在沈阳陪同学看房

分享一个当下买房的具体例子。

来自我在沈阳的高中同学，想在把自己嫁出去前给父母换套房子。

需求和情况如下：

上年纪的父母刚需养老自住，首付预算20万，可酌情再加一些，父母会再支援几万。

在意三点：

保值，扛不住买完大跌

近公园

买菜方便

后两点都是老人提出的，解决不了，换的欲望不大，老房子住着也挺舒服。

同学找了我，我也回沈阳帮忙看了看，给了如下建议：

因为二手房涉及评估，首付最保守估计就算4成，房子总价极限70万，要有装修和家具，因为这个预算根本没有自己装修的空间。

所以装修和家具本身就是笋的一部分。

毛估了一下，单价只要能控制在7000以下，90～100平的改善户型，收益空间还是可期的。

哪怕只涨到单价一万，也还行，对改善房来说，这个总价当然不算贵。

30年等额本息，月供不会超过3千，再把爸妈原来的老房子出租，压力更小。

等她买了，我会帮着拉一个现金流量表。

小区我完全按照自己的喜好给的：低容积率、低密度、物业要好、物业费要贵 （老人最膈应这点，需要同学自己说服爸妈） 、要近公园、最好有菜市场，没有的话，重点看底商 （满足二老要求） 。

问题来了。

看似筛选小区的条件没毛病，但是这里隐含着一个巨大的缺点：

满足标准的小区，一定是改善户型为主，面积大。

但我们总价是有上限的啊！所以，又得增加一个条件—老破大范围内，尽量挑选楼龄小，小区好，单价低的。

根据以上条件确定区域，做了张图：

我把沈阳所有还不错的公园全标出来了。

问题又来了，南边的公园单价贵，绝大部分买不起。

西边一个，东边一个，忒远。就剩北陵公园可以重点看。

之前回沈阳呆了一个周末，我妈开车带着我和同学重点把北陵公园周边的楼盘看了一圈。一套房子没看，只看了小区。

后面的工作就交给同学了， 重点是小区品质和潜力的横向比较 。

后来同学和我说她已在春节前下了定，总价不到70W，园区物业很好，房子也很干净。

唯一遗憾的是没等到上浮比例取消，房子是父亲名义买的，同学做了担保人，增加了月供但保下了自己的首套资格。

我觉得这算一个从扫盘、看房、选择、管理的典型案例了，但是其中缺少小区和户型选择，以及砍价环节。

整个过程，我们就看了一眼沈阳二手房成交均价和皇姑+于洪区均价，再没纠结过宏观层面的事儿。

接下来说说在二线城市投资房产获益的关键。

逻辑是这样的：

二线城市房价的天花板低，单价的升值空间肯更不如京沪广深。

那么，如果想获利更高，有两个要点：

起点低，单价低。

假设1W5是极限，5k买入是3倍，7k买入可就只有2倍多点儿了。

贷款成数高，杠杆高远比房贷利率重要。

因为房产收益很大一部分来自负债的长期贬值。因此贷款越多，未来的贬值基数也就越大。

利率对收益的影响远小于贷款成数，2成首付是5倍杠杆，3成首付是3.3倍杠杆。

影响贷款成数的因素有：房龄、评估价、网签价、政策对首付比例的要求等。

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