前几天和同行在聊ZF的调控手段，大家都是对ZF的调控手段心服口服。其中一位朋友感叹：最聪明的人都在ZF机关里，公务员都是万中挑一进去的“精英”，他们依靠权利制定的政策还不玩的P民团团转。这些政策制定者进入社会指不定就是什么CEO、COO、CFO之类的，普通老百姓哪玩的过这些人。
我一直强调房地产的周期性，原因有很多，其中很重要的一个原因就是ZF调控。ZF调控市场的方式是通过政策，但是政策经常会矫枉过正的情况最终导致了周期性上涨和下跌幅度被加剧。但是这次ZF调控变得更聪明了，显然也是吸收了之前矫枉过正的痛。
今天我们来聊一聊这次ZF的调控政策到底如何的牛逼。
在聊ZF调控政策的前，我们必须要明确一点——ZF调控不是为了降低房价而是为了稳定上涨后的成果
。那么我为什么一直说出政策了就要小心了呢，因为政策通常会矫枉过正，所以当政策的目的是稳定房价的时候结果往往会造成下跌。那么这次ZF调控政策到底和以往有什么相同和不同呢？
一、提高首付比
防止温州式断供弃楼情况，降低银行系统性风险
首先来看以前常用的调控政策，提高首付比，当然这次也用了。为什么要提高首付比呢？其实ZF只是为了降低他们的风险而已，因为如果首付比仅是三成的话，那么亏损超过30%的时候就会出现断供弃楼的情况。这种痛曾经在温州爆发过，大量的业主断供，因为市场上新房价格低于他们持有房子价格的70%，所以继续供贷款不如断供弃楼。
所以ZF为了防止这种温州式断供弃楼的情况，ZF采取提高首付比的政策，到六成甚至到100%。在这种情况下，曾经温州式断供弃楼的情况就不会出现。所以
本质上提高首付比是ZF降低自己的风险，也让买房者不得不继续供楼，拒绝曾经出现过的温州式断供弃楼。
这次政策和以前的一个不同也是一个辅证，这次全款是随便你继续买的，以前是即使全款也不能买。其实这也表面了ZF的态度，你不用杠杠那么就不会产生系统性风险，那么土豪请随意，毕竟ZF不是为了降低房价而是为了稳定房价。
显然ZF也认为之前直接不能买是矫枉过正的行为，这次是全款可以随意买，这种情况下客户基数不会下降的过多，也是为了防止矫枉过正的方式之一。
二、分城调控、户籍式限购
一二线城市买够了的请去三四线城市帮帮忙
户籍式调控以前也出过，但是分城市调控以前是没的，两者一结合那就厉害了——使资金从一二线城市向三四线城市转移，完成垃圾资产的接盘。
首先是一二线城市调控需要户籍才能买买买，在这种情况下就出现了环城市概念的大涨，什么句容、嘉兴、海宁、廊坊、固安之类的环城市区域的大涨，然后这些环城市库存消耗的差不多的情况下就采取户籍式限购，那么资金只能往更下面的城市去，
如此踢猫式分城市调控才能完成去库存使三四线城市盘活，使三四线城市可以继续执行土地财政。
举个例子以便于更好的理解，一个上海人在上海买不起房子的时候，杭州不限购的时候他可以在杭州买，然后杭州限购了，他只能选择嘉兴之类城市，然后嘉兴也限购了，他只能去镇江买了，如果镇江也限购了，那么只能去和镇江类似的城市买了。在这个过程中，使
一二线城市的中产手里的钱沉淀在固定资产内，抵消了货币不断增发可能带来的高通货膨胀，当然最重要的是ZF盘活了三四线城，使三四线城市可以继续实现土地财政政策。
三、限制预售证价格
延长火爆周期，预防过猛上涨后市场回头会出现践踏式下跌
限制预售证价格这个真是厉害，很多人朋友理解这个政策是ZF为了不让房价在数据上增长，如果你真这么理解你就太年轻了少年。
一定要记住ZF调控的目的是稳定房价，而不是为了降低房价。
如果ZF不限制预售证价格，开发商会一直涨涨涨到消费者真的买不起，一旦涨到消费者买不起，那么有一些拿地便宜的开发商就会降价，那么这种情况下就出现各盘价格战，那么一旦这种情况下出现，二手房也会出现投资客抛盘，那么就会出现践踏式下跌。
ZF限制预售证价格就能很好的限制践踏式下跌，因为限价使消费者有买到就是赚到的感觉，所以吃瓜群众就会一直买买买，那么市场就看上去一直火爆，那么就不容易出现开发商瞎涨价后又调低价格后的践踏式下跌。
所以ZF限制预售证价格，只是为了保守住上涨后的成果，防止出现践踏式下跌，拒绝曾经出现过的马年第一降这种现象。显然限制预售证价格也是ZF吸收了历史经验教训，防止矫枉过正，防止脚踏式下跌采取的手段。
四、限售政策
防止恐慌性抛盘，就算你想亏本也不能卖
限售是这次调控才出现的政策，以前从来没出现过。想出限售这个政策的人，我真是佩服的五体投地。
有了限售政策，那么就算出现了矫枉过正的情况，出现房价的下滑，那些恐慌的人也不能卖，那么践踏式下跌的可能性就会低。
举个简单的例子以便于理解，股市限制股票出售一般都能促进股票上涨而不是下跌。所以房子限售的道理也一样，也不是为了下跌，而是
预防矫枉过正后出现践踏式下跌的补丁，使ZF可以维持这次上涨的果实，继续进行土地财政。
五、其他一些手段
除了上面说的几种调控政策外，ZF还有其他一些手段来预防矫枉过正，下面举例说明。
拆迁：ZF在调控年进行大量的拆迁，并且进行货币补偿，使在调控年的时候市场需求不至于萎缩的过多。
