主要观点总结
本文介绍了深圳超高层建筑的兴起原因、特点以及存在的风险，特别是针对华润深圳湾悦府二期火灾事件的报道。文章还讨论了超高层小区的管理和维护问题。
关键观点总结
关键观点1: 深圳超高层建筑的概述和发展历程
深圳的超高层建筑数量在国内大陆居首，主要集中南山、福田等核心区域。其发展始于1980年代，与土地供应不足和经济发展需求有关。
关键观点2: 超高层住宅的特点和风险
超高层住宅是深圳近年来的新趋势，其特点在于高容积率和高地价。然而，其风险包括经济风险和安全风险，如火灾和地震后的逃离和救援难度较高。
关键观点3: 华润深圳湾悦府二期火灾事件的分析
事件起因疑似为燃气爆炸，涉及长期无人居住的住户私自改造燃气管道和开放式厨房的问题。此外，超高层小区的管理和维护问题也被提出，包括预防工作和空置房屋的安全隐患。
正文
*本文为「三联生活周刊」原创内容
2024年12月11日下午两点多，深圳南山区一超高层小区发生火灾。该小区共有两栋住宅楼，其中起火的1栋44层，2栋43层，总高度超过150米。事发楼过火面积在27到31层，消防救援人员出动101米超高消防车、登高云梯灭火。大约四小时后，下午18点扑灭明火。
在火被扑灭之前，小区附近一栋超高层建筑里，有人用手机拍下29层一位女性住户为了躲避火势，在客厅飘窗蹲坐，直到坠落的全过程。根据深圳市消防救援支队的通报，“事故造成1人死亡。”
据了解，起火小区是华润深圳湾悦府二期，位于深圳市后海核心区，是深圳超高层豪宅之一。该小区由华润置地(深圳)发展有限公司开发建设，紧邻392米高的地标建筑华润总部大厦“春笋”，于2018年开放住户入住，每平方米大约17万元。小区与华润置地旗下“春笋”、华润深圳湾体育中心“春茧”、安达仕酒店、华润金融大厦等建筑，共同构成一个都市超级综合体。
据统计，深圳是大陆拥有超高层建筑数量最多的城市。这样的城市面貌是如何形成的？深圳的超高层建筑与其他大城市相比有何不同？作为住宅的超高层，是否超出了国内现有的救援能力？针对这些问题，我们专访了深圳市建筑设计研究总院有限公司总建筑师冯果川，他在深圳居住多年，并设计过超高层建筑。在他看来，超高层建筑在深圳有时代特点、经济发展要求和国际化形象的需要，但今天，超高层建筑的空置程度，也许成为新的安全隐患。
三联生活周刊：在国内，高度超过100米的建筑就是超高层建筑。有数据显示，深圳是国内大陆拥有超高层建筑数量最多的城市，到2022年底，深圳建成超高层建筑已超过900栋，且每年新增加的超高层建筑数量近几年连续位列全球首位。您能先介绍下，深圳大概何时开始密集建设超高层建筑？是否可以分为不同的阶段？冯果川：深圳的超高层建筑发展基本是从1980年成为经济特区后开始的。其实大陆第一个超高层建筑是广州的白云宾馆，1976年建成，有120米。深圳第一个超高层建筑是1985年建成的国贸大厦，160米，当时被称作“中华第一高楼”。因为这个楼，当年流行一个词叫“深圳速度”，意思是当年国贸大厦的结构施工采用了一种滑模施工技术，这跟常规的钢筋混凝土搭模板浇筑不一样，常规大约需要7天盖一层，但滑模施工基本三天就能起一层。以国贸大厦为中心，深圳第一代CBD（商务中心）就在罗湖区。有了“深圳速度”后，超高层建筑也多起来，里程碑式的建筑有1997年开业的地王大厦（324米），2007年开业的京基100大厦，意思就是100层，441米。最近一个破纪录的高度就是2016年开业的平安金融中心大厦，599米高，在国内仅次于上海中心大厦。超高层建筑不断破纪录的三十多年，也是深圳从一个3万多人的边陲村县，慢慢成为一个人口超2000万的国际都市的缩影。三联生活周刊：深圳为什么选择修建这么多超高层建筑，有哪些原因？首先是土地供应不足。深圳早年间还分为关内和关外，关内是南山、福田、罗湖、盐田这四个区，关内土地面积远少于关外，但关内又是经济总量最高的几个区。早年间，关内经常出现土地零供应现象。再加上深圳是中国主要城市人口密度最高的城市，我们要知道一个基本的数据，深圳跟北京、上海都是2,000万以上人口，基本在一个量级。但是深圳的土地面积一共是1997平方公里，北京是1万6平方公里，上海6000多平方公里，这就直观看出差距。土地一紧张，地价就高，意味着建筑成本会高。所以同样一块地，盖得越高越能覆盖成本，经济收益越好。另外一点，可能是政绩和城市发展需要。曾经，摩天楼是一个城市的现代化标志，这种从西方传来的、对建筑垂直高度的追求，到了中国后成了一种现代性的标志，它跟我们古建筑的水平感形成了鲜明的对比。深圳一直打造“国际化形象”，也少不了高楼竞赛，用超高层建筑当作“面子”。而且，深圳一直被认为是年轻、创新的城市，不像北上广，这些地方都有悠久的历史，城市里保护建筑多，要改造并不容易。但深圳欢迎很多建筑师过来，改革开放后也受到香港建筑设计影响，毕竟香港也是一座以超高层建筑为特点的城市。三联生活周刊：如今，深圳超高层建筑主要集中在哪些区域？呈现什么特点？跟北上广这些城市里的超高层建筑相比有何异同？冯果川：这要分为两方面来看，因为超高层建筑也是有区分的。一部分是办公、酒店、体育健身结合起来的综合型超高层建筑；另一部分是超高层住宅楼，这两种在深圳略有不同。第一种综合办公商务超高层建筑，在深圳总体有点分散。南山区和福田区稍微多点，因为这两区地理位置和交通条件好，毗邻香港，也是深圳重要的商业、金融和科技中心，吸引了大量高科技企业入驻。但其实从深圳最东边的大鹏新区到最西边的蛇口，也都有超高层建筑，包括北部的宝安、龙岗、坪山几个区，因为深圳有5个CBD，每个都有超高层。但你像上海，超高层建筑基本在金融中心浦东，其他地方不多。第二种就是超高层住宅了，这个要单拎出来说，因为超高层住宅在深圳密集出现的时间并不早，大概是2006年前后。这一方面也有土地价值不断攀升的原因，但更关键的是与深圳城中村相关。大家都知道，深圳的城中村比其他城市更突出。早年深圳城市规模急剧扩张，大量土地被征收用于建设高楼大厦和基础设施。政府在征地过程中保留的一部分原农村集体土地，后来逐渐成为城中村，大约七八层高，密度也很高，也被叫做“握手楼”。这些城中村，包括一些老旧小区，在本世纪初被要求逐渐改造，也被称为“旧改”。比如说，你拆了一个容积率（房屋的总建筑面积除以用地面积）为3的城中村，为了盈利，用地面积不变的情况下只能加高。而且深圳的旧改更新还有其他要求，假设拆了1块土地，还被要求贡献给城市一些什么广场、绿化空间、市政设施等等，这样用地面积变少，小区容积率继续加高，容积率到8，到10的小区都有（通常容积率越小，住宅楼体验越好）。代表性的城中村改造，像现在南山区的绿景白石洲住宅区建了250多米，73层，也是花了好多年时间拆掉，然后盖了超高层的住宅小区。
这些改造后的超高层小区比较集中，主要在南山、福田这几个核心的区域，因为这几个地方土地更紧张、价格更贵。三联生活周刊：深圳濒临南海，像这次发生火灾的悦府二期小区，紧邻深圳湾。另外，深圳基本每年都有台风，夏季气候湿润。这样的地形和气候特点，是否适合建造超高层？冯果川：如果只是说深圳湾这片区域，理想化地、不考虑任何经济发展因素说，深圳湾不是很适合建超高层，因为深圳湾边基本是滩涂，是淤泥，有很高的生态价值，比如红树林保护区，比如深圳湾滩涂里有非常多的虾、贝类等，是候鸟迁徙的重要补给点。但是随着建筑技术发展，淤泥地附近也可以建造超高层了。地理上，深圳跟美国芝加哥很相似。芝加哥是密歇根湖南部的城市，也是美国五大湖区最大的城市。它的土地是大量淤泥形成的，特别松软。还有一些是回填的土，就是为了扩大城市面积。这就导致湖边城市的地基特别软，在这样的位置上盖房子，比如说盖个三五层的小楼，如果不采用很深的桩基，那么时间久了这房子可能就会“漂走”，还会伴随明显的沉降。为了避免那些问题，后来发展出的普遍做法就是采用桩基，穿过淤泥和回填土，一直打到持力层才行，但是这样一来基础成本就很高，如果不建高层建筑，经济上就划不来。像深圳湾后海和前海，超高层建筑基本地基深80-120米，这个成本就跟高，所以在上面盖的楼越高，越能平摊地基的成本。图｜视觉中国
另外你说到台风，深圳确实每年都有台风，超高层的风速要比地面大好几倍，所以每到大风天，超高层小区里的住户可能会感受到整个楼的晃动。但一般来讲，只要是严格通过规范审查的建筑，就算你觉得晃，它也是安全的，几乎没有可能被风吹倒，只是会由于风或者地震等等原因，带来居住者的心理不舒适，但并不影响建筑本身。三联生活周刊：说到超高层建筑，尤其是住宅楼，有人总结这类建筑有“易灾性”，如何理解这个特点？冯果川：我觉得更合适的说法是“风险性”。超高层建筑的风险性比普通多层、高层建筑要大。第一个我觉得是经济风险。超高层建筑的建造成本非常高，有点像“打肿脸充胖子”。什么意思呢？超高层内的基础设施比如电梯、消防、水暖管线等等要求都比高层建筑上一个层次，像电梯，楼层那么高，为了快速到达，就得用超高速电梯，这就是大能耗。另外，超高层需要剪力墙结构更好地抗风抗震，剪力墙结构的形式包括电梯井道、通风井等，所占的楼层面积更大。比如说一个高层建筑，如果是住宅楼的话，可能使用率80%以上，但是到了超高层，基本就徘徊在70%甚至更低了，按我国的面积算法，就是摊到住户面积里去了。除了这些，超高层建筑的维护成本也比较高，所以它的物业费用和租金都比较高。综合来看，使用率低，租金又高，如果我经营一家公司，除非是为了装点门面，我宁愿选择租金低一些、务实点的高层或多层建筑。尤其是这几年，国内经济放缓，很多公司经营者首先逃离的就是这种租金特别高的超高层办公楼。
另一个风险，是安全风险。更具体点，我认为这主要是指出现了火灾、地震等灾难后的逃离和救援难度要大于多层建筑，毕竟高度在那里，人要逃下来的时间更长，救援人员上楼的时间也一样长。即使是像火灾这种外部救援，国内消防云梯也基本只能到50米，无人机灭火器的能力有限。但客观来说，超高层建筑的安全性其实比一般楼层更高。我们设计超高层建筑时，采用的建筑防火规范很严格，对所有的建筑材料、机电设备都有详细而严格的要求，此外还会有火灾自动灭火系统。为了增加安全性，还会设计避难的场所。比如每隔50米会设一个避难层，如果大楼失火了，避难层轻易不会被波及到，你等不及跑到楼下，至少可以跑到避难层里躲一躲，等待救援。但尽管这样，出事了人在心理上还是会觉得恐怖，觉得没有地面安全。三联生活周刊：12月11日，超高层小区深圳湾悦府二期1栋发生火灾，过火面积在27-31层左右。您是否了解过这个小区？当年为什么决定在这里建一座超高层住宅？冯果川：这个住宅区可以称得上豪宅，40多层，下面4层商业裙房是万象城，几乎算是深圳最高档的shopping mall，有爱马仕、路易威登这些奢侈品牌，购物、生活非常便利。这个小区算是华润置地旗下最高端的都市综合体项目之一。那片地方包括中国华润大厦“春笋”、华润深圳湾体育中心“春茧”、安达仕酒店、华润金融大厦、华润瑞府小区、华润大厦艺术中心、深圳湾木棉花酒店等等，构成一个超级综合体。据我所知，这块地方华润先是建了政府需要的一些公共建筑，比如“春茧”，人才公园，都是很好的设计。之后政府把附近其他几块地，以较低的价格给了华润，才有了后来的安达仕酒店，万象城等等配套建筑，这块地有好几栋超高层建筑，春笋有392米，瑞府、悦府都超出150米，也是后海的商业核心区。有许多富人会在这类商业核心区买超高层豪宅以享受都市便利的生活，同时又在深圳其它偏远但景色和环境更好的地方拥有度假的别墅类的豪宅。三联生活周刊：有媒体报道，参与了救援的消防人员称火灾起因是燃气爆炸，起火点大概在28层附近，该户长期无人居住。这个小区2018年开始有居民入住，投入使用刚刚6年。为什么这么新的高档小区，依然会发生燃气爆炸并引起火灾？对于更多普通的超高层小区，日常应该怎么管理、维护好小区？冯果川：事发后我在网上看到了这栋楼的户型图，一层有5户，出事的是面积最小的、朝南105平方米左右的c户型，估计实际实用面积7、80平方米。因为是住宅楼，可以使用燃气。这栋小区外观上看设计的很平整，像一个公共建筑，但实际上看平面图，它是有好几个凹槽的，这个凹进去的部分也属于室外，在那里装了燃气管道，按规定，燃气管道只能装在室外，不能在室内，就是避免燃气泄漏产生爆炸。为什么还是炸了？这个户型入户的地方有个5平方左右的入户花园，在设计上必须是敞开式的，所以燃气管道能从入户花园进入厨房。但我看有新闻提到，半数以上的住户都会把入户花园通风的地方用玻璃封住。入户花园旁边就是厨房，而且是开放式厨房。可以这样理解，一旦发生燃气泄漏，就会弥漫到整个室内，如果这时候入户花园恰好被封了，就没有释放燃气的出口，就闷在室内，稍微有个火星就爆炸了。这是封入户花园和开放式厨房的问题。另外，这个房子大约两年没人住，燃气公司有没有每年上门检查燃气状况？物业有没有要求燃气公司必须检查？后续都是会被调查的方向。日常生活中，不管是高档还是普通的超高层小区，最应该做的还是预防工作。比如借助智慧楼宇系统，烟雾太大、燃气泄露都会自动感应、警报，有的燃气设施还会自动切断阀门。还可以借助公共空间的监控去观测可能的危险行为，但最终还是要靠物业、住户自己多注意危险信号。
在这个事件里，也反映房屋空置带来的问题，27、28层c户型都是常年无人居住，无论是住宅还是办公楼，空置后的安全隐患肯定高于里面有人时的状态，毕竟人会对房子有察觉，有修补。我认为政府应该重视减少房屋空置率，而不是纵容盖更多的超高层住宅，房屋应该发挥原本的使用功能，而不是都当金融产品在那放着。这些建在黄金地段的超高层小区，空置率几乎可以肯定比城中村或普通住宅都高。深圳并不是人多到没房子住，更多可能是配置的问题。本文为原创内容，版权归「三联生活周刊」所有。欢迎文末分享、点赞、在看三连！未经许可，严禁复制、转载、篡改或再发布。
