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闲置农居改造的六大运作模式

特色小镇研究院  · 公众号  ·  · 2019-01-14 11:04

正文


根据城市化进程的资料估计,全国每年约有1200多万农村人口要转移到城镇地区。按照目前我国农村居民人均用地153平米计算,每年将有约18亿平米的农村宅基地可能闲置不用。面对如此大规模的闲置资源,如何有效盘活用活这些土地资源,成为进军乡村的企业、资本等多元主体面临的一个难题。


1、扶贫基金会和企业公益支持模式


以南峪村以例,其争取到了由中国扶贫基金会和三星集团联合启动的“美丽乡村——三星分享村庄”项目,获得1000万元人民币的资金支持,用于村庄规划、建筑设计、旧民居改造和旅游开发。目前运营的民宿有8幢。



村民合作社组建 :将全部村民纳入其中。按照普通村民每人一股,贫困人口每人两股的规定,每位村民年可分红500~1000元,贫困户每人可得1000~2000元。


民宿委托管理 :与专业公司签订了托管协议,每幢民宿年保底收入10万元。



村民就业管理 :村里流转户家里有30~45岁人口可经过礼仪、烹饪、卫生等规范培训后择优上岗,贫困户可以特殊照顾到55岁。每幢民宿配备1名管家。基本工资是1950元,每月零投诉奖励100元,每接待一拨儿游客还有绩效工资50元。


利润分配机制 :除各项运营成本外,50%用于给全体村民分红;30%用于合作社发展基金;10%用于乡村公共事业或帮扶弱势群体;最后的10%作为公益传导基金,捐赠给扶贫基金会,用于帮扶其他乡村。




2 、政府公建配套+企业示范引领+社会资本招商引入合作开发模式


以遵义余庆坊为例进行说明。


企业示范改造 :由村集体统一收回闲置资产,自主选择四户作为示范户,按照宿、食、业的精品标准进行打造,从户型类型选择上尽可能的一户纯手工木屋、一户全混砖结构、一户独立院落、一户两层楼阁的不同特色。可以返聘村民作为员工,同时村民可以获得房屋租金以及分红。




社会资本招商引入 :与其它企业联合选择愿意参与的四户院落进行再改造,并建设苗族木楼特色民族建筑。


政府公建配套 :基础道路配套、市政道路连接线建设、梯田观光木栈道环线建设、旅居农家污水处理配套的硬件设施与小型湿地完成。




3 、企业+合作社+农户的开发运营模式


以北京延庆区左邻右舍乡村民宿为例,其紧邻龙湾国际露营公园。


村民合作社组建 :农户以闲置房屋或出资入股合作社。通过房屋入股的农户,不论房屋大小和地段,获得同等收益;出资入股的农户则根据年底收益和出资多少,按股份获取分红。



企业与合作社权责划分 :企业与合作社签订15年合作协议,主要负责规划设计方案编制和后期运营管理。合作社负责安装设计方案对农户的闲置房屋进行改造。

利润分配机制 :企业与合作社之间按照30%和70%的比例进行分红,合作社以整体收入的70%作为基数与农民进行再次分红,前3年合作社占70%、农户占30%,第4至第5年合作社占60%,农户占40%,第6年至第15年合作社占50%、农户占50%。



4 、品牌连锁合作开发模式


以首旅寒舍品牌为例。首旅集团(占股51%)、山里寒舍公司(占股49%)合作成立北京首旅寒舍酒店管理有限公司。提供全权委托管理合作方式(包括前期技术咨询服务、开业筹备支持服务、开业后运营管理)和特许经营合作方式。



首旅寒舍品牌开发的要点: 距离中心城区车程2小时以内;有文化和历史内涵的古老村落、美丽乡村重点打造村落;村落独立且70%-80%院落空置,不低于30套院落;配套设施完善;自然风景优美、生态环境好;景区周边、国家公园、湿地附近。



按照首旅寒舍的标准商业模型,以30个院落为测算单位,包括30个院落的装修改造,预计投资在1000万元左右,不包括经营区域以外的道路、水电等投资,5年内收回成本。



5、民宿集群战略开发模式


起源于莫干山的5大民宿品牌:茑舍、大乐之野、过云山居、Kanra紫一川、千里走单骑,以“5+N”的基本形态进入特色村落,进入消费需求日益多元的文旅市场——以期用集群化的能量密度,带动区域旅游市场。



“5” 指的是已经达成战略共识的5个核心成员,核心成员之间的关系是联接且连续的,共同制定关于项目区域开发、销售联动、集群发展的联盟公约,也共同评估新进入品牌并为其搭建资源、资金渠道。



“N” 指的是目前正持开放态度欲吸纳的更多合作成员,既可以是民宿品牌,也可以是文旅产业整个链条上的配套业态(如餐饮、娱乐、文创、养生、农业、亲子和户外、运动等)。这些成员的组合有更强的灵活性,可以跟随民宿集群的总体战略而产生相对长期的合作关系,也可以针对某个项目的性质和需求实时进入。



6、 村级农家乐+农户开发模式


以篱笆园·篱笆驿站为例。江苏宜兴市有个很有名气的“篱笆园”,已拥有风格各异的民宿38户,采用 “微商”的销售模式,统一在网上经营、统一定价,具体风格由游客在网络上提前选择。与农户的合作方式采取“裸租、合伙、代管”等多种形式,使存量资产得到有效开发利用,促进了村民资产性收入的增长。以篱笆园为代表的篱笆驿站,户均收入超过30万元。



“裸租” ,即引进人才租用农户的闲置房屋,由经营者投资装修装饰与经营管理,向房屋产权所有人支付租金,产权所有人不干涉、不参与经营管理,篱笆园农庄提供客源信息及帮助提供管理指导与服务,不收取任何费用。


“合伙”, 即由房屋产权所有人提供房源,由篱笆园农庄负责经营管理,所得收入按7∶3比例分成,其中“7”归产权所有人,并采取保底分红的方式,以保护农户利益,保底收益为3万元/年,使农户更有激情、更加支持休闲农业与乡村旅游发展。



“代管”, 即由农户产权所有人自主经营,篱笆园农庄提供信息服务,经营者向村农家乐协会定期支付会费用于环境卫生建设与管理。

备注:文中关于合作模式的数据来自网络。

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2019 1 17 - 1 9 中厚明德集团携手中国大健康协会在北京倾情打造《 康养文旅项目实操落地班 》 主要围绕康养小镇、文旅小镇、田园综合体、共享农庄等选址难、产业定位难、融资难、 落地难、运营难 等实际问题展开

【开课时间】 2019年1月17-19日

【开课地点】 中国-北京

【主办单位】 中厚明德集团 特色小镇研究院 中国大健康协会

【报名电话】 185 0050 5491

【课程亮点】 政府权威主管部门政策解析、一线操盘手现身说法、代融代建无缝对接

【参课对象】 相关产业链开发商、运营商、规划机构、投资公司董事长、总经理与企业核心高管、相关产业项目负责人及地方政府领导等【限定 30 人】


课程亮点



小 班 授 课 30 人精品小班,评审专家、操盘手亲临授课 2期48课时
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一对一咨询: 提前收集学员项目信息 一对一“全科问诊”服务

深 度 合 作: 申报托管一站式服务

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课程主旨


课程安排


日程安排
时间 主讲专家 主讲课题
1月17日
09:00-12:00 许立
国家林业和草原局特色城镇研究中心常务副主任
国家森林康养创新联盟副理事长
《森林康养类项目政策解读与案例剖析》
1. 国家加强森林康养项目用地保障措施
2.森林康养项目如何拓宽金融支持渠道
3.经典案例分析
4、现场互动问答
12:00-13:45 午间用餐及休息
14:00-17:30 岳凤娟
中厚明德商学院院长
中厚明德集团董事长
《特色小镇、田园综合体全产业链服务模式》 1. 特色小镇、田园综合体、共享农庄模式解读
2. 文旅 康养项目如何选址及产业定位 顶层设计
3. 特色小镇、田园综合体申报流程及注意事项
4.项目投融资模式与技巧
18:30-20:00 欢迎晚宴
1月18日
09:00-12:00

彭涛

浙商总会大健康委员会副秘书长

中健谷执行董事

《特色小镇产业赋能与标准建设》

1. 康养项目的开发模式
2. 文旅康养项目的运营要点
3. 运营模式案例解读
12:00-13:45 午间用餐及休息
14:00-17:00 刘帅






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