北京住宅供地量创12年新低，冯仑说，现处于变革临界点

最近，《北京市2017年国有建设用地供应计划》获得市政府常务会议审议通过。其中，最受关注的住宅用地计划供地量仅为610公顷，创12年来最低，市场猜测这可能是保房价的策略。不仅如此，房地产税也是说了好久。这些措施对房价到底会产生哪些影响，我们的房地产领域又要到哪里去呢？

冯仑在他的新书《岁月凶猛》中，结合自己30年的商业经验，对房地产的未来给出了自己的看法。

供  稿 | 王北

来  源 | 正和岛（ID:zhenghedao）

从住宅、商用，到轻资产模式

过去房地产开发企业，主要都是开发住宅，现在则细分出了住宅不动产、商业不动产、房地产投资…… 而各个细分领域内的企业模式也在不断演变。

拿商用不动产领域来说，部分房企已经进入一种新模式：以售养租，卖掉一部分，然后留下一部分用于出租，以租带动资金回流。再加上银行业的支持，出租经营到一定阶段，用经营型贷款把钱再拿回来。

这是当年香港房企做过的事情。一开始它们也是只做住宅，后来随着香港的发展，才开始把住宅和商用进行配合，发展到了“社区性商业”阶段，商用部分以购物中心和附属的酒店、写字楼为主，和住宅关系很密切，所以可以卖掉一部分甚至是全部住宅，来支撑商用发展。

但是这种模式也只是过渡性的。随着我们经济的发展和土地制度、市场的变化，到人均GDP （国内生产总值）达到1.5 万美元之后，这个模式就会放慢速度甚至停下来，然后进入下一个模式：轻资产模式。

比如轻资产模式做得很好的一个企业，2/3 的资产都是管理资产，提供1/3 的净利润，剩下1/3 的直接投资资产则提供了2/3 的净利润。

它有十几只基金，有纵向也有横向的投资，通过基金、资本市场、自身产业三者的精妙配合，最终使它获得超高的资本回报率，在亚洲上市的大型房产公司当中是最高的。

轻资产模式其实是美国模式的亚洲版。在美国，企业和政府谈好之后会成立一个基金去买地，而不是用自己的钱买地。企业作为收费开发商来经营这块地。现在美国企业到中国开发项目，仍然采取这个模式。在美国模式下，企业直接投资比例更低，连管理资产的1/3 都不到。

▲ 本文内容来自《岁月凶猛》，冯仑著，中信出版社，2017年2月。

房地产变革的必然性

中国房地产行业经过了这么些年快速的发展，现在处于一个变革的临界点，未来必将产生改变和创新，从全世界的房地产行业来看，这是一定的，这里面有三个必然性：