一、上海楼市惊现新玩法：只租，不售！

近日，上海市规划和国土资源局挂出位于浦东新区和嘉定区的两宗地块，“只租不售”的运营模式在上海尚属首次。

公告显示，浦东新区地块为张江南区配套生活基地A3-06地块，总土地面积6.5万平方米，保证金1.45亿元。嘉定区为嘉定新城E17-1地块，总土地面积2.85万平方米，保证金8480万元。

值得关注的是，上述两宗地块土地用途均为租赁住房，所建物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租,不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。

按照上海规土局网站的信息，此次共出让2幅租赁住房地块，其中一幅地块为浦东新区张江南区配套生活基地A3-06地块，另一幅地块为嘉定区嘉定新城E17-1地块，两幅地块合计出让面积93521平方米，两幅地块的出让年限均为70年，共计将推出租赁住房1897套。

张江地块方面：按照地块预合同上的要求，浦东新区张江地块涉及租赁房项目建设的租赁住房套数下限为1226套，同时要求全装修租赁住房建筑面积应占总租赁住房建筑面积的100%以上。

在运营管理方面，由受让人建立统一的管理及服务平台，对租赁住房进行租赁管理，禁止改变用途使用、转租、群租及其他违反相关规定的行为。租约原则不超过6年。

嘉定地块方面：此次挂牌出让的另一幅全自持地块为嘉定区嘉定新城E17-1地块，该地块要求租赁住房项目建设下限为671套。

在禁止改变用途使用、转租、群租及其他违反相关规定的行为的基础上，该项目的租约相对张江地块较短，原则不超过3年。

 租金不高于市场同类房源

根据目前公布的出让预合同显示，该项目应优先为园区内各类创新创业人才提供居住配套服务，对园区重点科研单位、高校和重点企业引进的全球顶尖科学家、高级专家和领军型人才等重点高端人群给予重点保障。

除了出租人群有限制以外，房屋租金也有明确规定：租金水平应不高于市场同类房源租金水平，租金价格可根据市场租金水平情况适时调整。

事实上，这次优先出让的张江南区配套基地正是配合此前发布的《张江科学城建设规划》称，拟通过增加居住用地、新增住宅全部用作租赁住宅，以及提高研发、工业用地人才公寓、宿舍配套比例等，满足科学城就业人口居住需求。

除了吸引人才外，从土地市场来讲，自持70年对房企的资金和运营能力要求较高，也会有效降低溢价率，从而降低土地市场的热度。

张大伟预计，未来一二线城市土地供应将越来越“限价化+居住化”，以北京为例，2017年成交的所有住宅用地全部限价或自住房化，这种情况下，从土地供应开始房屋全面回归居住属性。

住房租赁能否成为下一个风口

5月底，住房和城乡建设部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，提出鼓励签订3年以上租赁合约；按月支付房租；合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金等措施。

业内人士认为，此举对保护承租人利益、发展住房租赁市场大有裨益。在一系列政策支持措施带动下，未来住房租赁市场有望迎来风口，获得较快发展。

链家研究院院长杨现领表示，未来中国将有约2亿人进入租房市场，到2030年，租赁人口将达2.7亿人。

但目前而言，我国住房租赁市场发育相对滞后。链家研究院发布的报告显示，我国住房租赁市场规模为1.1万亿元，房屋交易市场大约17万亿元，房屋租赁占交易市场比重仅有6%左右。这与美国、日本等成熟市场相比差距很大，美国的旧金山、纽约和日本东京租房人群都超过40%。

同时，目前住房租赁市场仍存在诸多错配的问题，难以满足消费者对居住产品升级换代的要求。

供给结构较为单一，老公房、经济适用房等中低端供给较多，很难满足租房人群对高品质住房的需求。同时，在户型需求、租期等方面，也存在诸多不匹配。

为此，2016年，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确“到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标”。

正因看到住房租赁市场的广阔前景，不少企业纷纷发展住房租赁业务。

有关专家表示，要发展住房租赁市场，保障承租人权益非常重要，这也是住房租赁市场健康发展的第一步。

此外，还需在公共配套服务上使承租人尽可能享受同等权益。否则，虽然房价居高不下，居民为解决子女上学、落户等一系列问题，还是会想方设法购买房屋。

背后有何动机？

这是上海首次推出租赁住宅用地，而在这个节点入市，背后又有什么动机？

要回答这个问题，先来看一组数据。

一项全球购房者平均年龄的调查报告显示，中国北京的年轻人以27岁名列这个调查报告的榜首；而印度、加拿大人首次购房的年龄在31岁；英国、美国人是35岁；德国、日本人则在41岁左右，是首次购房年龄最大的。

不稳定的房地产市场、不断上涨的房价是中国置业人群日趋年轻化的首要原因。不断上升的房价造成一定的恐慌情绪，迫使年轻人举全家之力趁早出手买房，“晚买一年房，十年白奋斗”并不是一句玩笑话，而是活生生的现实。

然而，长租公寓的兴起，开始缓慢改变这种现象，延缓8090后的购房需求。

“我们调查了100组租客，发现退租的有一半以上是由于工作变动。现在的年轻人工作机会很多，变化也快，这样的居住方式可以在保证居住舒适的前提下，最大可能地实现自己更多梦想。”上海万科的丁洁告诉记者。

当这样一个规范、便捷、有着充分选择空间的房屋租赁产品兴起时，也许可以改变年轻一代的居住习惯和置业观念——40岁之前不急于买房，而是通过租房解决居住需求，体验更多人生，收获更多可能。

所以，长租公寓自然而然成为房地产市场长效机制建立的重要组成部分。它最大的意义不仅在于解决安居问题，它或许可以延缓甚至大幅降低购房需求，由此让楼市健康平稳发展。

实际上，2016年上海出让的住宅性质的土地，基本上都要求20%的面积要求开发商全部持有，所以在那个时候开始，不少开发商都会对持有一部分住宅类房子有了心理准备。

此前，北京、佛山等地在土拍中均出现全自持地块，但这些地块大多采取“限地价、限房价、竞自持面积”等方式出让。土地竞拍方式的转变，让开发商不得不从之前的纯开发模式向“开发＋持有”的模式转变。

链家研究院院长杨现领表示，国际经验表明，新增土地开发将越来越多的用于长租公寓，美国90%的新增公寓用于租赁，日本这一占比也有36%。在国内，这一占比则需要通过开发、持有、运营模式为更多人提供品质租赁来实现。

而在另一些人看来，只租不售正是众多的楼市调控手段中的关键一环。

中原地产首席分析师张大伟分析说：“楼市调控从2016年9·30开始，全国很多城市已经执行了租售并举的政策，其中包括北京、上海、天津、苏州等。广州这些城市也有一些地块在标书中被约束。从房源数量来看，目前为止，北京大概有八宗地总共一百万平米，全部用作出租的。”

对于政策的延续性，张大伟表示，“要想让房屋回归居住的属性，未来这一政策有可能成为房价长效调控机制的重要组成部分。一是租售并举是楼市长效体制的一个方面，增加开发商手中持有型的出租房源，可以平稳增加市场租赁房源、平稳租赁价格；二是跟土地调控有关系。整体而言，从只租不售的市场来看，现在在逐渐增加，核心政策逻辑是房子是用来住的，不是用来炒的，减少交易属性，增加居住属性比例。”

而此次上海在土地出让中，直接明确了土地用途为租赁住房，想要引导房企发力租赁住房市场意图更明显。“完全自持”后续可能形成独立租赁和完全租赁型小区，开发商可能迎来新的开发模式。

楼市冰冻，只租不售成为开发商谋求市场化转型的关键之一。

2017年已然过半，当多家开发商陆续交出骄人的业绩之际，国内主要城市房地产市场的收缩却为行业下半年埋下一丝隐忧。

中国指数研究院的研究数据显示，该机构2017年上半年监测的30个主要城市，17个城市成交面积同比下降，一线阵营中的北上广深同比降幅较高，其中深圳同比降幅超过50%，北京、上海降幅高于30%，二线阵营的南京甚至创下6年来同期最低交易额。

一份《百日调控全景速览》报告显示，3月17日后的100天内，北京链家的二手房百日成交量下降70%，核心500盘年化换手率下降62%。5月，北京二手房核心500盘0成交占比达到1/4；上海链家二手房成交量环比下降25.6%，均价下跌0.2%；深圳链家二手房成交量继4月环比下降23.1%后又环比下降9.5%，均价与4月基本持平；广州链家二手房成交量则环比减少17.5%。

随着开发业务进入天花板，房企也意识到不能够只依靠住宅销售来提高自己的产能，因此越来越多房企选择拓展更多的渠道。

长租公寓、特色小镇、PPP模式等模式开始流行，房企都从单一项目开发转向存量资产运营管理。

长租公寓作为未来房企多元化业务的一个盈利点，也吸引了房企纷纷试水。从长租公寓的发展潜力来看，一方面基于政府土地政策的倾向，北京、上海等热点城市的住宅地块都有了一定比例的自持要求。另一方面，随着热点一二线城市租住人口比例的提升，流动人口对长租公寓市场的需求也十分可观。

克而瑞统计发现，目前TOP30房企中已有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。今年来，龙湖将长租公寓业务上升到集团战略发展层面，通过冠寓品牌发布三条产品线。碧桂园上海区域5月也开始了长租公寓管理部、商业管理部等组织架构的搭建。

易居中国(企业)CEO丁祖昱表示，目前房企作为中国支柱产业的一个主体，已经进入到了各个相关领域。随着未来在中国房地产行业增量的市场空间变小，企业还将加强对于这些相关领域的探索来寻求新的业务增长点。

看起来，今年对于开发商来说，将是一个极为不平凡的一年。

来源：综合华尔街见闻、央视财经、金融行业网

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