来源：明源地产研究院（mydcyjy） 作者：天风
各热点城市，特别是一线城市的限购政策，已经史上最严。2017年，还能有变化，能对楼市产生比较大的影响的，可能就是房贷了。
中国人民银行行长周小川3月10日在两会新闻发布会上表示，住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展，但增速估计会适当放慢。这句话应该怎么理解？
过去的一年里，关于中国房贷是否存在大的泡沫，是否有风险的争论此起彼伏，真相到底如何？各热点城市的房贷陆续在收紧，这会造成什么影响？
一二线一些家庭的月供已经达到了收入的50-70%，背负这样的压力是否有回报？是否值得？
明源君认为：
1、中国的房贷目前仍然安全。
2、房贷2016年增速确实过快，如果持续这种增长会有风险。因此央行想让房贷增速放慢。
3、M2增长持续的情况下，房子是少有的保值资产，也可以随时抵押变现。一线房价越来越高，买不起房的人增多，房租反而会上涨，限购限贷客观上推动房租上涨。所以，如果想在一线呆下去，能背房贷就背吧，时间将证明你付出的价值。
下面明源君详细来说。
2016的快速增长过后，房贷依然安全，但必须控制其增长速度。
国际上，判断房贷是否在合理范围之内，主要是用“个人购房贷款余额”，和四个数字相比：国家GDP、居民总储蓄、总金融资产、总房产价值。
大家先和明源君一起看看个人购房贷款余额和GDP的对比情况。
目前看起来，我国的房贷仍然在安全范围内。与美国乃至日本危机前的比例，以及近年的比例都有较大差距。
以其他几个参照对象来说，中国房贷存量占居民总储蓄（29%）、总金融资产（15%），以及总房产价值的比率（10%）与日本相当，但均大幅低于美国的数字。也就是说，目前，仍然房贷仍然安全。
但是，我国的房贷增长已经大大快过GDP的增长，必须对房贷增长的速度进行限制，否则这个比例会迅速扩大。大家可以和明源君一起看看下面这两组数字的对比。
2015年末我国个人购房贷款比2014年末增长23.2%。
而中国2015年全年GDP增速为6.9%，这是1990年以来的最低增速。
2016年我国个人购房贷款余额增长35%。
而2016年中国GDP增速大约为6.7%左右，速度较2015年又有所下降。
中国1990年以来的GDP增速如下图所示，数字为增长的百分比。
如果以后几年房贷继续保持2016年的增长速度，而GDP也保持目前的速度，那么只需要3---5年，房贷/GDP的相关数字就会接近危险边缘。
所以，必须控制房贷的增长速度。这也是央行要控制房贷增速的原因。
根据一些媒体的报道，各地政府限购限贷政策之外，2、3月份，北京、广州、深圳、珠海、佛山等十几个城市的金融机构陆续调整政策，将房贷收紧，主要有3个表现：
1、将二套房贷最高年限从30年减至25年。这样以来，同样贷款额度下，月供增加，对贷款者月收入的要求就提高了。
2、首套房利率的下限已经从8.5折提高到9折，也就是说月供和利息总额都增加了。
3、一些银行之前规定分行每月汇报信贷投放情况，现在则改为每周至少两次向总行汇报信贷的投放情况。额度之前一月乃至几月一调整，现在则是随时变化。
房贷政策收紧，加上之前限购加码的效果还没过去，就全国而言，个人房贷规模增长近两个月迅速放缓。
2016年12月的房贷新增是1.04万亿，而2017年1月房贷增量仅为6293亿元，2月房贷更是只增加了3804亿元，连续两个月降幅都非常明显。
明源君认为，2017年，房贷增量将大幅度减少，主要有3个原因：
1、政府的限购限贷政策。
2、银行收紧信贷。
3、三四线因为不限购，新房交易在全国的比例将增加。但是三四线房屋单价比一二线低很多，同等面积规模下，相关的房贷将减少。
2015年公布的一个房贷调查报告，说出了供房者有多辛苦：
一线城市月供占家庭月收入30%-50%的占39.47%。50%-70%的占11.65%……
背房贷这么辛苦，是否值得呢？
如果你看以看M2这些年的变化，和房价这些年的变化。你也许就会觉得，买房比存钱好多了。
一 、背房贷虽然辛苦，但是能集聚财富，存钱虽然看起来无压力，但财富在贬值。
2016年，M2同比增长11.3%，低于年初13%的增长目标。
大家和明源君一起来看下中国的M2从1996--2015这20年的变化。
我们再来看看房价的情况。
1996年，深圳新房房价是4800元/平；2006年，是9230元/平；2015年，是33426元/平。
1996年，北京商品房价是3869元/平；2006年，是8077元/平；2015年，是29967元/平。
下面我们对比来看，看看下表，你还会觉得一线城市房价的上涨离谱吗？
如果一个人在这些年里买了一套房，虽然背着房贷，但是资产却增长了，而且是有杠杆的增长。首付20万买100万的房子，房子涨到200万，净资产就变成了120万。
但是如果没有买房，资产就贬值了，20万购买力可能变成之前的10万。
从下图可以看到，M2比房价涨得快，房价比GDP涨得快，GDP比实业涨得快。
2006年深圳新房价是1996年的1.92倍。2006年深圳年人均工资35107元，是1996年14507元的2.42倍。这也是2006年并没有很多人说房价高的原因。
2015年深圳新房价是2006年的3.62倍。2015年深圳年人均工资87132元，是2006年35107元的2.48倍。房价的涨幅这个时候已经远高于工资了。
请注意，房价是每个平方的，“万”为单位的单价要乘的是几十上百的平方数。
工资则是一年一年的，那么多就是那么多。每平方多出一点，那负担就是几十倍的增加。一步赶不上，可能就赶不上了。
当然，有人会说不背房贷也能解决住的问题，比如可以租房，不过正如明源君之前所讲过的那样，随着买得起房的人越来越少，限购越来越严，房租反而会上升。
二、一线房租将持续上涨。
一线城市的房价越来越高，能买得起房的人越来越少。一线城市限购越来越严，有买房资格的人比以前少了很多。这会导致什么结果？
明源君告诉你，结果可能和很多人想的不同：会推动房租上涨。
买房和租房，虽然有相关性，但实际上是两个市场，两者都和供需有关。
随着一线城市里的空地越来越少，一线的租房市场成为一个稳定成熟的市场，这个市场也就越来越和供需正相关。
能买房的人越来越少，租房的人自然越来越多，房屋数量则相对固定，这必然会导致租金的上涨。
大家可以和明源君一起去看下美国的情况，作为一个成熟的市场，在次贷危机之后，能买房的人越来越少，却导致了租金的持续上涨。
美国2016年4月份平均租金为1407美元，与2015年同期相比增长了2.6%。著名租房网站Zillow预计，到2017年4月，美国整体租金会再增长1.75%，平均达到 1431美元。
而一些热门城市，租金的上涨更是吓人。
圣何塞，作为高科技公司的聚集地、硅谷的核心地带。2016年4月，其平均租金高达 3729 美元。与2015年相比增长了8.04%。预计2017年同期会增长7.99%，达到4027美元每月。
2016年四月，整个纽约平均租金为2411 美元每月，比2015年同期增长4.3%。
请看下面Zillow的统计图所反映的情况。
而且，这两年的租金增长，是在之前已经持续增长多年的基础之上的再增长。
在此之前，2015年7月，纽约核心的曼哈顿区域，房租的中间价格在2014年7月基础上同比上涨5.5%，曼哈顿的平均房租则飙升到每月4022美元。
2014年全美867个城市中有672个城市的房租同比出现增长，全美范围内平均同比增长2.8%。在全美范围内，租房客需要将29.5%的收入用于支付房租，比房产泡沫前（1985~1999年）的24.9%还要高。
2006年到2013年，华盛顿的租金中间价格七年增长了21%；纽约增长了12%。
为什么美国的房租会持续高速上涨？
纽约本地的房产交易专家认为，目前纽约租房市场有两个推动力：
一是就业人数不断增加；二是房贷条件越来越严格。
美国的银行在经历了2008年次贷危机后就收紧银根，紧缩的房贷条件减少了购房者的人数，造成人们对住房日益增长的需求只能通过租房来实现。
在美国，超过一半的租客把30%的收入花在租金上；而在10年前，因为更多人可以买房，他们只花了18%的收入在租房上。
全美住房拥有率在2005 年前后房市繁荣期超过69%；2015 年下降到63.7%，是自1990 年以来的最低水平。由于数百万住房被法院强制拍卖或属于负资产，实际住房拥有率更低。与2014 年第一季度相比，2015 年第一季度全美租房住的家庭数量增加了180 多万个，而与此同时，房屋拥有者人数则减少了386000 个。
研究结果显示，在波士顿、洛杉矶、纽约和迈阿密，2013年已经有60%的居民是租房者。在芝加哥，租客数量从2006年到2013年增长了12%。
在中国一线城市，人口的持续增加与美国大城市类似。而且有一些特殊情况也会推动房租上涨：
一、政策性限购限贷，导致能买房的人进一步减少，租房需求增加。
二、城中村改造等，让低端供应减少，豪宅供应增加。
三、房源更多为机构所掌握，个人房东减少，推动房租价格上涨。
四、相关安全规定让可以被租赁的单位不可能无限缩小，通过“胶囊公寓”等形式改造硬件缩小房间，降低租金的效果有限。
最后，明源君想说，对政府部门和银行而言，需要在控制房贷快速增长和保持楼市的稳定之间找到平衡。而对个人而言，背房贷是有风险有压力。但是相比而言，不买房的风险和压力似乎要更大些。
来源：明源地产研究院（mydcyjy） 作者：天风
新媒体运营编辑 王程海伦
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