去年年底以来，嘉善地价屡创新高。今天成交地块的最高保本房价已经持平新房价格。本次土拍有哪些看点？土地行情有哪些支撑？
六大要点：
一、参拍房企实力雄厚，但数量低于上次
二、金科首入，旭辉、华夏幸福深耕
三、再次限地价，竞保障房面积
四、实际地价再创新高
五、最高保本房价超过新房价格
六、环沪概念支撑，乡镇跟随火爆
好地网6月20日消息（研究员 康淑）今天下午，嘉兴市嘉善县成交5宗地块，总吸金21.96亿元，平均楼面价7559元/㎡，金科（2宗）、旭辉、分食4宗涉宅用地，浙江牧月文化竞得西塘镇商地。4宗涉宅地块均达到价格上限，总保障房面积7万㎡。
地块成交情况
浙江牧月文化以1166.23万元竞得西塘镇旅游公司西侧、规划纽扣大道东侧地块，楼面价3019.99元/㎡，溢价率18.43%。
金科以4.02亿元竞得姚庄镇姚庄村、姚庄大道南侧、兴学路东侧地块，楼面价8888.89元/㎡，溢价率100%，配建保障房3400㎡。
金科以2.32亿元竞得姚庄镇姚庄村、姚庄大道南侧、蒜墩河北侧地块，楼面价元8000/㎡，溢价率100%，配建保障房面积4800㎡。
旭辉以10.38亿元竞得姚庄镇姚庄村、兴学路西、蒜墩河南地块，楼面价7272.73元/㎡，溢价率100%，配建保障房29800㎡。
华夏幸福以5.13亿元竞得罗星街道城西、和合社区、新区南区安登桥港南侧、纬一路北侧、环西南路西侧地块，楼面价7350元/㎡，溢价率50%。
好地研究院分析，嘉善本次土地出让会主要有六大看点：
一、参拍房企实力雄厚，但数量低于上次
本次成交的4宗涉宅用地，参拍房企有14家：华夏幸福、德信、金地、华发、金科、旭辉、中房、碧桂园、招商、众桨、金辉、象屿、新大骏宏、浙江牧月文化。
参拍房企数量低于上次（5月8日）成交的3宗地块。上次吸引了16家房企参拍，创下了嘉善单日土地出让报名数量的新高，同时创下了嘉善土地市场单宗地块报名数量的新高。
但与上次相比，本次也出现了一些新的面孔，比如金科、德信、金地、华发、众桨、新大骏宏、浙江牧月文化。
二、金科首入，旭辉、华夏幸福深耕
金科（000656.SZ），总部位于重庆，是本次出让会表现最为勇猛的买家，一举包揽姚庄两宗宅地，首次扣开嘉善土地市场大门，并且在姚庄镇姚庄村、姚庄大道南侧、兴学路东侧地块的争夺中，与旭辉拼至最后一轮。长三角范围内，此前已在南京、苏州、江阴、如皋、南通、张家港、无锡有十多个项目。
旭辉（00884.HK），闽系房企的典型代表。于5月8日成功斩获嘉善老城区一宗宅地，魏塘街道地块，今天再度补仓，以7273元/平米竞得姚庄镇姚庄村、兴学路西、蒜墩河南地块。
华夏幸福（600340.SH）总部位于北京，是嘉善最大的地主，在2014年5月首次进入嘉善，在随后的三年里，陆续在嘉善竞得22宗地块。今天以7350元/平米竞得罗星街道城西、和合社区、新区南区安登桥港南侧、纬一路北侧、环西南路西侧地块。
三、再次限地价，竞保障房面积
嘉善县本次成交的4宗涉宅用地，均达到价格上限，总保障房面积7万㎡。这是嘉善第二次采用限地价，竞保障房面积的方式确定竞得人。
其中，需要竞配保障房面积最多且占建筑面积比例最高的是华夏幸福罗星街道商住地，配建面积32000㎡，占比45.9%。
嘉善首次竞拍保障房面积是在5月8日，成交善土告字[2017]08号3块宅地，报价均达到70%溢价上限，进入保障房竞拍环节。最终这3宗地块总成交价10.80亿元，总保障房面积高达5.22万㎡（占总建筑面积32.7%），成交楼面价6800元/平米。
地块配建保障房情况
四、实际地价再创新高
根据好地研究院的测算，金科兴学路东侧地块的实际地价为9856元/㎡。
金科蒜墩河北侧地块的实际地价为10181元/㎡。
旭辉蒜墩河南地块的实际地价为9984元/㎡。
华夏幸福罗星街道城西地块的实际地价为16124元/㎡。
测算公式：
实际地价=（成交价+保障房面积*3000元）/可售面积（其中，保障房建安成本为3000）
实际地价和保本房价测算表
本次成交的最高实际地价为1.6万元/㎡，赶超上次的最高实际地价。5月8日，房地产和苏州华凯置业有限公司以3.64亿元联合竞得汇丰家园地块，实际地价1.13万元/㎡。
五、最高保本房价超过新房价格
地价创新高的同时，保本房价正在逼近或超过当前在售新房价格。
根据好地研究院的测算，金科兴学路东侧地块的保本房价为16529元/㎡。
金科蒜墩河北侧地块的保本房价为16925元/㎡。
旭辉蒜墩河南地块的保本房价为16686元/㎡。
华夏幸福罗星街道城西地块的保本房价为24151元/㎡。
测算公式：
保本房价=（实际地价*1.07+4000）/88%（其中，财务成本按7%、建安成本（含装修）为4000、各项税费为房价的12%）
据了解，嘉善的新房——新城海上风华（毛坯）均价1.85万元/㎡，较去年10月上涨了一倍。后续房价突破两万价格线的预期较大，嘉善楼市潜力巨大。
六、环沪概念支撑，乡镇跟随火爆
值得一提的是，今天成交的地块有3宗位于姚庄镇姚庄村，均达到100%溢价并锁定价格上限。嘉善的火爆行情可见一斑。
由于嘉兴已经成为浙江省接轨上海的示范区，其中，嘉善作为接轨上海的桥头堡，区位优势显著。而姚庄镇紧邻上海，车程不足1小时。受环沪概念支撑，嘉善不仅市区地价上涨明显，乡镇的地价也随之水涨船高。
附：出让会报名以及现场竞价情况
地块位于西塘镇旅游公司西侧、规划纽扣大道东侧，用地性质为商业，出让面积3862㎡，容积率1.0，建筑面积3862㎡，起拍价985万元，楼面起价2550元/㎡。挂牌结束时最高报价1166万元，未进入现场竞价环节，最终被浙江牧月文化竞得，成交价1166万元，楼面均价3020元/㎡,溢价率18.43%。
地块位于姚庄镇姚庄村、姚庄大道南侧、兴学路东侧，用地性质为住宅，出让面积25115㎡，容积率1.8，建筑面积45208㎡，起拍价20092万元，楼面价4444元/㎡。最终被金科竞得，成交价40185万元，楼面均价8889元/㎡,溢价率100%，配建保障房面积3400㎡。
出让会表现
本次出让的住宅地块，挂牌最高报价为21524万元（溢价率7%），共有13家企业竞拍。参拍企业分别为：1.华夏幸福（嘉兴孔雀城） 2.德信（浙江昊宸） 3.金地（杭州世宁） 4.华发（苏州铧利） 5.金科（金科集团百俊房产） 6.旭辉（上海旭耐） 7.中房（上海中房） 8.碧桂园（嘉兴碧誉） 9.招商（上海招商） 10.众桨（上海众桨） 11.金辉（上海金辉） 12.象屿（上海磐基） 13.新大骏宏（浙江宏扬贸易）。经过27轮激战，最终以4亿元的总价和3400㎡保障房被金科摘得。
地块位于姚庄镇姚庄村、兴学路西、蒜墩河南，用地性质为住宅，出让面积64861㎡，容积率2.2，建筑面积142694㎡，起拍价51889万元，楼面价3636元/㎡。最终旭辉被竞得，成交价103778万元，楼面均价7273元/㎡,溢价率100%，配建保障房面积29800㎡。
出让会表现
本次出让的住宅地块，挂牌最高报价为55586万元（溢价率7%），共有13家企业竞拍。参拍企业分别为：1.华夏幸福（嘉兴孔雀城） 2.德信（浙江昊宸） 3.金地（杭州世宁） 4.华发（苏州铧利） 5.金科（金科集团百俊房产） 6.旭辉（上海旭耐） 7.中房（上海中房） 8.碧桂园（嘉兴碧誉） 9.招商（上海招商） 10.众桨（上海众桨） 11.金辉（上海金辉） 12.象屿（上海磐基） 13.新大骏宏（浙江宏扬贸易）。经过92轮激战，最终以10.4亿元的总价和29800㎡保障房被旭辉摘得。
地块位于姚庄镇姚庄村、姚庄大道南侧、蒜墩河北侧，用地性质为住宅，出让面积14505㎡，容积率2.0，建筑面积29010㎡，起拍价11604万元，楼面价4000元/㎡。最终被金科竞得，成交价23208万元，楼面均价8000元/㎡,溢价率100%，配建保障房面积4800㎡。
出让会表现
本次出让的住宅地块，挂牌最高报价为12431万元（溢价率7%），共有13家企业竞拍。参拍企业分别为：1.华夏幸福（嘉兴孔雀城） 2.德信（浙江昊宸） 3.金地（杭州世宁） 4.华发（苏州铧利） 5.金科（金科集团百俊房产） 6.旭辉（上海旭耐） 7.中房（上海中房） 8.碧桂园（嘉兴碧誉） 9.招商（上海招商） 10.众桨（上海众桨） 11.金辉（上海金辉） 12.象屿（上海磐基） 13.新大骏宏（浙江宏扬贸易）。经过30轮激战，最终以2.3亿元的总价和4800㎡保障房被金科摘得。
地块位于罗星街道城西、和合社区、新区南区安登桥港南侧、纬一路北侧、环西南路西侧，用地性质为商住，出让面积34874㎡，容积率2.0，建筑面积69748㎡，起拍价34176万元，楼面价4900元/㎡。最终被华夏幸福竞得，成交价51264万元，楼面均价7350元/㎡，溢价率50%，配建保障房面积32000㎡。
出让会表现
本次出让的住宅地块，挂牌最高报价为51264万元加200㎡保障房（溢价率50%），共有13家企业竞拍。参拍企业分别为：1.华夏幸福（嘉兴孔雀城） 2.德信（浙江昊宸） 3.金地（杭州世宁） 4.华发（苏州铧利） 5.金科（金科集团百俊房产） 6.旭辉（上海旭耐） 7.中房（上海中房） 8.碧桂园（嘉兴碧誉） 9.招商（上海招商） 10.众桨（上海众桨） 11.金辉（上海金辉） 12.象屿（上海磐基） 13.新大骏宏（浙江宏扬贸易）。经过30轮激战，最终以5.1亿元的总价和32000㎡保障房被华夏幸福摘得。
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