对于一家公司来讲，你觉得是价格更重要呢，还是利润更重要？
答案是——谁是决定因素谁更重要。
显然是利润在决定价格。比如，你愿意花钱入股，参与你朋友开的一个奶茶店，你为什么愿意掏这个钱成为奶茶店的股东呢？因为你觉得这个奶茶店能赚钱，你掏钱入股，将来能得到利润分红，这是你愿意为奶茶店付出一个合理价格的根本动机。现在一线城市火了一批网红奶茶店，投资入股的门槛越来越高，这些店的利润正在快速增长，因此他们的股权价格也在快速上涨。
在金融和经济学当中，一个资产之所以有价值，就是因为它能产生现金流，而这个现金流的多少，直接决定了这个资产的价格。所以，请记住这一点——利润决定价值，价格围绕价值上下波动，并最终回归价值。
当你明白了基本原理，我们用这个原理来分析大家都感兴趣的房地产。
假如把房子看成一家上市公司，那么这家公司的利润就是房子产生的现金流，也就是租金。利润决定价值，价格最终要听价值的。对于房子这个资产来讲，它的价值最终是被房租所决定的。民间智慧经常跟你说的地段地段还是地段，其实内在的隐藏逻辑，就是好地段的房子，比如沿街旺铺，能收入更多的租金，所以它才更有价值，享有更高的价格。
有了这种正确的思维方式训练，你就会像专业投资者一样，去追根溯源利润的变化。
你会发现，从2016年底开始，房地产市场出现了一个非常罕见的变化，房租出现了下降。打响第一枪的是深圳，2016年8月份开始，深圳的房租进入下行通道。
2017年开始，新闻里报道比较多的是上海的租金下行。但其实在数据上，上海的租金见高点出现在2016年9月份。一直到今天，租金也依然在下降通道当中。
再看广州，2017年租金下滑也非常明显，同样的，广州租金指数见顶出现在2016年8月份。
北上广深的租金指数水平，除了北京之外，其余三个超一线城市的租金几乎同时开始持续下降，下降幅度非常明显，并且为2008年以来首次出现，这个现象一定意味着某种经济规律正在起作用。
那么，房租价格为什么会下降呢？经济规律表明，供需决定价格，一个城市可供出租的存量房屋资源，在一定时期内，应该是稳定不变的，所以供给不会有太大变化。所以，导致房租下降的核心原因，一定是需求减少。
当把视线放到超级一线城市之外，会发现像天津和成都这些城市的租金价格指数水平出现了上涨。超级城市房租下降，一二线城市房租上涨，这说明目前中国正在发生着人口流动的结构性变化，超级城市巨大的生活成本，已经让年轻人进行着新一轮的重新选择。
再给大家一组数据，上海深圳和广州房子的平均租金回报率在1.5%左右，北京的租金回报率跌破了1.5%。1.5%相当于是一个66倍市盈率的股票，66倍市盈率在资本市场中代表的含义是，投资者认为这个资产每年有66%的利润增长率。大家给了一线城市房子66倍的估值，你觉得这些房子的租金每年有66%的增长率吗？假如按照目前的趋势，房租继续下跌，那么一线城市房地产的估值将很快达到70倍。
对照一下股市，大家认为充满了泡沫的创业板不过38倍的估值，大家还觉得很高。70倍的估值，在这些年的亚太市场中，我们只见过两次，一次是日本的楼市，一次是台湾当年的股市。
最后总结，还是对应那句话，房子是用来住的，而不是用来炒的。你如果自住，在不承担太多债务的情况下，房价涨跌和你没关系。但是如果用来投资，将近70倍估值的一个资产，这几乎是目前投资回报率最差的资产，没有之一。
PS.二手房租金价格指数，Wind数据库只更新到3月份，在没有更多数据论证的情况下，我们还无法判断租金是否进行了长周期的下行通道。假如租金一旦进入长期下降，那么房地产也将遭受类似股市的戴维斯双杀效应。在资本市场中，投资者因预期某种资产利润高速增长，因此会给予其较高估值（比如腾讯），由利润增长带来的估值增长，这叫做戴维斯双击，这会带来投资者喜闻乐见的价格上涨。反之，当利润下降引发估值下降，则为戴维斯双杀，估值下降会引发价格下跌，这是投资者非常不喜欢看到的。
来源：树我直言
想了解更多的财经信息和投资策略，可添加牛熊君（ID:niuxiongjun）好友，加入投资理财交流群，与众多经验丰富的群友在线互动。
