在他看来，如果客流计租得以实现，购物中心就可以把谈判过程中的精力分配更多给吸引客流的工作。与此同时，有特色的小店和小品牌也能在购物中心中找到自己生存的空间，而不用担心过重的租金压力。

总体而言，相比于传统计租模式，客流计租的优势主要有三方面：

其一，品牌支付租金，希望拥有的不仅是铺位使用权，更是一个可以预期的流量。按流量计租，将更直接地体现铺位的价值；

其二，品牌按客流付租金，可降低固定风险，激励品牌拓展开店；

其三，按客流计租，也可以更好地激励购物中心运营流量；

对于这种创新的计租模式，电子科技大学袁华教授认为，利用互联网数据运营方法，来改变店铺与Mall之间单纯的租赁关系，迈向服务关系，可以形成店铺与商业体之间相互支撑，相互服务的良好商业生态。

事实上，目前购物中心已经进入“存量时代”，丁遥认为：“在购物中心铺位资源供不应求的时候，如何收租是供方决定的，不管什么方式，租户只能接受。但随着铺位资源逐渐供大于求，购物中心除了被动地降低租金，倒不如用一个更科学的计租方式，降低合作的成本，提升双方合作运营流量的积极性。”

让客流分析智能化

若“客流计租”模式未来真正得到大规模“落地”，那么，作为购物中心来说，借助大数据技术，对场内商业形态及消费者信息进行全方位透视，实现精细化运营，引流到场将成为制胜的关键。

其中，客流数据将起到至关重要的作用。 通过对客流进行有效分析，可以直接提升商场的经营效率。 事实上，在实体商业领域，客流数据的采集早已普及，大大小小购物中心都会有意识地通过在场内安装客流传感器等方式，进行客流数据采集、存储。但是，鲜少有企业能自主挖掘出将数据转化为决策的价值。