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企业竞买法拍地却陷“维权泥潭”18年，海南一法院被判国家赔偿

中国房地产报 · 公众号 · 房地产 · 2024-12-10 17:43

正文

图片下方为案涉地块所在位置。受访者提供图

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两块合计35亩的土地使用权拍卖，不仅让法院成为国家赔偿义务机关，也让一家参与竞买的企业被动地走上了一条18年的诉讼及信访之路，事情至今仍未了。

中房报记者陈标志丨海南报道

“所谓的国家赔偿，实际上是退回我们的购地款，这怎么能叫赔偿呢”？

仍奔走在维权一线的苏州工业园区清风明月餐饮管理有限公司（以下简称“苏州清风明月公司”）无奈地表示，他们并不愿向法院提供银行账户。

今年8月8日，清风明月公司再次接到海口市美兰区人民法院的书面通知，要求该公司在7日内提供银行账户，以便尽快办理赔偿款支付手续。

苏州清风明月公司并没有按照法院的通知要求，提供企业的银行账户。企业不同意提供银行账户的主要原因是，他们认为200多万元的国家赔偿款项，与其实际损失相差甚远。

中国房地产报记者了解到，苏州清风明月公司曾经向法院提出“暂定2亿元”的国家赔偿。

那么，美兰区法院为何要作为赔偿义务机关，对企业进行国家赔偿呢？事情要追溯至22年前——

2002年10月，海口市振东区人民法院（现为“美兰区人民法院”）委托海南当地一家拍卖公司，拍卖位于江苏省吴县市的两块面积共计35.03亩的土地使用权，从报纸上看到公告的苏州清风明月公司，以68号竞买人的身份竞得该拍卖标的，并全额支付拍卖成交款及佣金共计203.174万元。

但是，企业正常竞得且全额支付的两宗地块，在使用权过户登记过程中却一波三折。从2006年开始，企业为此踏上了漫长的维权之路。

该案例曾引起全国著名法律专家和媒体的关注，在最高人民法院的督促下，2014年8月25日，海南省高院作出执行裁定，认定清风明月公司在竞买过程中无过错，通过公开拍卖取得的土地使用权，属于善意取得，其合法权益应依法予以保护。

但至此，上述土地已被国家征用，土地使用权证被注销，高达数千万元的土地补偿亦被他人领走，这场长达近20年的复杂维权拉锯战仍在继续。

记者也就此事联系了海口市美兰区法院执行局进行采访，未能得到回应。

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企业竞地

案涉地块。

原本是一场再普通不过的土地使用权拍卖，最后却演变成了持续近20年的复杂维权案例。

中国房地产报记者梳理近20份法律文书了解到，事情的起因是海南两家公司之间的500万元借款纠纷，按照债务人说法，有420万元在广东番禺开发房地产时被人骗了。

2000年2月21日，海口市振东区人民法院（以下简称“美兰区法院”）对该借款纠纷案进行了判决，但债务人在判决书生效后未能履行给付义务，债权人便向法院申请执行。在法院执行过程中，位于江苏省吴县市车坊镇9867平方米和13486.73平方米的两宗土地使用权（合计35.03亩）被关联到了该起借款纠纷案，作为抵押物偿还债务。

2002年8月15日，美兰区法院委托江苏一家房地产评估机构对上述两块土地进行评估，评估价为243.28万元。当年9月，该法院委托海南亚奥拍卖公司拍卖上述两地块的使用权。

拍卖公司接受法院拍卖委托后，于2002年9月23日在苏州市《姑苏晚报》上刊登拍卖公告。作为苏州本地企业，苏州清风明月公司在媒体上看到拍卖公告后，参与了本次拍卖。

“我们是看到报纸上的拍卖公告，才报名参与竞买的。”苏州清风明月公司方面表示，他们是餐饮服务企业，此前与债权人、债务人及地块没有任何关联，“纯粹是根据企业自身发展需要，参与了这次土地使用权拍卖。”

此前的拍卖成交报告。

2002年10月，苏州清风明月公司参加上述两地块的使用权拍卖会，最终以203.174万元（含拍卖佣金等费用）成交。同年11月7日，清风明月公司全额支付了前述拍卖成交款。

2002年11月7日，美兰法院作出（2000）美执字第187-10号、第187-11号裁定，确认拍卖合法有效，并裁定清风明月公司取得案涉两地块土地使用权，同时还发函要求苏州当地国土部门协助办理土地使用权过户手续。

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过户受阻

一起普通的土地使用权拍卖，如果正常办理土地过户，这事就到此了结。然而，令苏州清风明月公司始料未及的是，苏州当地国土部门并不配合法院的发函。

2002年11月21日，美兰区法院向苏州市吴中区国土资源局送达了上述《民事裁定书》和《协助执行通知书》，要求该局将涉案两宗土地使用权依法过户给苏州清风明月公司。

但苏州市吴中区国土资源局以上述土地不具备转让条件、法院拍卖价明显低于江苏省政府关于出让国有土地使用权的最低价，以及政府依法有优先购买权为由，不予为苏州清风明月公司办理土地使用权的过户登记手续。

2005年4月，突然有案外人向美兰区法院提出执行异议。同年5月，美兰区法院举行听证后告知该异议人：根据相关规定，执行标的物已处理完毕，案外人对该标的物提出异议的，执行法院不再审查，但案外人可按新的争议通过诉讼程序处理。

2006年6月，清风明月公司以苏州工业园区国土资源局（此前为苏州市吴中区国土资源局）拒不履行生效法律文书和不办理土地使用权过户登记手续为由，向苏州工业区法院提起行政诉讼。

但苏州工业区法院对此作出裁定，不予受理苏州清风明月公司的起诉。清风明月公司对此不服进行上诉，苏州市中院维持原裁定。

1年后，苏州市工业园区国土资源局向美兰区法院复函称，根据苏州市工业园区的城市整体规划，该35.03亩土地的区域规划用途已改变（被规划为高校园区的绿化用地），不再是工业或旅游用地，该局按规定已不能再办理该土地使用权的变更登记手续。

与此同时，一案外人亦向美兰区法院提出申诉，认为涉案土地是案外人的财产，请求撤销拍卖裁定和解除查封。

2007年8月24日，美兰法院就该申诉作出相应民事裁定，撤销该院此前作出的拍卖执行裁定及解除查封。也就是说，该裁定否定了苏州清风明月公司此前公开竞买行为的合法性。

至此，苏州清风明月公司“购地”过户登记一事陷入了僵局。

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国家赔偿

法院的书面通知。

就在苏州清风明月公司不断向有关部门申诉维权过程中，2007年3月，苏州工业园区拆迁事务中心与他人签订了拆迁货币补偿协议，补偿金额超过3000万元。

2008年11月，苏州清风明月公司向苏州市中级人民法院提起民事诉讼，请求该院确认案涉土地补偿款3000万余元的所有权属于清风明月公司。2009年2月，苏州市中院作出判决，驳回该公司的诉讼请求。同年9月，江苏省高院亦驳回了苏州清风明月公司的起诉。

2010年3月，涉案土地被实施拆迁补偿，补偿金额合计3083万余元被他人领走。与此同时，苏州工业园区国土房产局将案涉两地块收回，注销土地使用权。

此时，对于苏州清风明月公司而言，维权之路已走入了“死胡同”，事情一直到2014年才出现转机。

2014年8月25日，海南省高院就苏州清风明月公司的申诉作出相应裁定——

此前土地使用权拍卖程序公开、公正，拍卖结果合法有效；买受人清风明月公司在拍卖过程中无过错，其通过公开拍卖取得的苏州工业园区35.03亩土地使用权，属于善意取得，其合法权益应依法予以保护。

另外，海南省高院还认为，美兰区法院作出撤销此前的拍卖和解除查封等民事裁定不当，应予以纠正。

海南省高院在上述执行裁定书中，还引用了最高人民法院在回复山东省高院《关于对第三人通过法院变卖程序取得的财产能否执行回转及相关法律问题的请示》函中明确规定：“人民法院在执行中依法采取拍卖、变卖措施，是基于国家公权力的行为，具有公信力，买受人通过法院的拍卖、变卖程序取得财产的行为，不同于一般的民间交易行为，对其受让所得的权益应当予以保护他用权不宜再执行回转。”

海南省高院认为，不动产拍卖成交后，新的民事法律关系成立，该民事法律关系非经诉讼、仲裁确认无效而被撤销，或经双方协商解除，其效力是受法律保护的。

根据海南省高院的上述裁定，2017年7月，美兰法院恢复执行此前的民事判决。也就是说，美兰区法院纠正了此前的错误。

但令人哭笑不得的是，2021年5月，美兰区法院以未发现被执行人有可供执行的其他财产，而申请执行人及被执行人均下落不明为由，裁定终结了案件的执行。

值得一提的是，2016年8月9日，苏州清风明月公司曾就涉案执行行为，向美兰区法院提出国家赔偿请求，但该请求随后被该院驳回。

2022年7月1日，苏州清风明月公司再次向美兰区法院提出国家赔偿申请。美兰法院于2022年7月18日组织了听证，但在规定期限内未作出是否赔偿的决定。

2022年9月23日，苏州清风明月公司向海口市中级人民法院赔偿委员会提出申请，请求依法作出赔偿决定，要求美兰区法院向赔偿请求人支付赔偿款暂定2亿元，即以案涉两地块的评估价值为准。

今年3月14日，海口市中院作出一份《国家赔偿决定书》，赔偿义务机关美兰区法院向清风明月公司支付赔偿款203.174万元及相应利息；驳回苏州清风明月公司的其他国家赔偿请求。但苏州清风明月公司对该赔偿金额表示不服，于是出现了本文开头的一幕。

目前，企业仍奔走在维权的路上。

值班编委：李红梅

责任编辑：马琳温红妹刘亚

审读：戴士潮

企业竞买法拍地却陷“维权泥潭”18年，海南一法院被判国家赔偿

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