买房后发现交易方是限制民事行为能力人……

房屋买卖属于生活中比较重大复杂的交易事项，要求交易方具备完全的民事行为能力。 那么，在不知情的情况下，与限制民事行为能力的卖家签订了房屋买卖合同，效力该如何认定？这种情况下，有无补救措施？是否还能顺利取得房屋所有权？

带着这些问题，让我们一起在这个案例中寻找答案！

2022年11月25日，出卖人刘某与买受人A公司签订北京市存量房屋买卖合同，约定A公司购买刘某名下的某单元2002室房屋，成交价格为430万元，定金为80万元。当日A公司的法定代表人王某向刘某支付全部定金80万元。

后A公司前往该房屋时发现案涉房屋有案外人居住，且案外人表示不知情亦不腾房，导致A公司合同目的无法实现。因此诉至法院要求解除合同，要求刘某双倍返还定金并支付违约金。

刘某不同意原告的诉讼请求，辩称当时经他人介绍，与A公司签订房屋买卖合同。但A公司事前没有到现场看房，也没有询问房屋是否有抵押情况。合同签订当天，由中间人给到刘某一份空白的合同，刘某单方签字后便离开了现场。不久后收到A公司法定代表人王某支付的80万元，在中间人处了解到王某后续亦在合同上完成签字。且刘某法定代理人当庭表示，刘某早在2020年1月17日，经过生效法律文书宣告为限制行为能力人，当时单方面决定卖房是想尽快拿到现款，并没有和法定代理人沟通此事。A公司一方也表示因没有与刘某线下见面交易，对刘某行为能力情况并未真实了解。

该案经丰台法院审理认为，刘某已经生效判决认定为限制民事行为能力人，其于2022年11月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》属于效力待定的民事法律行为。现A公司未能举证证明其与刘某签订的上述协议经过其法定代理人的同意和追认，且刘某的法定代理人亦当庭明确表示对上述协议效力不予追认，故案涉合同应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，且有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故法院最终判决刘某返还A公司款项80万元，同时考虑双方均未尽到审慎义务、A公司实际损失、双方过错情形，对A公司违约损失予以酌定赔偿。判决作出后，各方均未上诉，现该案已经生效。

能够顺利入住新购买的房屋是很多购房者的追求，然而作为购房者也要对卖房者的行为能力尽到谨慎的注意义务，那当遇到相对方是限制民事行为能力人的情况，该如何处理呢？需要厘清以下五方面的问题：

不一定！根据法律规定，与限制民事行为能力人签订的合同，若该行为属纯获利益的行为，或行为与其年龄、智力、精神健康状况相适应，则应认定为有效。

本案中，刘某为限制民事行为能力人，其与A公司签订的房屋买卖合同使其承担了给付房屋等合同义务，并非让刘某纯获利益的行为，所以无法直接认定房屋买卖合同有效。