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最近呢，总有人说后悔没有早点来参加团购，总有人说后悔没提前几个月没下决心。
买房呢，想多少都没有用，下手才是最重要的。很多人喜欢说“早知道”，“去年这个时候” ，"以前才"。
我想说，这些人只能自怜，没有人可怜。
时间不可逆转，把握当下吧。
错过北上深，你还要错过重庆吗？
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以下为正文：
合伙买房手册
#1380
合伙买房，合约应该如何设计。利益如何分配。
一）案例
请问，二年前楼主A和小伙伴B合伙买了一套房子。房价100W，首付30W，贷款70W。
首付30W，税费4W是A付的。
月供3510元，每个月都是B付的。
收房装修了一下，花了11W。
装修是Ａ主导的。花了很多心思，也做得很累。出力不少。
从第6个月开始，房子租了出去。
租金2000元/月。前三个月是A收的，此后都是B收的。
因为限购限贷的问题。这套房子是挂在B名下的。
Ａ出钱，B出房票。
用了B的购房资格，和贷款优惠。
好了，现在这套房子以200W/套的价格顺利出售。
请问A/B利益应该如何分配？
这是一个非常典型，小密圈提问的“合作买房”事例。
数字和时间已作匿名调整。
传统上，我们见到的“合作买房”。几乎全都是50%：50%
也就是说，二个人合伙。任何出钱出力的事情，都是完全平等，对称。
你出15W首付，我也出15W首付。
每个月你出1755元月供，我也出1755元月供。
为什么，因为合作买房的“利益计算”，始终是个难题。
你多出了点力，到最后分钱，应该怎么分呢。
因此，都是“完全对称”。
在本案例中，A和B的责任义务，如此地混淆不清。
简直就是一笔糊涂帐。
没法算啊。
一般小伙伴遇到这种情况，都是“人情解决”。
也就是我估个数，分你40W利润。你看合适不合适。
分多了还是分少了，对方拿到后，心里是满意还是欲壑难填。
搞不好连朋友都没得做了。
二）算法
现在，水库告诉你，这一切都是可以精算的。
精确到小数点后二位，明确地划分股东和红利。
让我们逐步从科学的角度来看。
首先，我们假设还存在一个人C
C和A／B都是没有关联的。纯粹是一个路人甲，纯属路过。
你可以把C想象成一个钱庄。
铁面无私，做的纯粹就是银钱借贷生意。
A其实没投钱。所有钱都是C投的。投钱拿利息，款清拍屁股走人。
B其实没投钱。所有钱都是D投的。投钱拿利息，款清拍屁股走人。
（假设年率9%，月息0.75%）
|
（月息0.75%）
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C借出
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D借出
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第一个月
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340000
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第二个月
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3510
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第三个月
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3510
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第四个月
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110000
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3510
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第五个月
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3510
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第六个月
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-2000
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3510
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第七个月
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-2000
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3510
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第八个月
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-2000
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3510
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第九个月
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1510
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第十个月
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1510
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第十一个月
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1510
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第十二个月
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1510
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第十三个月
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|
1510
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第十四个月
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1510
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第十五个月
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1510
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第十六个月
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1510
|
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第十七个月
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1510
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第十八个月
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1510
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第十九个月
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|
1510
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第二十个月
|
|
1510
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第廿一个月
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|
1510
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第廿二个月
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1510
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第廿三个月
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1510
|
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第廿四个月
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1510
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总计：
[1]
|
¥524,669.92
|
¥53,888.82
|
这张表格中，将楼主的全部现金支出，记在C的账户下。
把朋友的全部现金支出，记录在D的账户下。
你说你给了本金，给了装修，如何如何辛苦。其实你的贡献，就是524669.92元。
你说你付了二年月供，如何辛苦。其实你的贡献，就是53888.82元。
三）确认利润
第三个步骤，是确认利润。
100W的房子，涨到200W。其实你并没有赚到100W。
因为你是借银行的，有银行贷款。自然就给银行盘剥了一道。
我们检查一下银行对账手册，700000元等额本息贷款，还款24个月之后，还剩下677555.90元。
|
售房获得：
|
2000000
|
|
银行贷款：
|
-677556
|
|
|
|
实得现金：
|
1322444
|
|
|
|
归还C：
|
-524,670
|
|
归还D：
|
-53,875
|
|
|
|
剩余现金：
|
743899
|
于是问题进一步简化为：
二个小伙伴，谁也没出钱。天上掉下来743899元。请问该如何分配。
其次，二个小伙伴出力的部分为：
A：负责装修
B：负责提供房票
和一般人想象的不同。“负责装修”这一块，其实价值不高的。
虽然装修被公认为“脱层皮”的辛苦活。而且装修的确有几百个SKU需要采购。
但是从根本上，“管理装修”并不是一件很值钱的事。
假设我们之前装修费为11万元。则“管理装修”最多再算20%
价值二万元。
另一方面，“提供房票/贷票”却是一项非常值钱的服务。
[2]
按照业内规则，一般是10
~
15%的净利润。再加一个保底金额。
以本例为论，假设是15%的净利润；
743899 * 15% = 111584.80元。
|
售房获得：
|
2000000
|
|
银行贷款：
|
-677556
|
|
|
|
实得现金：
|
1322444
|
|
|
|
归还C：
|
-524,670
|
|
归还D：
|
-53,889
|
|
|
|
剩余现金：
|
743899
|
|
|
|
装修佣金：
|
-20000
|
|
房票佣金：
|
-111585
|
|
|
|
净利润：
|
612314
|
好了，剩下的612314元，才是真正的“净利润”。
净利润该如何分配。以二个人事先约定为准。
50%:50%也可，
40%:60%也行。
高承担风险高收益，低风险低收益。
假设50%：50%，则每人分配306157.02元。
|
楼主
|
朋友
|
|
垫资
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524669.92
|
53875.32
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劳务
|
20000.00
|
|
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房票
|
|
111584.83
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分红
|
306157.02
|
306157.02
|
|
合计
（132.24W）
|
850826.93
|
471617.16
|
四）合作买房手册
理论上，一切“合作买房”都可以以上述框架精算清晰。
1）所有的现金投入，都以9%年利率单独列开，取出。
2）装修劳务算费用
3）房票算15%净利润
4）剩余收益，双方按比例分。
但是我们要提醒各位的是：
不要合伙买房，不要合伙买房，不要合伙买房！
原则上，尽量不要合伙买房。
尽量以“债权融资”的方式合作。阐明了我就是问你借笔钱，9%，10%，12%年利率均可以。
尽量不要以“股权融资”方式合作。到最后朋友都没得做。
为什么，因为没有经历过的人不明白。“合伙买房”真正的软肋，在于“
决策仲裁流程
”。
譬如说，一套100W买进的房子，涨到200W了，要不要抛。
一个股东希望落袋为安，一个股东坚决看好后市。请问谁说了算。
譬如说，一套价值200W元的房子，挂牌很久了。合伙人都想卖掉。
现在来了一个买家，开价185W元。请问你卖，还是不卖。
譬如说，去和买家谈判。
结果谈回来一个188W的价格。大家一致觉得太低。但是李四坚持要卖。
你心中狐疑，李四是不是收了红包？
譬如说，房地产市场萧条。大家一直决定，进行“凤姐变冰冰”。
这样，不仅平时可以多收房租。等出售时也可以卖出溢价。
问题是，“凤变冰”用多少预算。
谁来负责凤变冰工程。
如果项目不符预期，谁来承担责任。
搞得不好，连买水龙头是什么形状，窗帘什么颜色，都可以吵上很久。
再譬如说，政府的政策调整。
导致“房票”的价值，含金量有所变化。
税费有所增加。
各个小伙伴之间，利益分配如何继续调整。如何商议。
