最近，我在专栏里对中国楼市未来10年、20年的命运分别做了一个展望，写了两篇文章：
第一篇的题目是《未来10年，中国楼市将发生巨变！》（点击查看）
第二篇的题目是《抢房大战之后，中国人将会抢什么》（点击查看）
今天想探讨的，是中国楼市短期的走势，也就是从现在开始未来两三年的走势。
偶尔有读者会问我，你对中国楼市的看法似乎前后不一致。其实，我自2013年10月开始写财经评论以来，基本观点没有变化。读者需要分清楚两点：第一，我微信号上转载的文章，和我原创署名文章的区别；第二，我在对楼市表达看法时，说的是短期走势、中期走势还是长期走势。
我对中国楼市的基本看法，就在本文和上述两篇文章里。
上周，我的团队成员韬略哥提出了“2017年楼市新逻辑”的问题，表达了一个重要观点：
中国楼市入冬的速度，比预想的要慢。主要原因是，特朗普新政具有巨大的不确定性。所以，各地政府（包括部分一线城市和多数强二线城市）希望在今年第一季度多卖地、多买房，为全年完成经济指标和减税打下基础。这样，就造成了前两个月土地和投资数据的飙升，远远超过了去年最火爆的时候。
如今，这个新逻辑仍然在演进。我们看到，特朗普团队的核心成员，65岁的国务卿蒂勒森刚刚访问了北京。这次访问传递了非常重要的信号：特朗普团队不仅认可了中方关于“中美新型大国关系”的基本原则，而且直接采用了中方的表述：不冲突、不对抗，相互尊重、合作共赢。
如果说特朗普就就任之后，和习主席的第一次通话，拆除了中美关系的最大炸弹，公开承认了“一个中国的原则”；那么，此次蒂勒森访华，意味着双方就中美关系的基调达成了共识。
接下来，未来20多天里我们将见证两件事，它们很有可能给全球带来大利好：4月6日到7日，中美元首可能在美国举行会晤；之后一周，美国将公布“汇率半年报”，美国有很大几率不把中国列为“汇率操纵国”。中美很有可能相互给台阶，大家求同存异。
中方的让步是：让人民币汇率保持稳定，并不惜让巨额外汇储备缩水；大幅增加进口，缩小中美、中欧的贸易逆差。
美方的让步是：不把中国列为汇率操纵国，在核心利益上尊重中国，不跟中国打大规模贸易战。
如果这些事情都尘埃落定，那么中国楼市在未来两三年的基本逻辑也将确立，这就是：中国缓慢进入加息周期，楼市将高位横盘，重演2013年到2014年的走势。
上图是中国自从有房地产市场之后，商业按揭基准利率的走势图。可以清晰地看出来，目前的利率是最低的，这是房价飙升的根本原因（绿框）。红框里，是这轮牛市之前的那个加息周期，大家应该记得，2010年启动的加息周期，最终让中国楼市在2013年到2014年进入到滞涨、阴跌的状态。那时候，大家探讨的问题是，哪里的楼市最危险。
2015年开始从深圳启动的这一波大涨，最终在2016年达到顶峰，推动它的基本力量，是央行连续7次的降息，而且是从第三次降息之后才开始起作用的。当然，这个过程还伴随着地方政府的救市（起点在2014年3月）。
现在，种种迹象显示，随着中美达成妥协，人民币的低利率时代已经终结。为了维护人民币汇率稳定，央行从去年开始控制M2同比增速，踩下了刹车。货币政策的表述从“稳健”变成了“稳健中性”。今年，又几次提高了公开市场操作利率。尤其是春节之后，多数日子都在货币市场净回笼货币。
昨天（3月20日），国债回购利率、银行间回购利率大幅飙升，银行间债市利率互换继续全面走高，同业存单的钱也越来越贵。今天，情况仍然在延续。这些都指向一个事实：央行收紧了货币，资金紧张了，所以钱贵了。
普通投资者也许搞不懂上述专业术语意味着什么，我们不妨看看过去一年“余额宝”的收益率走势：
可见，“余额宝”这种民间的无风险利率在走高，显示出市场里的钱在变贵，这对于股市、楼市当然是利空。
上图是“余额宝”有史以来的收益率走势图，左侧那个最高的“尖顶”就是上一轮加息周期形成的资金紧张的顶点，当时房子基本上没有人买。后来的大锅底，对应的就是这一轮降息和楼市飙升，大家抢房子。现在，利率开始回升了！而这个回升，仅仅是央行踩刹车而已，央行还没有正式加息。
央行会正式加息吗？那是肯定的，只是在等待时机。
等什么？第一，等中国跟特朗普实现和解，拆除“美国换届”带来的不确定性；第二，等今年秋天的十九大，今年是中国的“换届之年”，经济必须平稳。
如果4月15日美国的汇率半年报显示，中美实现了和解，那么今年中国经济的平稳就将获得保证（一季度房地产也不错）。那么，到今年美元第三次加息的第三季度末，或者四季度，中国将有可能正式加息，逐步结束这一轮货币宽松。
然后，是19大之后的深化改革、振兴实体经济。于是，房地产将进入一段类似2013年到2014年的平稳期，价格高位横盘、甚至稳中有降。
反过来，如果房价再次失控，在2017年或者2018年出现飙升，则中国将像楼继伟刚刚说的那样：“货币政策和财政政策买来的时间如果浪费掉了，政策空间会越来越小，最终需要在紧货币、紧财政的条件下进行改革，阵痛会更加剧烈，就更难凝聚共识，容易滑向左倾或者右倾的民粹主义。”
说实话，即便从爱护房地产行业的角度来说，我们都应该支持尽早启动加息周期，结束资产泡沫不断吹大的时代。
所以，对于购房的建议是：
中国大城市的优质住宅，仍然长期看好，中国楼市还有“白银十年”；
刚需，改善型需求，如果资金充裕，随时可以出手买房；
投资型的购房者，建议至少观望到美国汇率半年报公布之后（4月15日）。
如果中美不爆大规模发贸易战，则加息必然到来，楼市未来两年大几率是进入高位横盘、阴跌期。
短炒、尤其是加杠杆短炒，风险在不断增大。
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