专栏名称: 老杨地产逻辑

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最离谱、最逆市场、最毁开发商的新政，霸气登场！

老杨地产逻辑 · 公众号 · 房地产 · 2016-09-17 08:50

正文

过去半年，多个城市收紧房地产政策，有限购升级的，有重启限购的，有收紧房贷的，有控制新房定价（或涨幅）的，有对土地拍卖搞熔断机制的……这十多个房价大涨的城市，相关管理部门都挺忙活的，各种招数都出来了。

但当昨天看到郑州新政时，还是为其中一个大招——“限地价，竞房价”，惊得合不拢嘴！

先来看下郑州新政概况。郑州市9月14日深夜发布九条房地产调控政策，包括增加供地、整顿中介、打击捂盘、严格公积金、控制开发商定价等。

其中两个重要内容是：1､郑东新区、郑州经济开发区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，采取“限地价，竞房价”，即地价确定，参与网挂的竞买人现场竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人。

2､市内五区及郑州高新区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，参与网挂的竞买人进行最后一次现场报价，依据挂牌须知等相关规定，确定竞得人。

郑九条，并没有涉及商业性个人房贷，更无涉限购，对需求面影响较小，主要是限制供应面，大刀砍向开发商，尤其是在拍地环节。

上述两条的拍地新政中第2条，苏州、南京也有类似做法，早在2007年上海就曾尝试过。让开发商最后赌一把，对拍地结果并无本质改变。也无可厚非。

但是，上述第1条，“限地价，竞房价”，可是逆市场化的狠招、恶招！像一把匕首，插进了想要拍地的开发商的肉里！更关键是，未来谁有资格购买这种低于市场价的“限价房”？公平性将严重考验当地管理部门！

年轻的朋友们，可能不清楚，在房地产调控大兴其道的那些年，曾有很多限制、强暴市场的狠招，比如2006年的“70､90”政策，就曾是负面效应显著的恶招（2015年被取消）。

全国一刀切的要求70％以上的住宅用地必须规划为90平米以下中小户型，严重扭曲了市场机制。当时部分开发商被迫将一套房子分为两张产证，2010年实行限购后，这类房子再度变成苦逼货！

2006年开始，还出现了一种住宅新品种：限价房。既不是保障房，又不是商品房，成了人不人鬼不鬼的傻东西！开发商拿地时，不限地价，让开发商们尽情抬高地价，同时却又限定开发商未来卖房时的价格！这是一种相当变态的调控手段！

好在，限价房只是在部分城市有所尝试，并未在全国范围内推开。这一恶招，一方面给拍地的开发商上了一道枷锁，另一方面什么群体可以享受购房资格，存在公平性的难题。

当然，土地出让部门，也并没强制开发商拿地，只是设定了条件，开发商参与这种拍地纯属自愿，但问题是这种条件设置太不合理。而购房群体的设定，又存在巨大模糊性：如果是中低收入住房困难家庭，可以申请廉租房、公租房、经适房嘛；如果是中高收入群体，可以去买商品房嘛。

由于准入标准存在模糊性，也就自然衍生出两个问题：一是为权力寻租创造了空间；二是胆大者通过造假获得购房资格，侵犯别人的利益，损害了全社会的公平性和公共利益。

近几年，普经试点实行限价房的城市，陆续取消了限价房。而郑州官方，居然“开历史倒车”，从旧仓库中，翻出这个旧兵器出来耍宝。

我不知道郑州官方，未来如何界定“限价房”的购房准入标准。不管怎么样，一定复杂而困难！自找麻烦，这又何苦呢？

显而易见，郑九条，主要是冲着高地价去。近几个月，郑州地王频出。就在新政出台的几个小时前，经开区的“地王剧”刚落幕。两块原定于本月底出让，且被“预封地王”宝座的北龙湖土地也突然暂停。

郑九条，其实没打中要害。地价高涨，是因为房价大涨。郑州如果想要抑制高地价，必须先为房价降温，也即抑制购房需求，而非抑制购地需求！

之前南京、合肥、苏州就曾出错了招，不仅不能抑制土地热，反而加剧楼市热！直到近期，才将调控重点向房市转移，收紧房贷，甚至重启限购。

虽然老杨也不认同重启限购（信贷与税收才是最合理最重要的手段），但总比“限地价，竞房价”这样的恶招昏招合理一些吧！

［杨红旭论楼市］系头条号签约作者

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