旧文重发系列
杠杆与笋盘哪个更重要
#2295
时机最重要
一）
前言
今天晚上如果要追热点的话，理论上应该写“房租”。
例如上这张图：
唉，世界上怎么会有这么蠢的人。
不仅蠢，而且坏
。从大脑到心脏都坏透了，堪称新时代的人渣。
-
房地产调控的事，从来没有人问“房东”的感受。
-
你抓住中介盘问不休，我也真是服了。
难怪5i5j越做越差，每况愈下。
高层都是这种人。智商徘徊在僵尸与丧尸之间。
可是哥哥刚提笔想写，长叹一口气。
再叹一口气。
算了，咖啡御免。
“长租公寓”这个话题，已经有奥派同仁布尔费墨，菁城子挡在前面。
珠玉在前。就不用我再堵枪眼。
俺还是“斗长命”吧。
因此，今天我们不追热点。我们普及
数学
。
二）
精算
今天静下心来，做了一些测算。
测算的数据，是地产圈长期以来，争论不休的一个话题：
“零首付流派”划算，还是“笋盘流”划算。
当我遇见选择时，是应该尽量追求杠杆，还是尽量追求折价？
这个问题，定性来说，我们心里有谱的。
定性的说：
但是，定量的计算，我们从来没有做过。
静心算了一下，结论颇为有趣。
三）
零首付流派
假设有一套房子，价值900W。目前有二种算法，请比较：
1）
首付0W，贷款1000W，手续费100W。
2）
首付400W，贷款400W
第一种办法，是“杠杆最大化”。
第二种办法，是笋盘压价。净支出只有800W。
这二种方法的盈亏平衡点在哪里。
哪一个因素，对收益影响最大。
这一类的数学，十分简单。
只不过没有人系统地“教科书式”计算过罢了。
我们可以列出这样一个表：
|
月数
|
月供
|
剩余贷款
|
|
0
|
0
|
-10000000
|
|
1
|
-68169
|
-9976748
|
|
2
|
-68169
|
-9953391
|
|
3
|
-68169
|
-9929929
|
|
...
|
...
|
...
|
这是“零首付”流派的现金表。
首先，你会惊讶地发现：
零首付流派，其实并不是零现金。
“零首付流派”还是需要支出现金的，而且金额还不低。在某个时刻，甚至比老老实实“笋盘流”支出的现金更多。
因为“零首付流”名义上，你完全不需要首付，得意洋洋。
但在实战中，一旦你完成了“交易”。几乎很快，你就要开始
付月供
。
而且因为你是“零首付流”，你拉高了总价，进行了
更大量
的贷款。
包括贷款和手续费，会压得你喘不过气来。
月供远远超过正常流派。
|
月数
|
月供
|
剩余贷款
|
|
0
|
0
|
-10000000
|
|
1
|
-68169
|
-9976748
|
|
2
|
-68169
|
-9953391
|
|
3
|
-68169
|
-9929929
|
|
...
|
...
|
...
|
你看表格中，买一套价值900W元的房子。
但是月供却要付68169，一年需要8.2W，相当于房屋总价的
9%
如果你一张完美的“零首付”单子，拖上了三年。
则你仅仅还月供部分，就花掉了
房价的27%
我们内部戏谑称“零首付流派”，叫它
-100+10X
意思是说，什么事情也没做，你先亏100万。
此后，由于你零首付（一成首付），杠杆高。涨幅可以Ｘ10.
“零首付”这个流派：
-
如果房价不涨，你就死定了。
-
如果房价微涨，你就小赚。
-
如果房价大涨，你才大赚。
进一步的计算回报率，我们可以列出这张表：
|
月份
|
现金流
|
现金流
|
现金流
|
|
0
|
0
|
0
|
0
|
|
1
|
-68169
|
-68169
|
-68169
|
|
2
|
-68169
|
-68169
|
-68169
|
|
3
|
-68169
|
-68169
|
-68169
|
|
4
|
-68169
|
-68169
|
-68169
|
|
5
|
-68169
|
-68169
|
-68169
|
|
33
|
-68169
|
-68169
|
-68169
|
|
34
|
-68169
|
-68169
|
-68169
|
|
35
|
-68169
|
-68169
|
-68169
|
|
36
|
-68169
|
-68169
|
-68169
|
|
|
|
|
|
年末负债
|
-9093643
|
-9093643
|
-9093643
|
|
期末估值：
|
9500000
|
12000000
|
15000000
|
|
售房所得：
|
406357
|
2906357
|
5906357
|
|
|
|
|
|
净收益：
|
-2047725
|
452275
|
3452275
|
|
IRR月：
|
-14.32%
|
0.90%
|
4.33%
|
|
IRR年：
|
-84.35%
|
11.29%
|
66.22%
|
这是一通36个月的还款表。
更为直观一点，我们可以做出这个图：
图表的意思是，一套“零首付”900W的房子，如果持有五年，房子涨到1400W，则你的年化回报率是12.50%
咦，似乎也不高啊？
四）
笋盘流
我们进行第二套算法。“笋盘”流派。
假设一套900W的房子，被你以800W买到。
首付400W，贷款做得不好，只能贷400W。
过了三年，分别还是售900，1200，1500W，请问回报率多少？
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月份
|
现金流
|
现金流
|
现金流
|
|
0
|
-4000000
|
-4000000
|
-4000000
|
|
1
|
-27268
|
-27268
|
-27268
|
|
2
|
-27268
|
-27268
|
-27268
|
|
3
|
-27268
|
-27268
|
-27268
|
|
4
|
-27268
|
-27268
|
-27268
|
|
5
|
-27268
|
-27268
|
-27268
|
|
33
|
-27268
|
-27268
|
-27268
|
|
34
|
-27268
|
-27268
|
-27268
|
|
35
|
-27268
|
-27268
|
-27268
|
|
36
|
-27268
|
-27268
|
-27268
|
|
|
|
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|
年末负债
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-3637457
|
-3637457
|
-3637457
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期末估值：
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