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最近呢，总有人说后悔没有早点来参加团购，总有人说后悔没提前几个月没下决心。

买房呢，想多少都没有用，下手才是最重要的。很多人喜欢说“早知道”，“去年这个时候” ，"以前才"。 

我想说，这些人只能自怜，没有人可怜。

时间不可逆转，把握当下吧。错过北上深，你还要错过重庆吗？

最新团购盘：华丽家族。中冶城邦国际，隆鑫鸿府。详见水库重庆团购一群到六群。

以下为正文：

合伙买房手册 _#1380

合伙买房，合约应该如何设计。利益如何分配。

一）案例

请问，二年前楼主A和小伙伴B合伙买了一套房子。房价100W，首付30W，贷款70W。

首付30W，税费4W是A付的。

月供3510元，每个月都是B付的。

 

收房装修了一下，花了11W。

装修是Ａ主导的。花了很多心思，也做得很累。出力不少。

 

从第6个月开始，房子租了出去。

租金2000元/月。前三个月是A收的，此后都是B收的。

 

因为限购限贷的问题。这套房子是挂在B名下的。

Ａ出钱，B出房票。

用了B的购房资格，和贷款优惠。

 

好了，现在这套房子以200W/套的价格顺利出售。

请问A/B利益应该如何分配？

这是一个非常典型，小密圈提问的“合作买房”事例。

数字和时间已作匿名调整。

传统上，我们见到的“合作买房”。几乎全都是50%：50%

也就是说，二个人合伙。任何出钱出力的事情，都是完全平等，对称。

你出15W首付，我也出15W首付。

每个月你出1755元月供，我也出1755元月供。

为什么，因为合作买房的“利益计算”，始终是个难题。

你多出了点力，到最后分钱，应该怎么分呢。

因此，都是“完全对称”。

在本案例中，A和B的责任义务，如此地混淆不清。

简直就是一笔糊涂帐。

没法算啊。

一般小伙伴遇到这种情况，都是“人情解决”。

也就是我估个数，分你40W利润。你看合适不合适。

分多了还是分少了，对方拿到后，心里是满意还是欲壑难填。

搞不好连朋友都没得做了。

二）算法

现在，水库告诉你，这一切都是可以精算的。

精确到小数点后二位，明确地划分股东和红利。

让我们逐步从科学的角度来看。

首先，我们假设还存在一个人C

C和A／B都是没有关联的。纯粹是一个路人甲，纯属路过。

你可以把C想象成一个钱庄。

铁面无私，做的纯粹就是银钱借贷生意。

A其实没投钱。所有钱都是C投的。投钱拿利息，款清拍屁股走人。

B其实没投钱。所有钱都是D投的。投钱拿利息，款清拍屁股走人。

（假设年率9%，月息0.75%）

这张表格中，将楼主的全部现金支出，记在C的账户下。

把朋友的全部现金支出，记录在D的账户下。

你说你给了本金，给了装修，如何如何辛苦。其实你的贡献，就是524669.92元。

你说你付了二年月供，如何辛苦。其实你的贡献，就是53888.82元。

三）确认利润

第三个步骤，是确认利润。

100W的房子，涨到200W。其实你并没有赚到100W。

因为你是借银行的，有银行贷款。自然就给银行盘剥了一道。

我们检查一下银行对账手册，700000元等额本息贷款，还款24个月之后，还剩下677555.90元。

于是问题进一步简化为：

二个小伙伴，谁也没出钱。天上掉下来743899元。请问该如何分配。

其次，二个小伙伴出力的部分为：

A：负责装修

B：负责提供房票

和一般人想象的不同。“负责装修”这一块，其实价值不高的。

虽然装修被公认为“脱层皮”的辛苦活。而且装修的确有几百个SKU需要采购。

但是从根本上，“管理装修”并不是一件很值钱的事。

假设我们之前装修费为11万元。则“管理装修”最多再算20%

价值二万元。

另一方面，“提供房票/贷票”却是一项非常值钱的服务。[2]

按照业内规则，一般是10~15%的净利润。再加一个保底金额。

以本例为论，假设是15%的净利润；

743899 * 15% = 111584.80元。

好了，剩下的612314元，才是真正的“净利润”。

净利润该如何分配。以二个人事先约定为准。

50%:50%也可，

40%:60%也行。

高承担风险高收益，低风险低收益。

假设50%：50%，则每人分配306157.02元。

四）合作买房手册

理论上，一切“合作买房”都可以以上述框架精算清晰。

1）所有的现金投入，都以9%年利率单独列开，取出。

2）装修劳务算费用

3）房票算15%净利润

4）剩余收益，双方按比例分。

但是我们要提醒各位的是：

不要合伙买房，不要合伙买房，不要合伙买房！

原则上，尽量不要合伙买房。

尽量以“债权融资”的方式合作。阐明了我就是问你借笔钱，9%，10%，12%年利率均可以。

尽量不要以“股权融资”方式合作。到最后朋友都没得做。

为什么，因为没有经历过的人不明白。“合伙买房”真正的软肋，在于“决策仲裁流程”。

譬如说，一套100W买进的房子，涨到200W了，要不要抛。

一个股东希望落袋为安，一个股东坚决看好后市。请问谁说了算。

譬如说，一套价值200W元的房子，挂牌很久了。合伙人都想卖掉。

现在来了一个买家，开价185W元。请问你卖，还是不卖。

譬如说，去和买家谈判。

结果谈回来一个188W的价格。大家一致觉得太低。但是李四坚持要卖。

你心中狐疑，李四是不是收了红包？

譬如说，房地产市场萧条。大家一直决定，进行“凤姐变冰冰”。

这样，不仅平时可以多收房租。等出售时也可以卖出溢价。

问题是，“凤变冰”用多少预算。

谁来负责凤变冰工程。

如果项目不符预期，谁来承担责任。

搞得不好，连买水龙头是什么形状，窗帘什么颜色，都可以吵上很久。

再譬如说，政府的政策调整。

导致“房票”的价值，含金量有所变化。

税费有所增加。

各个小伙伴之间，利益分配如何继续调整。如何商议。

中国的房地产，是一路向上。

可是我见过有些城市，房价有过山车走势。高低起伏。

当时六七个合伙的股东互骂，其场面之血腥，刷三观惨烈。

“合作买房”这种事，乃至于几个好伙伴，合伙创业办公司。

凡是一个团体活动，就一定要解决“决策仲裁流程”。

决策仲裁流程，是一件非常非常复杂的事。绝对不是51：49%，那仅仅适用于非常大型的公司。

如果你看过《公司法》，就知道小型合伙人企业，这个满意度必须是100%。

只能100%，否则的话，二个合伙人联手起来，就可以欺负第三个合伙人。

66%:33%必胜。

“合伙买房”真正的困难，并不是第一节所述“利益的计算”。

利益的计算很简单，我只用1500字就写明白了。

真正困难的，是“利益的分配”。

五）决策流程

从多军内部实践来看，这么多年来，“合伙买房”主要有如下几种决策方式；

1）完全委托式

由大神A牵头。BCDE入股。

什么时候卖，什么价格卖，如何卖。完全由Ａ说了算。BCDE完全没有意见。

这种模式，卖的纯粹就是A的信誉。

各位相信A绝对不会骗人。以A的招牌担保，全心全意依赖A

2）强制收购模式

假设AB二个人合作。有一个买家，出到200W想买房子了。

A同意，B死活不肯卖，说太便宜了。

A说，好的。你用100W（或者90W），把我手里的份额买下来。

这个模式的缺点是，它只解决了“要不要卖”。

而没有解决“要不要装修”“要不要出租”等一系列更复杂的问题。

3）到价必卖

这是另一个模式。我们在《众筹买房》一文中曾经说到。

意思是，设立一个目标价。譬如300W。

100W的房子，任何第一个肯出300W买价的买家，到价就卖。绝不含糊。

无论牛市，熊市。

政府调控，放松。

无论任何情况，谁先出到300W。就卖给谁。

你嘀嘀咕咕卖便宜了。那你找你小舅子来买呀。

这个模式的好处是，规则十分清晰。

缺点是，也没解决“要不要装修”“要不要委托代售”“要不要挑租客”等问题。

3）和稀泥，民主制

这也是目前最常见，最多的一种方法。

意思是，什么都没有约定好。

“利益”的如何分配，事先没约定。

“调控”的意外出炉，事中没约定。

“好朋友”闹翻了，事后也没约定。

一切都到时候再说嘛。反正大家都相信友谊天长地久。

（[email protected]，2017年5月11日暮）[3]

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