旧文重发系列
截断和再抵押
#2330
抵押贷款之所以重要，是因为绝大多数人对它的使用都是错误的。
一）
劣质贷款
95%
的人，对于抵押贷款的理解和使用都是错误的。
对于绝大多数人，他们认为的“抵押贷款”是什么。
他们认为是一种“劣质贷款”。
好比我正常的“按揭贷款”申请不到。无论是法拍还是药单流，我无法通过正常的渠道，申请30年期按揭贷款。
因而我不得不申请抵押贷款，这是一种
退而求其次
的做法。
对于很多人来说，抵押贷款就是一种劣质贷款：
|
按揭
|
抵押
|
|
年限
|
30年
|
10年
|
|
成数
|
70%
|
50%
|
|
利率
|
P*80%
|
P*120%
|
|
手续费
|
无
|
2%
|
可见，抵押贷款全面较差。只有无可选择的时候，你才会尝试抵押渠道。
很多人沾沾自喜，觉得自己手中的资产“高度优化”。
每一单都是70%极致贷款，七成七折三十年，完美无瑕。
因此“
抵押贷款一二三
”一文，根本不足重要，也不值得细看。
这样的想法，大错特错！
二）
截断
抵押贷款真正的用法，应该是把你的按揭还了，重新再抵押。
为什么，为什么要把优质贷款撕掉，换成劣质贷款。
答案只有二个字：“
成数
”
请再回忆一下我们的说法，我们
对于利率完全不敏感
。
对于费率，费率其实就是利率，对于费率也不敏感。
只有“成数”，成数才是至关重要的。
一笔按揭贷款等你办完了以后；好比当年你买了300W的房子。贷款210W。
这还是主人足够Smart，竭力
尽贷
的情况下。
过了二三年，越供越少。你的贷款可能还剩190W。
可是这时候你的房子呢。如果以6年为一个周期的话，则2000年三百万的房子。到今天普遍市价都要800W以上。
190 / 800 = 23%
然后我问你，
一笔23%的按揭贷款，和一笔50%的抵押贷款，哪个更划算呢
。
答案还是抵押贷款。
哪怕利率高点，费率高点，月供高点，装修公司买字画折腾到想吐。
但还是按揭划算。
所以，这时候你就要做“再抵押”。用业内的术语叫做“截断”。
把30年期超优质按揭贷款给截了，重新抵押出来。
三）
再抵押精算法
截断什么时候做，怎样的情况下才划算。
这需要非常详尽的精算。水库论坛之前有一篇《再抵押精算法》，可以去看一下。
http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=13024
我们用如下模型举例；
|
现金进
|
现金出
|
|
第0个月
|
X*98.5%
|
-2000000
|
|
第1个月
|
10,468.59
|
PMT（4.9%*1.2/12,120,X）
|
|
第2个月
|
10,468.59
|
PMT（4.9%*1.2/12,120,X）
|
|
第3个月
|
10,468.59
|
PMT（4.9%*1.2/12,120,X）
|
|
10,468.59
|
PMT（4.9%*1.2/12,120,X）
|
|
10,468.59
|
PMT（4.9%*1.2/12,120,X）
|
|
10,468.59
|
PMT（4.9%*1.2/12,120,X）
|
|
10,468.59
|
PMT（4.9%*1.2/12,120,X）
|
|
第119个月
|
10,468.59
|
PMT（4.9%*1.2/12,120,X）
|
|
第120个月
|
10,468.59
|
PMT（4.9%*1.2/12,120,X）
|
|
第121个月
|
10,468.59
|
|
|
第122个月
|
10,468.59
|
|
|
10,468.59
|
|
|
10,468.59
|
|
|
10,468.59
|
|
|
第299个月
|
10,468.59
|
|
|
第300个月
|
10,468.59
|
|
在第一个月，你可以获得抵押贷款X，再扣除1.5%手续费。
好比X=400的话，手续费6W，实际到手394W。
而你还要“还掉”原有贷款200W，
实际仅获得194W现金。
在月供方面，原本每月10468.59元的月供不用还了。
但是改为新的每月=PMT（4.9%*1.2倍/12月，120期，4000000元）
这个数字是44167.54
将“现金进”和“现金出”相加，即可以得到我们的
净现金流
。
然后IRR拉一下，就可以知道真实利率。
|
现金进
|
现金出
|
差异
|
|
3940000
|
-20000000
|
1940000
|
|
10,468.59
|
-44,167.54
|
-33699
|
|
10,468.59
|
-44,167.54
|
-33699
|
|
|
-33699
|
|
|
-33699
|
|
|
-33699
|
|
|
-33699
|
|
|
-33699
|
|
|
-33699
|
|
|
-33699
|
|
IRR
：
|
|
1.22%
|
因此，“按揭200W升级成抵押400W”，你这么做的事，实际成本是月息1.22%
折合年率15.66%
这里面的计算比较“理工男”。因此我们就不展开数学细节了。
直接来给答案。
我们有如下图：
四）
再抵押的分析
看回上图。他告诉我们几个道理。
1）
抵押至少Double起。
如果你原有的“按揭”是200W，则你“截断”换成抵押，至少应该是400W。
在这个位置，“利率曲线”下降得非常快。
一下子由28%，降到了15.66%
我们知道，15%基本上是“老派多军”比较能接受的一个利率。
所以你“抵押换按揭”，至少要贷款金额翻倍。这是起步线。
2）
比较理想的是Triple
翻三倍。如果原有按揭是200，则“新抵押”追求600W。
我们可以看到，翻三倍之后，整个“利率曲线”就进去了一个相对平缓的区域。
这个时候，哪怕静候四倍，五倍，你的“实际利率”下降得并不多。
三倍之后，200->600之后，实际利率已经跌破了10%
一般我们建议，3倍之后，就可以开始考虑“截断加按揭”。四倍则是非常建议。
五）
心算法
“
截断再抵押”因为涉及的年限很长，复利很大。所以不能用简单的心算法。
心算法如下：
可见心算法的误差是非常大的。要以电脑IRR为准。
*
另外“截断再抵押”，如果你想好三年再截断。利率又会再高一点。
六）
抵押的再抵押
一种比较不伤身体的，是“原有抵押贷款”的再抵押。
好比你上手就是“法拍药单”流。当初买来时，就没能办成按揭贷款。而是申请的劣质抵押贷款。
则你再过了三五年，重新申请抵押一次，那是任何心理负担都没有的。
因中国银监会禁止“二按”。所以一般操作中，都是“先还旧，再借新”。
你需要自己筹措一笔资金，把原有的贷款还清。然后重新抵押出来。
市面上有几家号称“二按”的银行，实际都是打擦边球的。
好比你在兴业有一笔抵押，你想“再抵押”。
则银行可以提供“一条龙”服务。但必需在同一个银行做。一按二按都在兴业。他可以帮你把旧的先还了，再借新的出来。
你就不用“垫资”过桥资金了。
抵押证始终一张。
知道了“再抵押”的用法。一个好处，是当你做“法拍药单”流时，不再那么地心疼了。
原本以为是“30年期”持续地弱。在卅年的时间内，我利率始终比你贵，还款始终比你快。
每当想起这事，心都一阵阵绞痛。
可是现在你明白了，不管任何贷款，每过五年都要重新“截断---再抵押”办一次。
相对来说，前期办得不好的事，就没那么地痛了。
七）
再抵押的负担
“
金额加大，年限拉长，月供降低”。
