只见雷声，不见雨点的公募REITs产品终于盼来了星星之火。尤其是租赁类产品，有望成为首批受惠者。
和讯房产了解到，我国面向个人投资者的公募REITs产品的启动已经进入轨道。目前，证监会正加紧研究制定相关的政策法规，而在国家鼓励住房租赁市场发展和多地推进租赁新政加大金融支持的大背景下，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。
就企业层面而言，目前已有国内多家长租公寓管理企业在积极与证监会联系发行住房租赁资产证券化项目，尤其是REITs项目。
呼之欲出
所谓REITs，即不动产投资信托基金，属于资产证券化的一种方式之一。在国外比较常用，在我国目前还处于探索期。目前我国已有一些房地产企业尝试推出“类REITs”产品，但这类产品主要面向的机构投资人，真正面向个人投资者的公募REITs产品至今还未有先例。
作为国内最早推动REITs发展的中国房地产开发集团理事长孟晓苏，他曾在不久前的博鳌房地产论坛上透露，最近中国证监会以中国证券行业基金业协会的名义组织了专门委员会，来推动不动产证券化。
和讯房产了解到，目前，证监会做出了要深市、沪市加快做好流通准备的决定。国家发改委也于2016年发文，要求把各地建设的PPP项目转成REITs。今年财政部亦发文表示，要推动不动产投资信托基金（REITs）的发展。
长租公寓：探路先锋
在业内人士看来，REITs的融资方式目前更适用于在国家大力倡导的住房租赁领域推广，未来有望成为住房租赁领域的重要融资渠道之一。事实上，国内在住房领域探索实行“类REITs”已有成功先例。
2017年1月，长租公寓运营商魔方公寓发行了我国首单公寓行业资产证券化产品，募集资金总额为3.5亿元。这是中国ABS发行历史上的首单公寓行业资产证券化产品，该计划期限为1-3年，采用优先级/次级支付机制。其中优先级共设三档，均获得中诚信证评授予的AAA评级，优先级平均利率约为年化5%。
8月，链家旗下长租公寓运营商自如也发行了“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，该项ABS发行规模为5亿元，其中4.5亿元优先级票面利率为5.39%。不同于以往ABS产品单纯依靠固定资产抵押或未来租金收益作为底层资产，自如1号底层资产主要有两个方面：一为预付房租，二为自如长租公寓衍生服务收入。
鼓励住房租赁市场发展成为房地产长效机制的重要组成部分之一。2016年6月，国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出要加大政策支持力度，鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。其中即包括支持企业发行证券化产品。
2017年7月，住建部、发改委、财政部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，鼓励多种方式和渠道拓宽租赁住房来源，确立12个首批住房租赁试点城市。
近期，深圳、杭州等地出台的租赁新政中，均提出加大对住房租赁的金融支持。深圳提出，鼓励符合条件的住房租赁企业或经营住房租赁业务的企业通过IPO、债券及不动产证券化产品等方式融资，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。杭州提出，鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，对住房租赁企业提供金融支持。
有业内人士表示，基于租金收益和租赁物业本身而言，资产证券化都可以为住房租赁企业提供存量盘活的金融工具，尤其是基于租赁物业本身开展REITs运作，可以协助住房租赁企业开展轻资产化运作。
“从长期持有资产转变为专注于租赁住房管理，一方面会促进企业快速提高租赁住房投资规模，进而推进住房租赁市场的快速发展；另一方面有助于企业提高投资收益率，从而形成住房租赁市场的长效机制。”上述人士表示。
