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城市更新背景下，如何构建开放式商业街区的最优解？

商业地产观察 · 公众号 · 房地产 · 2024-08-15 20:00

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来源丨商业地产观察

作者丨Jeffrey

图片来源丨项目官方

纵观近两年爆火的商业和话题，绕不开松弛、公园、City Walk、非标、城市更新等等，人们不再追求盒子商业规整的室内空间，越来越多的商业街区成为人们逃离室内、拥抱自然、享受生活的选择。

从行业角度来看，如今虽然盒子式商业仍是主流，但商业街区凭借其独特的场景营造、开放的商业空间以及在地文化的融合等特点，成为众多商业运营商的热门选择。如成都太古里，通过开放式空间打造出新旧融合、快慢呼应、文化传承的生活体验场景；杭州万科良渚玉鸟集，提炼在地原始聚落空间的“传统轴”与“村落表皮”，打造成复合型商业街区，营造出更为沉浸的消费体验。

街区商业的出挑，既是中国消费市场日臻成熟的表现，也是商业地产进入更高阶段竞争的标志。开放式的街区商业，为何能在当下的消费环境中刮起一股新风潮？与传统商业相比，开放式街区商业给消费者带来哪些新体验？

对商业发展趋势的探寻，离不开优秀商业项目的案例支撑。在寻找国内优秀商业街区的过程中，我们发现，去年6月30日正式开业的首开LONG街，作为北方少有的开放式街区项目，始终颇受市场关注。

首开LONG街是一个落位于京北回龙观地区的城市更新项目，项目规划一期商业步行街和二期智能物联产业园，以工作、生活、购物、社交一站式场景体验，更大尺度地推动职住平衡、产城融合。

在城市更新、开放式街区、产城融合等关键词的融合下，首开LONG街是一个极具深入研究价值的代表项目。本文将以首开LONG街开业一年来的发展路径为例，探寻开放式商业街区的运营逻辑，城市更新项目如何焕活，街区式商业应该如何打造场景、深化体验，从而成为消费者生活中不可缺少的“第三空间”。

京北商业C位迭代

构建开放式街区新场景

随着城市化进程的加速，城市更新已成为推动城市发展的重要手段。

从历史文化街区的保护与复兴，到老厂房老建筑的华丽转身，再到传统商圈的升级换代及存量资产的盘活利用，一系列城市更新项目的落地不仅保留了城市的记忆与文脉，也为城市空间注入了新的活力，盘活区域发展。首开LONG街就是这样一个恰逢时代发展机遇的城市更新项目。

作为城市更新项目，如何将旧资产与新时代的需求深度融合，是首开LONG街自筹备开业伊始就面临挑战与困难。尤其是要打造好北方露天街区商业，更需要凭借精准的项目定位及精细化的运营能力突围。

据赢商大数据显示，随着昌平南外来人口的不断流入，叠加政策利好等因素，回天地区的人口红利与消费潜力将会持续释放，18-24岁消费活跃度较高的年轻客群是回天地区主流消费群体。但回天地区商业环境、品牌较为落后，无法匹配大量年轻群体消费以及高质商务客群、家庭客群的消费需求，存在市场空白点，导致消费外溢严重。

回天地区商业发展需要新一轮的商业供给提升质量，而首开LONG街的开业恰好踩准商业亟需迭代的节点。开放式商街叠加多元化的商业业态，符合时下消费者的场景体验需求，营造年轻化、高品质的消费氛围，以匹配回天地区大量年轻、高质、工作客群的消费需求，实现当地消费高质量均衡。

后疫情时代，人们对消费场景的需求发生巨大变化，偏爱有安全感的非密闭型消费场所，加之citywalk、城市微度假等概念火爆，也由此催生出诸多商业空间场景的新趋势，更开放、更绿色、更健康、更具体验感的开放式商街的商业价值逐渐凸显。

首开LONG街整体规划分为一期商业步行街和二期智能物联产业园，一期开放式商业街区摒弃传统盒子商业形态，以全新的街区场景塑造北部商业新C位，打造社交共享和宠物友好的区域型体验式生活中心，满足消费者对松弛感生活方式的需求，焕活北部商业活力，引领昌平区域消费升级。

二期智能物联产业园聚焦高成长性企业的引进及培育，通过商产联动的模式，将工作、生活、教育、商业、休闲及娱乐混合布局，构建城市级的生活服务体系，营造和谐发展的良性生态环境，实现了园区主体客群的多元化满足，焕发出独有的商业价值，带动城市空间再优化，进而推动城市商业生态圈的蓬勃发展。

大浪淘沙，沙尽之时方见真金。首开LONG街自开业以来，一直在致力推动京北地区商业消费与美好生活迭代升级，助力北京打造建设“国际消费中心城市”，进一步助推首都经济高质量创新发展。凭借独具特色的设计开发理念以及对商业街区的精细化运营，首开LONG街在近期荣获“首都文明街巷”、入选“2024中国城市更新优秀案例”、 “2023/2024中国城市商业更新标杆项目”等奖项成绩，这也是来自行业机构的一种肯定。

商业场景多元外延

共创松弛感精神内核

如今，随着年轻一代逐渐走入消费舞台的中央，潮流和创意的浪潮正冲刷每个消费领域，实体商业也需要与时俱进输出新内容，强化社交体验，才能吸引新一代消费者。

对于开放式街区而言，户外开放的环境、自由的空间形态更能满足娱乐、文化、社交等多样性需求。通过多样的活动运营，让街区呈现更多文化、艺术、体验的融合，形成自身独特的亮点和记忆点，在满足年轻消费者对时尚、潮流、个性需求的同时，还提供随时随处拍照分享的精神愉悦感，形成二次传播，从而扩大影响。

以首开LONG街为例，看看他们是如何通过策划落地多元活动，为消费者打造社交互动场景与情感氛围的？

通过复盘开业一年以来的各种活动，我们发现首开LONG街在通过音乐LIVE、户外运动、宠物友好、艺术文化等活动，与消费者达成精神共鸣。聚焦“年轻、时尚、潮流、品位”，深化“潮玩”个性、“公园”属性及“宠物友好”标签，将生活中的松弛感融入其中，以情绪价值拓宽营销价值，实现与消费者的深度情感链接，为业绩增长加杠杆。

首开LONG街一直致力链接商业、音乐与当地城市文化，与青年客群共创城市潮流生活。一方面，与开心麻花、摩登天空等大IP合作，打造城市音乐LIVE演出，用LIVE演出的形式表达对生活的热爱，激发青年活力；另一方面，首开LONG利用露天街区的场地优势，与多个街唱组织合作，举办特色街唱活动，营造释放身心、松弛解压的街头音乐氛围，以音乐链接情感，整合Live音乐、生活方式、互动体验等多元玩法，深度吸引消费者参与互动，打造专属年轻人的文化消费新场景。

如今，艺术文化融入商业，已经成为新消费时代商业地产突围的新路径。首开LONG街已经成为消费者感知传统文化魅力、体验艺术氛围的重要空间载体，如在元宵节期间的汉服游园，展现汉服的古风古韵；联合20多家博物馆、文博文创机构共同开展的古得市集，展览了超多博物文创机构周边和镇馆之宝衍生品。首开LONG街深知，文化传承在于生活本身，让消费者真正的融入其中、参与进来，才能让传统文化绽放出时代华彩，才是商业空间与艺术文化真正的融合共生。

随着年轻人对宠物的热爱与需求增长，养宠人数不断上升，首开LONG街细心关注到这部分客群的需求，在五一小长假期间，打造五一街友溜溜节、宠物市集、公益讲堂、萌宠运动场、萌宠瑜伽等活动，传递温暖治愈的宠物友好理念，打造宠物友好标签，全面升级宠物友好服务，并举办多场宠物领养活动，营造城市里宠物友好的第三空间。

当下，户外运动已经成为都市消费者中“长青”的生活方式，首开LONG街号召消费者参与到户外运动之中，共创绿色健康的生活方式。为此，项目特别策划户外骑行活动，利用昌平骑行绿道优势，为消费者创造更为独特的运动社交体验，不断拓展生活场景的外延。

此外，首开LONG街还深度参与每一个节日之中，为消费者的日常生活增添仪式感。跨年夜、元旦、春节、情人节等节日期间，首开LONG街都精心筹备活动，为消费者带来有仪式感又能深度参与体验的高质量演出、沉浸式艺术展、美食市集等，融入到消费者的生活细节之中，与消费者的日常生活融为一体，可以称之为“最高级的生活方式样本”。

除了现场的实际感受，数据也是“最真实”的市场反应。据项目官方统计，开业一年以来，首开LONG街共计举办活动207天，会员已超十万人。1周年店庆活动期间客流近11万人次；在跨年活动期间，首开LONG街客流超25万人次，更是一举成为23年北京爆款跨年地点，成功跻身年轻人心中的潮流项目，刷爆小红书、大众点评等自媒体平台……

凡此种种也说明，比起前往单店完成目的性消费，消费者更为认可首开LONG街倡导的生活方式。在这里，或感受一场LIVE演出的酣畅淋漓，或探索中国传统文化之美，或在街区中穿梭徜徉感受户外的清新自然，才是他们更愿意花时间享受的“目的地”所在，也是首开LONG街的最大吸引力所在。

持续精细化运营

多维构建强大磁吸力

随着消费需求日趋多元化、个性化，开放式街区的品牌布局，更考验运营方的招商能力与运营能力。如何在有限的商铺内排列最有价值的品牌矩阵，首开LONG街俨然已摸索出一条适合自己的道路。

首开LONG街深谙首店带来的流量价值，以品牌化、新奇、稀缺为特征的首店经济，成为赋能商业项目的流量密码。大力发展首店品牌，实现首店品牌价值与区域资源、招商政策最佳耦合，彼此助力，相互提升，使首店成为首开LONG街的“新名片”。

开业之初，项目吸引6家北京首店、12家昌平首店以及7家回龙观区域首店进驻。经营一年以来，首开LONG街不断扩容升级焕新，增加近10家各能级首店、囊括文化体验、户外运动、美学零售、亲子家庭、中西美食、甜点饮品等业态，不断创新消费模式，激发消费欲望、引领区域商业消费提质升级。

同时，项目二期智能物联产业园的底商品牌也在逐步完善，如今已经吸引10余家北京首店、昌平首店以及头部3C数码品牌进驻，不断丰富二期产业园的商务属性，完善日常商务办公场景，为高品质产业办公提供有力支撑。

招商引入品牌的同时也引入了品牌精神，落地为产品和活动，对首开LONG街这样特色出众的项目来说不仅是加法更是乘法效应。

为了更好地打造品牌与消费者之间的连接，首开LONG街与多家品牌持续进行联动，共同成长。商户端，充分发挥商户专业领域能力，邀请不同圈层爱好者，举办更有垂直度、专业度的圈层活动；项目方聚焦商户需求，为其量身打造活动规划方案，并提供场地、物料、人员及活动落地支持，优势互补，强强联合。如联合炫舞舞蹈工作室共同举办首届·首开LONG街×“一战到底BTTLONE” 国际街舞大赛，邀请了《这就是街舞5》总冠军Zyko、周叮叮等国际知名街舞选手担任裁判，并聚集了来自不同国家的上千名选手，通过街舞表达生活态度。

城市更新背景下，如何构建开放式商业街区的最优解？

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