7、8月传统租房旺季基本走向尾声，上海租金迎来跳水。
套均租金6500元/月，相比去年同期的6890元/月，前年7100元/月，租金跌回三年前。
·
张江三大租房圣地申城佳苑，合川杨新苑、玉兰香苑，合租房租金普遍一间降500元；
·
虹口凉城、普陀曹杨等地方的一室户租金，从原来的稳居4000+跌落3700左右；
·
大虹桥商品次新万科天空之城、招商虹桥公馆100平3房租金从近一万跌倒了8000+；
·
豪宅租赁更是残暴，比如翠湖天地四期的275户型租金就从12万跌到了8-9万。
合租房、老破小、次新房还是豪宅，房租都在大跌，上海租房市场已全线崩盘！
01
市场上贩卖租房焦虑的声音很多，各种原因分析几乎近似谣言。
第一条就是低就业率拖垮租金的论调。
7、8月是租房市场一年中的高光时刻，上海今年的成绩明显滑落，大V们纷纷剑指毕业生就业率，房租下滑的大锅得那些没找到工作的大学牲背。
理由是从数据来看，今年全国大学毕业生人数1179万人，比去年增加了21万人。
但今年的就业率相比从前差得不是一星半点，很多名校毕业生的就业率不超过20%，被迫签订自由就业协议的大有人在。
智联招聘的一份报告显示，今年普本院校硕博毕业生的offer获得率为33.2%，较去年下降17个百分点。
找工作的大学生不够多，房子租不出去，租金下跌，这个解释堪称完美。
实际上毕业季的房租红利仍在。
今年的7、8月相较前月，套均租金依然迎来本年峰值。
相较2月份的6003元/月，7月最高值有6666元/月，高低相差600多块，波动表现和2023年几乎持平。
本来毕业生的加入，对租房市场的影响是短期波动而非持续。
看上述趋势图就知道，2024年的房租下跌，不是在7、8月爆发，而是从年初就已有端倪，这锅没找到工作的大学生不全背。
02
要知道每年的除夕前后，租金市场都会进入阶段性回调，然后在金三银四一路走高直至7、8月毕业季走向峰值。
但今年不一样，金三银四没有迎来显著的房租增长，而是一如年末低迷。
可以想象的是今年企业春招岗位再收缩，以及不少拿完年终奖回老家过年的白领，在第二年也没有选择再回来。
最明显的一个标志，作为租房主力军的外地户籍常住人口这两年显著下降。
上海这几年疯狂降低落户门槛吸引人才，为的是让新人来上海买房还是租房大家心知肚明。
去年全市新增了10.54万常住人口，约等于去年新增的户籍人口。
相比之下外地户籍和去年相比几乎没有多少增量，当增量市场变成存量市场，租金抗打击能力大幅度变差。
假设市场上的租客人数固定，遇到大环境不好公司降薪裁员，员工自然跟着消费降级。
降级第一剑，直斩高房租。
很多租客以距离换租金，从公司附近搬到了公司地铁线途径的低价板块。
只要这样的租客多几个，公司附近的房子租不出去，也不得不降价。
另一个市场变化，有房补的有钱人明显不够用了。
之前很多外企和传统大厂都对员工有不同程度的租房补贴。
比如漕河泾某外企对工程师、高级工程师、专家的租房补助分别是1000、2000、3000元/月，总监及以上更高。
腾讯公司原先向校招生提供的房补标准为每月4000元（北上广深地区）。
大家也知道，外企这两年在疯狂撤出上海，即使留下的对房补也进行诸多变革。
8月26日IBM宣布彻底关闭中国研发部门，1000多人或者选择去印度，或者拿N+3走人。
同样的还有TI，微软、美光、高通，全部或部分业务撤离。
而例如腾讯和一些依然在上海的外企，对房补都作出了调整合并，或加在月薪base中一起扣税，或以补充公积金的形式替代。
由此员工们对租房补贴的态度也大有改变，原本是不花白不花的钱，现在变相成了自己的收入，租房不再那么大方是肯定的。
03
租金下降第二个完美解释，保租房大量供应打击市场房租。
保租房多了促使市场房租下跌，这样伟大的民生工程，是对多方来说都最合适的一个理由。
上海十四五期间计划新增保租房47万套以上，截至6月底，已累计建设筹措保障性租赁住房（保租房）37.6万套，完成规划新增总量的80%。
很多人一听保租房、国家兜底的租房模式就自嗨了。
不怪大V，实在是公租房的低价模式太深入人心，让人在内心将保租房约和更低的房租画上等号。
事实截然相反，很多保租房的租金往往高于市场价20-30%。
保租房的筹措手段很多，新房小区的自持部分、R4地块新建、旧公寓酒店资产改造以及很多套壳的房企品牌长租公寓等等，言外之意就是大多数保租房的成本并不低。
比如莘庄商务区的莘社区就是上实城开拿地新建的保租房项目，计划回本时间在50年以上。
即使国企已经为了民生拿出如此诚意，但这样的租金似乎还没有被市场调节到合理范围。
同面积段的两房，莘社区6125元/月起，周边老破小整租挂牌价4800元，谈一谈4500不成问题。
新房新装修，统一的运营管理，年轻人看了是连连称赞，但对于大部分家庭来说，还是有个能通燃气好做饭的老破小更实在。
更别说有些主打高端服务的长租公寓，还附加着服务费，居住成本更高。
因为保租房的租金要覆盖统一运营管理成本、改造成本、甚至拿地建安成本......
如此重投入，走政府指导价体系的保租房，和0成本躺着收租的房东相比，根本打不了价格战。
既然租金更贵，保租房又怎么迫降市场房租呢？
唯一的解释可能是市场的租客对租房品质要求更高，宁愿花更多钱去租新房子，而不愿意租更便宜装修尚可的老破小。
不能说和大众主流的体感背道而驰，只能说有些牵强附会。
其实被保租房套壳的长租公寓也是房租下跌的受害者。
今年越来越多像G60科创走廊、临港等远郊产业区都大兴土木配建了大量保租房，定向与某些企业合作。
远郊低价保租房大量入市，冲击着整个行业的租金坪效，导致整个行业的均值被拉低，从结果来看这也是一种房租整体下跌。
期待保租房能真正打压市场房租的，不如期待什么时候保租房的价格体系能真正接受市场调节。
04
租金背后隐藏的最后一个终极boss，租售比。
5.27新政之后，老破小直接卖疯了。
有的中介小哥一个月卖接近二十套老破小，提前完成一年的指标。
