LPR降了，我却要多还37万利息

7月的LPR公布了：

五年期LPR从3.95%降低到3.85%。

贷款100万30年，每月少还57.3元，总利息减少了2.1万。

但这个调整，不是立马生效，要满足两个条件：

条件一：房贷挂钩LPR

2020年之后的房贷，基本都是挂钩LPR的。

之前的房贷，有可能是固定利率，不随LPR变化。

条件二：“重定价日”后，才能降息

“重定价日”有两种可能：元旦OR贷款发放日。

如果重定价日是7.1，要等2025.7.1，才能享受新利率；

如果重定价日是元旦，就要等1月才能享受新利率。

1、

房贷降息，本来是好事，但我却一点也不开心。

因为我是尊贵的存量房贷用户，利率上浮55个基点的大冤种！！！

去年存量房贷降息之前，我是加点105的更大冤种。

我贷款总金额是120万，作为存量房贷用户，我每月要还 6850元 。

现在同样的贷款，每个月只需要还 5250元。

一个月差6百，一年7千2，25年就差了 18万。

这还不算完。

因为按照最新的购房政策，我算首套，可以直接上公积金贷款。

公积金贷款利率只有2.85%，120万每月只有5600元。

每个月比我现在少还1250元，每年1万5， 25年总共少还37.5万。

只因为把房子买在了“fang住不炒”时，贷款利息就硬生生多出了37.5万。

和这比起来，降LPR省的那几块钱，就是渣渣。

2、

提前还贷，可能是近年来最佳的理财方式，没有之一！

现在我手里如果有20万余钱，一定会提前还贷的。

从理性角度：

是否提前还贷，就看一个点：

你投资的无风险收益，能不能超过你的房贷利率。

我的房贷利率是4.75%。

无风险利率——五年国债利率是2.5%。

毫无疑问， 提前还贷就是最理性的选择。

但是如果我的房贷利率降到3%

虽然也比无风险利率2.5%高，但我大概率就不提前还贷了。

这多出来的0.5%左右，我叫它“机会成本”。

就是咱手里握着这笔钱，万一有啥投资机会，能随时冲进去。

从感性角度：

孔子曰“ 不患寡而患不均， 不患贫而患不安 ”。

我可以是4.75%的利率，甚至可以是14.75%的利率，但别人也要是同等水平。

现在别人都是2点多、3点多，凭什么到我这里就4.75呀？

这种“不均”，甚至可能会让我失去理智。

说啥也没用，我就是要提前还房贷。

像我这样的利率上浮的大冤种，绝对不在少数。

恰恰我们这些大冤种，其实是最有消费能力的一批人。

正常情况下，一个买完房子三年之内的人，是没有什么消费能力的。

而我们这些享受“加点”待遇的人，基本都是在2021年，甚至更往前买的房子。

这些人，现在已经“回血”缓过来点了，手里开始有点钱了。

但是包括我在内的很多人，都在“患不均”，结果就是拼命还房贷。

3、

说几个以前还贷的常见问题，快问快答。

快答没说清楚的，随时微信和八姐微信聊↓

问题一：要提前还贷吗？

房贷利率远高于投资收益，就要提前还贷了。

问题二：提前还贷，选缩短期限，还是降低金额？

首套房+收入不错，就选降低金额，保持期限不变，多抵扣几年个税。

问题三：选等额本息还是等额本金

等额本息（左）：每月还款金额 不变 ，利息逐渐 减少 ，本金慢慢增加；

等额本金（右）：每月还款 本金不变 ，利息逐渐降低，总金额逐渐减少。

只看总还款金额，等额本金还款总额，更少。

实际上，只要利率一样，资金成本就一样，就一样“划算”。

等额本金，可以理解为等额本息+每月小额提前还贷。

房贷利率高于投资收益时，提前还贷更划算，所以等额本金还款更划算。

问题四：贷款期限选20年还是30年

相比30年还款，20年每月还款金额虽然高一些，但总利息支出更低。

现实中，选30年还款，都是相中了“每月还款金额更低”。

选20年还款的，都是相中了“总利息更低”。

无论哪种方式，只要利率不变，你的贷款贷款资金成本就是一样的。

20年还款=30年还款+每月小额提前还贷。