最近上海楼市的沉闷，就如同这延期毕业的夏天一样 难熬 。

明明有很多可为的大招，偏偏千呼万唤出不来。

当市场还在依托着一点527新政余温过日子时，8月的数据又给整个楼市来了一记重锤

成交量跌了！

上海人民都知道， 二手房成交量一直被称为上海楼市“晴雨表” ，直接反映了楼市动向。

最近二手房网签数据的下跌！

让坊间不少自媒体开始唱衰527新政，认为新政效应已经结束，现在已经一朝回到解放前。

尽管普宅交易日趋下滑，但上海千万级新房成交异常火爆，“日光盘”层出不穷，有人说上海的买房逻辑变了，在二手房不知道“底”在哪儿的时候，起码新房还给人最基本的“安心感”。

先别急着下结论，我们来捋一捋 数据背后的逻辑到底是怎样的。

527新政药效过了？

过去每当市场明显乏力时，政府就会放松政策以图托市。

尽管很多人都说“527”政策效果不过尔尔。

但说这话的人明显没有想过，如果没有527，上海的成交量恐怕早就击穿去年13000套的同期水准。

6月，上海二手房网签成交数量同比增长近一倍。

7月，连续40°高温下， 上海楼市一二手房网签成交数（含商业和车位额）合计为35727套，其中二手房网签数为19390套， 同比增长43%，显示出不错的政策药效。

8月数据， 上海新房共成交约4446套房源，二手房累计网签约 17884套，略显疲态。

从数据上看，二手房网签成交数据连续两个月环比下滑， 楼市的风向好像发生了改变，但事实真是如此么？

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被“误解”的下跌

想要弄明白这个问题，先要搞清楚二手房网签成交数据连续两个月下滑背后的真相。

如果把观测范围扩展到去年我们可以发现，虽然8月二手房的成交数量较上个月有所减少，但与去年同期（2023年8月）的成交量13471套相比，今 年的成交量实际上增长了大约16%，这16%就是新政的效果。

另外，今年二手房卖了194560套，新房只卖了47420套。

即，二手房在上海房地产市场的交易量占比高达75.6%，而新房仅占24.4%。 成交大头还是在二手房这边。

这说明市场的需求还是在的。 那成交量为什么会下降？ 这里面有几个原因。

首先， 8月是传统的楼市淡季，炎热的天气导致看房、装修和搬家活动减少；

其次， 市场逐渐回归理性，买家相较于政策刚出台时表现得更加谨慎；

再加上 银行和金融机构可能因为假期等原因，放慢了贷款审批的速度。

这些因素综合起来，就导致了成交量的下降。

但是，这并不意味着市场的逻辑变了。整体来看，能够反映市场真实变化的上海二手房，虽然成交量有所下滑，但仍占据主导地位。

2012年，新房成交套数占比高达36.27%，此后逐渐下滑。近13年来，上海二手房平均占比高达73.13%，已经接近发达国家水平。

可以说， 上海已初步进入二手房时代。

随着政策的调整和市场的进一步发展，二手房市场在上海的作用和影响力也会越来越大。

话至此处，就不得不提二手房的诸多优势了：

我们都知道，二手房多为现房，买家能 即买即住 ，不需要像新房一样等交付，由此也避免了一系列交付风险；

另外，相较于新房，二手房交易方式自由度高， 议价也更灵活， 砍起价来不含糊；

而且二手房 产品多元， 与近几年标准化、同质化严重的新房相比，二手房市场更能满足不同人群的差异化需求；

最重要的是，上海二手房市场交易活跃，成交量持续高于新房，“笋盘”频出， 市场对二手房有着较高的需求和接受度。

众多buff叠加，二手房依然是很多人的首选。

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风险与机遇

房价回调的这几年，上海楼市跌超30%。

这意味着对于上海90%以上的新房业主（800万以下）来讲，3成首付跌没了，净资产清零，直接返贫。

同时，这也 为普通人提供了进场机会。

对于买房者而言，刚需自住怎么舒服怎么来，目前是买家市场的黄金坑。

其实，交易量的波动，不会直接影响你心仪房产的价值。

虽然宏观数据显示量升价没涨，但在微观层面却是一套套笋盘被消化的事实。

对于卖房者来说，普跌分涨是未来的大行情和大趋势。

所以，如果你现在手上就拥有资产，你更应该去考虑的是， 评估你手握的是“正”资产，还是“负”资产？

正资产可以等等再卖， 负资产继续持有就只能增加负债了。

在房价分化的大背景下，如何把握机会正确买卖或置换房产，是值得深思的问题。

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政策预期拉满的9月

美联储即将降息，万亿美元将回流中国，国内楼市恐怕也是 “久旱逢甘霖”。

目前经济压力显著，股市楼市跌跌不休， 抓紧落地政策以刺激经济、提振信心才是当务之急。

虽说财政的“口子”可贵，但现在气氛已经烘到这儿了，眼一闭，干就完了！

说句实在话，随着美联储开启新一轮降息周期，中国降息的空间也被打开。如果9月LPR再次降息，那么公积金利率可能也会下调。

另外，收储存量房力度应该也会加码最近呼声最高的降低存量房贷利率，限购政策，税费，贷款政策，会进一步宽松。