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| 成都房帮帮·第273篇看房记 |
春天如约而至、疫情逐渐消散，楼市终于有了复苏。
光最近两周，就有太阳公元、中海天府里、招商依云上城等热盘陆续取证。
恒大天府半岛报名人数更是首次破万，360套房源、11129人登记，中签率仅3.23%....
昨天汉锅掐指一算，帮帮竟然快两个月没出看房记了，简直想念踩盘（
放风
）的日子！
加上最近不论在买房交流群里，还是推文留言中，都有不少网友表示想看帮帮的楼盘点评。
说干就干，汉锅戴起口罩就去踩了一个近期将要取证的楼盘，今天的看房记新鲜出炉~
先总结哈这个项目的关键词，
锦江区2
.5环内、TOD旁、准现房、最低首付30万左右。
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开发商：
锦江区统一建设有限公司
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位置：
成都市锦江区静缘路50号
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占地面积：
约14.6亩
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容积率：
约4.0
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绿化率：
25%
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房源套数：
418套
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户型建面：
70-105m²
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梯户比：
2梯4户
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装修情况：
清水
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物业公司：
成都锦东不动产投资管理有限公司
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物业费：
3.85元/m²*月
（项目实景图）
项目虽然位于成都主城，但一直表现低调，可能很多网友到现在都还是第一次听说它。
就算已经呈现为准现房，在网上都很少有它的推广信息 ，甚至一个正式的售楼部都没有。
现在的销售中心，还是去年年底，开发商在隔壁万科城市花园租了一个商铺临时改造的。
内部配置也相当简单，基本的项目沙盘都没有，只有几幅易拉宝来展示信息。
如果之前没有了解过项目，走进销售中心，十有八九会以为它是个“杂牌军”。
事实上，
项目开发商是有来头的哈，为锦江区统一建设有限公司（锦江统建）。
汉锅在网上特意查了下它当时的拿地信息，虽然过程比较波折，但确实是正规拍卖得来的。
自在轩所在地块为锦江区三圣乡花果村2、4组，总占地面积约14.6亩。
2
014年8月首次以拍卖形式公开出让
，起始楼面地价约4500元/㎡，结果流拍。
2个月后（2014年10月），再次以拍卖形式出让，最终才被锦江统建以约4800元/㎡的楼面地价拍得，溢价率6.22%。
（项目地块首次拍卖信息）
可能大家对锦江统建最深的印象都是
去年7月，它与珠海华发一起以19800元/㎡的楼面地价，拍得锦江区林家坡片区31亩宗地，刷新成都土拍楼面地价纪录这一事件。
其实锦江统建早在1996年就已成立，已
先后开发了尖东旺座、紫东梵谷、沙河壹号、联合广场等项目。
虽然都偏刚需，但也能侧面反映出，锦江统建这家房企是有一定的房地产开发经验，并且是深耕锦江区。
在具体介绍项目信息前，先说下它旁边的川师TOD，因为我觉得这是它最大的隐藏利好。
自在轩与TOD川师站仅一街之隔，
作为成都市首批TOD站点，总规划面积达到约219亩。
（爬围墙拍的照片，不点“在看”就是白嫖哈）
该站点将作为7号线和13线的换乘点，
目前土地还未出让，按照规划将在2022年7月建成。
这意味着，川师TOD站建成后，自在轩旁边将新增近百亩的住宅，居住氛围将更加浓厚。
幼儿园、中小学，以及商业服务业的增加，也将提升片区产业层次、完善生活配套设施。
但是219亩的规划面积，加上预计2020年7月建成
，未来大规模、集中施工肯定难免。
一街之隔的距离，自在轩在短期内将受到施工噪音和扬尘的影响。
项目位于锦江区川师板块，门口就是成龙大道，连通二环、三环、绕城，自驾非常方便。
（项目实景图）
地铁方面，500米内7号线（川师站）；在建的13号线（川师站）、
6号线（静居寺站）。
在建的8号线静居寺站
项目周边集中了众多优质教育资源，幼儿园到大学全覆盖。
大学有四川师范大学、高中有川师附中、初中有师大一中、小学有川师附小和成师附小万科分校，幼儿园有三幼树基。
但是，川师附小、师大一中都是私立，成师附小万科分校也只能万科城市花园业主就读。
（师大一中实景图）
如果选择公立，按照当前的学区划分，自在轩后期大概率是对口菱窠路小学，它的教学质量、学校设施设备都只能算中等。
待旁边川师TOD规划的幼儿园、中小学建成后，项目对应的公立学校才可能会得到改善。
（
菱窠路小学
）
目前周边的商业配套以万科城市花园广场、华润中环广场、川师校园广场这类底商为主。
能满足基本的生活需求，大型购物还是要到2公里外的锦华万达、华宇广场、卓锦曼购。
（万科城市花园广场）
环境方面，500米距离有沙河公园；医疗方面，2公里内有四川友谊和锦欣妇女儿童医院。
小区共3栋住宅，
采用围合式布局，中间有一个小中庭，简单配备了一个健身活动场地。
2梯4户配置，70㎡户型208套；94㎡户型158套；105㎡户型50套；特殊套四户型2套。
楼盘规模、面积段设计，都体现出自在轩一个定位刚需的小楼盘。
成都主城区逐渐改善化，100㎡以下的户型已经越来越少，这种70㎡户型刚需请珍惜吧。
70㎡是项目的最小户型，
优点是户型方正，没有空间浪费；正南或正东朝向，采光不错。
缺点是，这个户型没有设置阳台，且位于2号楼和4号楼的都对成龙大道，噪音影响较大。
紧凑型的套三单卫，优点是不对成龙路、做到了动静、干湿分区，客厅空间更大且带阳台。
但也存在缺点，中间的次卧空间面积很小，7㎡还不到，而且开窗面很小，采光情况一般。
追求实用，户型可以保持不动；如果想空间更大，可将两个次卧的中间墙打通，改为主卧。
如果资金能力允许，相比95㎡户型，更建议考虑105㎡户型。
全部位于2号楼端头位置，板式结构，通透性更好，卧室和客厅的采光面更大。
完全做到了动静、干湿分区，双卫设计提升了整体的居住舒适性。
一方面是项目临近成龙大道和川师TOD项目，高楼层可以尽量避免后期扬尘和噪音影响。
