中房报记者
苗野
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北京报道
没有最坏，只有更坏。
前段时间，上海某知名房企发行了一笔公司债，当时希望发行50亿元，但在反馈阶段，交易所提出意见表示不允许，不得已，最后发行规模定格在了39亿元。
“交易所提出意见说不允许还明年的，只能还今年到期的39亿元。融资是越来越紧张了。”上述房企财务高管表示。对于不允许的原因他并不清楚。
到了7月17日，据财联社消息称，监管层通过窗口指导，已进一步收紧房地产企业融资，禁止公司债与票据互还。
消息显示，此前公司债与票据之间可以互还，但为防止房企融资“浑水摸鱼”，交易所和银行间协会分别检测通过自身相关部门发行的债务，公司债只能还公司债，票据只能还票据。此外，根据政策放款的上限，只有旧债到期或长租公寓领域，房企才有发行新债的可能。
还有，监管层已限制在香港上市的内地房企在境内发行熊猫债。
“前段时间很多房企如旭辉、龙湖等发债额度缩减大多是因为这个原因。”上述房企财务高管表示。
据中国房地产报记者多方采访获悉，此次监管层检测属于常规的风险管理，目的是不允许银证监会所管理的风险敞口继续扩大。此前监管层对企业再融资偿还债务的性质限制不多，现在要求一一对应了。
这样的信号给市场带来了更多的紧张。
资金决定了房企未来规模扩张的能力，但它的获取已经越来越难。
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融资更紧了
自2016年10月，房地产企业通过再融资补充流动资金受到严格限制后，开始寻求新的融资渠道，到了2018年房地产企业继续去杠杆，以信托为首的非标业务也被严格限制，开发商开始转向中期票据和公司债融资。
国泰君安统计数据显示，从2018年年初到目前为止，已有13家上市房企发行了20只中期票据，合计320亿元，比去年同期增加32%；已有12家上市房企发行了合计322亿元公司债，超过2017年全年7家公司发行的240亿元规模。
这些债券发行的目的是为了“续命”，因为从2018年下半年开始，房企就步入了偿债高峰期。
但在去杠杆的金融现实下，监管部门开始跟进出台的一系列有关收紧房企融资渠道、控制债务规模的政策让房企如履薄冰。
如这次监管层通过窗口指导，禁止公司债与票据互还就是一例。
“票据和公司债都是企业融资的主要方式，一般来说票据时间周期较短，债的偿还期限要长一些，但不排除长期票据和短期债务存在的情况。”资深证券市场评论人布娜新表示。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，公司债和票据的发行虽然不互相占用额度，但因都会带来负债率的上升进而占用信用融资空间，相互是有直接影响的。监管层此次叫停公司债和票据互还，就是为了限制房企融资，只让进行到期债务置换，不让新增融资。
长富汇银基金原总裁杨明伟则对中国房地产报记者发出了“现在行业太艰难”的感叹，他说监管太严很不好做。此前监管层对企业再融资偿还债务的性质限制不多，现在要求一一对应了。债券解决长期资金需求，票据解决短期资金需求，一般票据利息都比公司债高，此前可以互还，现在禁止无非是进一步收紧房地产融资。
“我们经常收到房地产的融资项目，但能够发出来的融资项目非常少。”某金融评级机构人士表示。
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“这一鞭子打下来就像一刀砍在背上”
“融资收紧后非常痛苦，这一鞭子打下来就像一刀砍在背上。”某业内人士如此形容融资收紧下的感受。
即将到期的债务使它们如鲠在喉。
尽管从2015年6月至2018年6月，房地产市场首次出现销售面积上涨周期已经长达37个月，刷新了中国房地产历史上涨周期最长纪录； 前6个月行业销售业绩的31家房企销售总金额达到了25031亿元，同比去年同期上涨36.2%。其中，3家房企半年突破3000亿元。但根据申万宏源统计，包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰，分别到期量高达932亿元、698亿元。接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿元以上。
风险也在隐现与扩大。
实际上，很多房企都看到了融资政策收紧带来的利空效应，纷纷加入“现金流保卫战中”。
诸如，碧桂园叫停三四五线城市全覆盖战略用规模换现金；泰禾为了融资几乎质押了公司的全部股权，现在面临超高的偿债压力；绿城要求员工“全面”加速资金回笼，坚决执行“早销、多销、快销”的策略。
新城控股高级副总裁欧阳捷表示，以前发债可以补充流动资金、运营资金，还债都是用企业流动资金，不存在哪个渠道借钱还哪个渠道。去年暂停了房企发债，今年允许发债，相对来说比去年略显宽松，但发债条件收紧了，对房企的要求更严格了。房企不能依靠发债来发展，只能加快销售回笼资金、提高周转速度，确保现金流安全。
另外，中小房企基本融不到钱了，以往的银行贷款，是看房企前100的排名，现在是看前50甚至是前30的排名。“而相比于国企和央企，民企的资金压力更大，可以看到最近市场上出现的卖股卖项目案例，可不仅仅是小企业，还有大企业。”一业内人士表示。
布娜新表示，房企需注意由于监管所涉及部门不同、期限结构不同，流动性也会大有不同。房企如果过度使用，通过错配“借新还旧”、“浑水摸鱼”则会诱发潜在风险，本次打通交易所和银行间协会之间的监管，代表监管体系和措施的进一步完善，但势必会使得房地产企业融资雪上加霜。
