◎作者 | 张银银
◎来源 | 泡沫帝国（BubbleEmpire）已获授权
近日，据彭B社报道，李嘉诚所控制的基建投资公司长江基建，正在考虑向英国能源生产商Cory Riverside Energy Group发出收购要约。这家把废物转化为能源的伦敦公司的估值可能达到10亿英镑（约106亿港元）。
一边是大肆海外收购，一边是不停卖出内地和香港资产。据公开资料显示，2013年以来，李嘉诚出售旗下在内地和香港的资产已经超过670亿港元，而在英国投资已经超过300亿英镑。
但很少有人知道，李超人在中国的资产实际还很多很多，特别是土地。零售、码头物流、基建、电信这些咱就不说，在港的写字楼等商业物业，大家也知道。
最关注的其实是房地产、土地到底还有多少。杠杆游戏看了长实地产的2017年中报，和各位杆友分享一下。
01
卖空中国？笑话，李嘉诚在中国土地储备依旧惊人！
根据长江实业地产的2017年中报，杠杆游戏计算出，截至2017年6月末，李超人仅仅在中国内地土地储备就还高达约1059.1万平米（11400万平方呎）之巨。在香港，其还有土地储备55.7万平米（600万平方呎）。
为了方便各位杆友核算，杠杆游戏备注一下：1平方米=10.7639平方英尺。
当然，这个土地储备和动辄数千万、过亿、2亿平米的我国前10大房企没法比。但这个规模可以开发出2000来万平米的房子，是无疑的。这值多少钱，各位杆友可以算算。
注意，长实的地，基本都集中在我国主要一二线城市的核心区，今天这些地方的房价之高，你懂的。如下图1.2017年长实地产（预计）完成的地产项目：
图1.2017年长实地产（预计）完成的地产项目 图表来源|长实地产2017年中报
看完这些项目所在位置，不得不佩服李超人的眼光。杠杆游戏要说，放在整个中国，有这个储备总量、品质的开发商，哪是小玩家？
从2017年中报的数据来看，长实内地销售占比依旧最高。2017年上半年，218.31亿港元的地产销售中，内地达142.92亿港元，占比65%。
图2.长实地产2017上半年房地产分区域销售金额 图表来源|长实地产2017年中报
所以，撤离中国的说法“子虚乌有”。今天，房价这么高，李老板和中国所有开发商一样，卖得很开森。至于说他内地卖出的，不过是多年前“低价”拿地，如今高价卖出的商业物业。
而长实这个土地储备量，不仅和2016年同期比变化不大，和10年前巅峰期比，也是不相上下。2017年长实地产计划开发164.74万平米的土地，换句话说，即便未来一块地不拿，按照这个进度，长实地产起码还可以在中国玩6、7年的地产。
实际上，近些年长实地产的开发进度有快有慢、房价也有起伏波折，这个土地储备，如果保守来看，保证7-10年的开发是可能的。
如果哪一天，长实地产把这1000来万方的土地，直接清盘、低价卖出，像万达卖出文旅城那样，恐怕那才叫真的撤离！说漏嘴了，万达是放着钱不赚，还是真心转型，或者有难言之隐？
02
长实地产利润率之高，冠绝内地
按照长实地产2017年中报数据，截至2017年6月30日，该公司共收入298.63亿港币，其中未经审核股东应占溢利为144.1亿港币，较去年同期增幅67%。
你没有看错，杠杆游戏简单计算屡一下，长实地产为股东创造的利润率高达48%。
图3.长实地产2017上半年利润情况 图表来源|长实地产2017年中报
而内地的房企，毛利率很少有超过30%的。长实地产这几年都是在40%上下。更有趣的是，8月28日，恒大发布2017年度半年业绩，数据喜人——上半年营业额1879.8亿元，净利润231.3亿，同比大增224%。
更难得，业绩大增的同时，恒大上半年实现净负债率大幅下降近一半。还值得一说，恒大上半年，归属股东利润188.3亿，同比大增832%，股东回报率51.8%，同比增43.6个百分点，各项利润指标均创上市以来最高纪录。
意思是，做恒大的股东，当然也包括小股东、股民们，是幸福的、划算的。恒大想说，其努力对得起各位股东。
不过再怎么比，长实地产的营收只有恒大的1/6，但归属股东的利润只少40多亿。长实地产有多厉害！
图4.大型房企利润率对比 图表数据来源|企业公告、中国房地产决策咨询系统(CRIC)
还值得注意的是，长实地产投资物业税后净额为49.3亿港元。主要由中区优质写字楼物业价值上升所致。相反，我国内地的写字楼、商业物业回报情况则普遍不是很理想。
即便是SOHO中国这样运营写字楼最厉害的，和长实地产比也显得有些不济。逼得潘石屹、张欣夫妇卖卖卖：
6月26日，SOHO中国发布消息，将以35.73亿元整售上海虹口SOHO。而更早之前的2016年7月底，该公司将位于上海的SOHO世纪广场，32.97亿元出售给国华人寿保险。
7月4日，SOHO中国再次宣布，准备出售北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目。而这，距SOHO中国出售上海虹口项目仅十天不到。
算上2014年卖出的SOHO静安、海伦项目、凌空SOHO股权，2015年出售的外滩项目。这3年，SOHO中国已经套现高达200多亿元。
如果加上北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个待售项目，据说这两个项目怎么也可以卖100亿元。那么，SOHO中国总计套现起码也是300多亿元。
比谁卖出内地资产，SOHO中国不比万达、长实差。
03
时间的力量，等待利润倍增的杠杆游戏
对了，长实地产这些1000来万方的土地储备，基本都是2005年前购置的。可以想见，那个时候的成本之低。
曾计算过，留着自己经营该项目，再过15年长实也抵不过此次倒手所赚。
以上海世纪汇广场为例，该项目总建筑面积约36万平方米，其中写字楼建筑面积13万平方米，商场建筑面积14万平方米。商场底商租金会不错，但也并不是所有楼层都能租很高；写字楼租金价格算300元/平米/月应该差不多；还有9万方是停车场等，租金价格整体也不会很高。所以，我们拉通粗略算，按照总建筑面积每平米租金300元/月，这个价格不算太差。
这样算起来，36万方*300元/月*12个月=12.96亿元/年。事实上，我国很少有一个商业综合体年租金收入可以达到10亿元以上。即便如此，要收入200亿元，也要15年出头。而这块地是商服用地，拿地都已经12年了，再加个15年，等于27年，等正儿八经赚钱时，土地使用年限都快到了。
图5.上海世纪汇广场效果图 图片来源|网络
这还要除去每年的各种成本，也就是说，李嘉诚先生如果自己留着这个项目，基本不可能在15年左右，获得这次未经审核的得益62.2亿港元（约人民币54.3亿元）。辛辛苦苦自己再搞15年也未必能搞到这么多利润，一下子倒手就赚这么多，值！
所以，李超人卖出的，从来都是附着在商业物业上的时间溢价。而可以带来时间溢价的土地储备，杠杆游戏并没有看到他低价抛售。
这10来年，我国房价涨了多少？对于李老板来说，赚钱就是啥都不需要干，等待就是暴利。不要介意这个词语，事实基本就是如此。
厉害之处在于，李老板的嗅觉和阅历，他知道一个持续开放的全球第一大人口国，从落后到中等发达会经历什么。所以，他潜伏了很久，拿了太多中心城市的好地。
根本上，他曾经看好的是中国的改革开放！而今一些卖出，则是避免不确定性，担心历史反复。
换句话说，即便我国房价跌去一半，1000多万方的土地储备，按照今天的地价值多少钱，大家心里都是明白的。这都是钱，千亿级的潜在资产。
所以，从资产配置上说，他根本没有离开，他干嘛要撤离中国？
04
疯狂的内地房产杠杆玩家们，都寄望重复时间利差的胜利
