刘晓博 | 三四线城市房价：崩盘还是飙升

刘晓博说楼市 · 公众号 · 财经 · 2016-12-04 18:27

正文

中国的房地产政策，正出现罕见的背离现象：20多个中心城市在不断收紧，其他的城市在不断放松。

换句话说，去库存的重点从大城市转向了三四五线城市。

那么一个问题来了：众多的三四五线城市，房价未来将如何演变？最近有不少读者给我留言，希望能有所分析。

关于中国城市的数量，一直没有准确的数字，因为统计的标准不同。根据比较新的资料，中国目前有地级和地级以上城市大约340个，县级市、县城接近2000个。如果我们把县城、县级市政府所在地都看做一个城市，地级市、副省级城市和直辖市的区不分开统计，那么中国大概有2300多个城市。未来随着在“较大的镇”设立市，城市的数量可能更多。

北、上、广、深是公认的四大一线城市；

天津、重庆以及另外四个计划单列市（大连、青岛、厦门、宁波），再加上东北、中东部的省会城市，再加上苏州无锡两个最大地级市，都被认为是二线城市。

西部经济总量偏小的省会城市（西宁、拉萨、银川等）以及中东部经济总量大的地级市，被认为是三线城市；

至于绝大多数县城，被认为是五线城市；

夹在三线和五线之间的，主要是中部、西部的地级市，是四线城市。

即便是三、四、五线城市，其情况也千差万别。有的人口快速增长，有人人口急速流失。在房屋供应量上，也情况各不相同。

下面，我们从人口变动情况上，看看三四五线城市的面临的不同情况。由于统计部门公布的常住人口数据不准确，我仍然使用小学生人数来做分析。

我从2013年开始在“天天说钱”专栏里首先倡导使用小学生人数、手机用户数、金融机构本外币存款余额等指标，来分析城市人口变动和资金变动。由于这些指标非常有效（手机用户数准确度略低），所以这种分析方法影响越来越大，最近任志强、高善文、叶檀等学者也开始“小学生人数”来分析一个城市的人口竞争力和楼市潜力。

部分三四五线城市小学生变动情况

城市	省份	2010年	2015年	增减比例
东莞	广东	55.2	72	+30%
廊坊	河北	28.9	40.4	+40%
香河	河北	1.75	2.59	+48%
嘉兴	浙江	22.6	24.6	+9%

周口	河南	145	91	-37%
眉山	四川	17.3	14.3	-17%
湘阴	湖南	4.8	3.8	-21%
牡丹江	黑龙江	13.7	9.1	-34%

徐州	江苏	53	84	+58%
银川	宁夏	14.8	16.2	+9.5%

上面是部分三四五线城市小学生人口变动情况，单位是万人，来源是各地统计局公布的年度统计公报。

我们先看第一组城市，东莞、廊坊、香河、嘉兴，其中香河是靠近北京的“北三县”之一，隶属于廊坊。这四个城市，东莞是强三线城市，嘉兴、廊坊是三线城市，香河只能算是四五线城市了。但他们有一个共同特点，就是靠近中国最强的三个一线城市。

所以我们可以看出，四个城市人口增长速度都不错，尤其是前三个，增长幅度惊人。嘉兴是跟上海接壤的两个城市之一，上海的西北是苏州，西南是嘉兴。苏州人口增长速度不亚于廊坊和东莞，但嘉兴就差了很多。我此前专文分析过上海影响力对外辐射的问题，提出了“上海偏爱江苏，最爱苏州”的观点。原因很简单，上海和江苏都是强政府，而浙江是弱政府。

对于这类跟一线城市接壤的三四五线城市，我是非常看好的。未来这些城市都将有轨道交通（甚至是地铁）连接北上深，廊坊居住北京上班、东莞居住深圳上班、昆山嘉兴居住上海上班，都是肯定会实现的。我甚至认为，这些三四五线城市的房价，可能超过一些弱二线城市。

再看第二组城市，周口、眉山、湘阴和牡丹江，分别代表中部、东北、西南的三四五线城市。可以看出，他们的人口流失非常惊人，虽然市区未必这么厉害，但农村的很多人外出谋生了。而且民工在外出谋生的时候，一般不会带上读小学的孩子，只有稳定之后才接孩子去工作地。因此，这四个城市实际人口流失速度肯定是超过小学生流失速度的。

这四个城市市区的楼市，面临着巨大的人口压力。再加上三四五线城市有巨大的“非商品住宅”的供应量，这些城市的楼市其实没有多少投资价值，只有居住功能。当然，在这些城市的核心城区，学位好的住宅也能在一定程度上抗通胀，但很难跑赢真是通胀（M2同比增速减去GDP同比增速）。

再看第三组城市，徐州和银川，他们的人口都有增长，其中徐州的增长非常惊人。事实上，徐州在2010年以来没有扩张式的行政区划调整（只有内部调整），所以人口是具有可比性的。按照官方的统计，当地2010年常住人口是858万人，2015年是867万人，常住人口只增长了9万人。但我们看到，这5年当地小学生竟然增长了31万人。这只能有两种解释：1，徐州的确涌入了大量外来人口，官方常住人口数据不准确；2，因为计划生育考核的压力，徐州此前真实出生的孩子没有被统计进来，现在这些孩子进入了小学。

反正不管怎么说，中国存在这类三四五城市，他们不靠近中心城市，但同样人口有显著增长。

结论：

中国三四五线城市的楼市，因为人口形势不同，所以将面临三种命运：

1、靠近中心城市，特别是一线城市的，他们可以获得产业、人口转移，所以楼市可以长线看好；

2、虽然不靠近中心城市，但具有区域辐射能力，人口有显著增长，这类城市的楼市也可以谨慎看好。尤其是当这些城市获得交通、基建等方面大利好时。

3、大多数三四五线城市（占比超过80%），人口在流失或者增长乏力，部分甚至严重流失。这些城市往往还存在大量非商品住宅（集资房、小产权房、农民房），外来流动人口不多。这些城市的房子基本上只有居住功能，没有投资价值。在这些城市的郊区、新区、旅游区，那些盲目扩建的房子，最终将非常悲惨，可能只有拆除卖废旧材料的价值。

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