【华创地产】8月土地市场供需分析-住宅用地供应大幅放量，商住用地供应持续缩量（推荐）

土地供应方面，在7月住宅类土地供应大幅缩量后，8月住宅用地供应环比+37%、同比+53%，带动住宅类土地供应再度放量。土地成交方面，受上月土地供给收缩以及商住类土地持续拖累的影响，住宅类土地成交环比同比持续下滑，8月住宅类用地成交环比-10%，同比-16%，但住宅用地成交表现相对优异，8月住宅用地成交环比+9%，同比+13%，考虑到8月住宅用地供给放量，将推动9月成交数据向好；土地供需方面，在8月加大供应后，土地成交/需求比重回下行趋势，降至0.76倍，较7月1.20倍下降36%，供需结构再度回到今年3月以来的持续改善状态。同时，8月土地成交单价环比-5%、同比+21%，供地增多也推动溢价率再度回落4pct至34%。综合考虑：1）4月国土部和住建部出台的土地供应新规以及6月财政部发布87号文都将在下半年推动地方政府的供地意愿；2）目前房地产行业已持续经历超2.5年的去库存阶段，下半年的补地意愿依然强烈，因而我们维持下半年住宅类土地市场供应和成交都将可能迎来放量阶段的判断。我们维持房地产小周期延长及棚改货币化安置的两大核心逻辑，维持板块推荐评级，维持推荐组合： 1）龙头房企：万科A、金地集团、保利地产；2）一二线资源：招商蛇口、华侨城A、北辰实业、北京城建；3）三四线开发：新城控股、蓝光发展、中南建设、荣盛发展。

 1  供应：8月宅地供应环比+37%、同比+53%，维持下半年供地增加判断

8月，百城各类型土地合计供应11,624万平米，环比+37%，同比+53%，累计同比+11%。环比来看，住宅用地+32%、商住用地+59%、商服用地-1%、工业用地+52%；同比来看，住宅用地+81%、商住用地-21%、商服用地+26%、工业用地+136%；累计同比来看，住宅用地+33%、商住用地-17%、商服用地持平、工业用地+16%；其中，住宅类用地（住宅+商住）供应5,084万平米，环比+41%，同比+21%，累计同比+9%。环比来看，一线+51%、二线+100%、三四线+7%；同比来看，一线+269%、二线-5%、三四线+60%；累计同比来看，一线+75%、二线-3%、三四线+18%。受住宅用地和工业用地环比同比大幅增长带动，8月土地供应再度放量，由于4月出台的土地供应新规及6月财政部发布87号文都将在下半年推动地方政府的供地意愿，我们维持下半年供地增加判断。

 2  成交：8月宅地成交环比+9%，同比+13%，供给放量或推动9月成交

8月，百城各类型土地合计成交7,977万平米，环比-18%，同比-16%，累计同比+13%。环比来看，住宅用地+9%、商住用地-34%、商服用地-27%、工业用地-22%同比来看，住宅用地+13%、商住用地-47%、商服用地-33%、工业用地-6%；累计同比来看，住宅用地+40%、商住用地-7%、商服用地+4%、工业用地+6%。其中，住宅类用地（住宅+商住）成交3,888万平米，环比-10%，同比-16%，累计同比+18%。环比来看，一线-38%、二线-13%、三四线-2%；同比来看，一线+50%、二线-32%、三四线-1%；累计同比来看，一线+72%、二线+8%、三四线+27%。考虑到8月住宅用地供给放量，或将推动9月住宅类用地成交整体向好。

 3  供需：8月推地增多缓解供需关系，地价环比下降，溢价率再度回落

8月，供需指标方面，百城住宅类土地供需比（成交/供应）0.76倍，环比下降36%。其中，一线0.97倍，环比下降59%，二线0.66倍，环比下降57%，三四线0.86倍，环比下降9%。价格方面，住宅类用地成交楼面均价5,356元/平米，环比-5%，同比+21%。溢价率方面，百城住宅类土地成交溢价率34%，较7月下降4pct，其中，一线20%、二线41%和三四线33%，分别较7月-2pct、+2pct和-22pct。由于8月土地供给放量推动供需关系有所缓解，地价和溢价率均有所回落，预计下半年地方政府供地增加及房企拿地意愿依然较强的综合推动下将迎来下半年土地成交放量。

1、8月土地供应环比+37%、同比+53%，其中住宅用地供应同比大增82% 

2017年8月，百城各类型土地合计供应建面11,624万平米，环比+36.9%，同比+53.0%，前8月累计同比+11.3%。其中，分用地性质土地供应建面占比来看，住宅用地26.7%、商住用地17.0%、商服用地10.2%、工业用地44.6%；分用地性质土地供应建面环比来看，住宅用地+32.1%、商住用地+59.0%、商服用地-0.8%、工业用地+51.7%；分用地性质土地供应建面同比来看，住宅用地+81.5%、商住用地-20.7%、商服用地+25.6%、工业用地+135.8%；分用地性质土地供应建面累计同比来看，住宅用地+32.9%、商住用地-17.1%、商服用地+0.2%、工业用地+15.6%。

在7月各类型土地供应同比环比大幅回落后，8月土地供给重拾升势，其中工业用地和住宅用地放量最为明显，而商住和商服用地合计同比下滑8%。从土地新规4月推出以后，住宅用地供应同比数据持续表现优异，在月度供应总量回落或上升时，分别起到了托底或带动效应，住宅用地供给的优异表现，体现了政府持续改善住宅用地供需关系的态度，同时也预示着下半年住宅土地的供应力度将持续加大。

2、住宅类土地供应面积：8月住宅类土地供应环比+41%、同比+21%，其中一线供给放量明显

从住宅类用地来看（住宅+商住），2017年8月，住宅类用地供应建面5,084万平米，环比+41.4%，同比+20.8%，前8月累计同比+8.8%。其中，分城市能级住宅类用地供应建面占比来看，一线3.7%、二线49.7%、三四线46.6%；分城市能级住宅类用地供应建面环比来看，一线+51.0%、二线+100.4%、三四线+7.2%，分城市能级住宅类用地供应建面同比来看，一线+268.8%、二线-5.5%、三四线+59.6%；分城市能级住宅类用地供应建面累计同比来看，一线+74.6%、二线-2.5%、三四线+17.6%。

在上月住宅类土地供给大幅回落后，由于8月住宅用地供给放量，带动住宅类供地同比环比大幅增长。环比来看，由于上月一二线城市大幅缩量，8月一二线城市呈现强烈反弹，三四线环比数据连续4月表现相对稳定。同比数据显示，一线城市由于去年8月单月供给全年最低，致本月同比数据大幅上升，而二线城市受去年下半年高基数影响，同比数据表现较差。

我们继续维持下半年住宅类土地市场供地可能迎来放量阶段的判断，主要考虑到以下两点原因：1）4月国土部和住建部出台的土地供应新规将根据库存来考核地方政府的土地供应量，并在年底前进行问责，因而下半年将是地方政府加大推地的窗口期；2）6月财政部发布87号文叫停政府违规购买服务，对于部分地方政府的融资造成一定负面影响，而这也将在下半年加大地方政府的推地意愿。

同时也需要注意到，目前全国，其中尤其是一二线城市，已经连续去库存2.5年时间，远大于过往两轮周期的平均1年的去库存时间，因而后续的加库存历时也会更久。

1、土地成交面积：8月土地成交环比-18%、同比-16%，其中住宅用地成交同比环比均实现一定幅度增长

2017年8月，百城各类型土地合计成交建面7,977万平米，环比-17.9%，同比-15.6%，前8月累计同比+12.7%。其中，分用地性质土地成交建面占比来看，住宅用地33.5%、商住用地15.3%、商服用地13.5%、工业用地34.1%；分用地性质土地成交建面环比来看，住宅用地+8.7%、商住用地-33.9%、商服用地-27.4%、工业用地-22.4%；分用地性质土地成交建面同比来看，住宅用地+13.2%、商住用地-46.9%、商服用地-33.2%、工业用地-5.7%；分用地性质土地成交建面累计同比来看，住宅用地+39.8%、商住用地-6.6%、商服用地+3.9%、工业用地+6.1%。

受7月土地供给大幅缩量拖累，8月土地成交加速回调。从成交结构分析，由于7月住宅用地供应表现相对较好，8月住宅用地成交同比环比分别实现了13%和9%的增长，而商住用地、商服用地、工业用地成交大幅下滑带动8月整体土地成交表现较差。一方面，考虑到4月国土部和住建部出台的土地供应新规以及6月财政部发布87号文都将在下半年推动地方政府的供地意愿，而另一方面，又考虑到目前房地产行业已持续经历超2.5年的去库存阶段，下半年的加库存意愿强烈，因而我们维持下半年住宅类土地市场供地和成交都将可能迎来放量阶段的判断。

2、住宅类土地成交面积：8月住宅类土地成交环比-10%、同比-16%，主要受到商住类成交下滑拖累

从住宅类用地来看（住宅+商住），2017年8月，住宅类用地成交建面3,888万平米，环比-9.6%，同比-16.5%，前8月累计同比+18.2%。其中，分城市能级住宅类用地成交建面占比来看，一线4.7%、二线42.8%、三四线52.5%；分城市能级住宅类用地成交建面环比来看，一线-37.9%、二线-13.3%、三四线-2.2%，分城市能级住宅类用地成交建面同比来看，一线+49.7%、二线-32.5%、三四线-1.3%；分城市能级住宅类用地成交建面累计同比来看，一线+71.7%、二线+7.8%、三四线+26.8%。

上述数据显示，8月住宅类土地成交环比同比持续下降，据前文数据，住宅类成交下滑主要还是受到商住类成交同比环比大幅下滑拖累，而住宅用地成交表现仍较优异。分城市来看，一线城市由于去年同期低基数效应以及高成交供应比影响，8月土地成交同比继续表现相对较好。而二线城市由于去年同期基数不低以及受7月供给大幅收缩制约，8月土地成交同比降幅较大。

3、住宅类土地成交金额：8月住宅类土地成交额环比-14%、同比+1%，前8月累计同比+37%

从住宅类用地来看（住宅+商住），2017年8月，住宅类用地成交金额2,082亿，环比-14.3%，同比+1.1%，前8月累计同比+37.0%。其中，分城市能级住宅类用地成交金额占比来看，一线16.5%、二线53.3%、三四线30.2%；分城市能级住宅类用地成交金额环比来看，一线-17.7%、二线-21.2%、三四线+4.4%，分城市能级住宅类用地成交金额同比来看，一线-8.6%、二线-11.6%、三四线+46.9%；分城市能级住宅类用地成交金额累计同比来看，一线+33.4%、二线+15.7%、三四线+119.1%。

上述数据显示，在8月住宅类土地成交面积持续缩量背景下，其土地成交金额也持续环比下降。在8月成交面积同比降幅为16%的情况下，土地成交额还能实现1%的增长，显示出17年地价整体仍呈现出上行势态。分城市能级来看，一线城市8月土地成交面积同比涨幅约50%，而成交金额同比仍为负，意味着一线城市土地成交价格同比有所下滑；二线城市成交面积同比下滑幅度大于土地成交金额同比下滑幅度，将推动8月二线城市土地成交价格上涨；三四线城市土地成交虽同比略降但却出现了土地成交金额的大幅放量，显示了三四线土地价格上升较快。

住宅类土地供需指标方面，2017年8月，百城住宅类土地成交/供应比0.76倍，较7月1.2倍下降36%，8月土地供给大于土地成交，考虑到7月供给大幅收缩致供需关系相对紧张，而在8月加大供应后，供需结构将继续回到今年3月以来的一个持续改善状态。分城市能级来看，一线0.97倍，较7月2.36倍下降59%，二线0.66倍，较7月1.52倍下降57%，三线0.86倍，较7月0.95倍下降9%，一线城市由于库存持续低位，虽4月土地新政后供应有所放量，但由于去年基数较低，新增供应总量仍偏紧，在房企补库存需求旺盛背景下，其供需结构仍较紧张。二线城市由于在7月供给大幅下滑后8月实现了环比脉冲式增长，致土地成交/需求比波动较大，基于二线城市供需关系仍较紧张，未来土地成交/需求比或将有所回升。三四线城市供需结构相对健康，已连续5个月低于1.0的供需平衡点。

住宅类土地成交价格方面，2017年8月，百城住宅类用地成交楼面均价5,356元/平米，环比-5.2%，同比+21.0%，在8月供需关系改善后环比再次出现下降，另外由于去年8月地价高基数效应开始显现，楼面均价涨幅较上月回落35个百分点。分城市能级来看，一线18,925元/平米，二线6,673元/平米，三线3,077元/平米，分别环比：一线+32.5%，二线-9.2%，三四线+6.8%，分别同比：一线-38.9%，二线+30.9%，三四线+48.8%，累计供应同比来看，一线城市住宅类土地供应涨幅较大，而二线年初至今累计供应同比为负，三四线近期土地供应较少，同时也考虑到一线调控严格而三四线调控相对宽松，综合导致了一线城市土地价格的下行以及三四线土地价格的上行。

住宅类土地成交溢价率方面，2017年8月，百城住宅类土地成交溢价率34%，较7月下降4pct，其中，一线20%、二线41%和三四线33%，分别较7月-2pct、+2pct和-22pct，一线城市溢价率连续2个月回落，二线城市由于供给持续偏紧，溢价率有所回升，三四先城市受近期成交下滑拖累，土地市场情绪有所降温，溢价率较上月大幅回落22个百分点。从各线城市当前溢价率水平来看，土地市场整体表现仍较为理性。

土地供应方面，在7月住宅类土地供应大幅缩量后，8月住宅用地供应环比+37%、同比+53%，带动住宅类土地供应再度放量。土地成交方面，受上月土地供给收缩以及商住类土地持续拖累的影响，住宅类土地成交环比同比持续下滑，8月住宅类用地成交环比-10%，同比-16%，但住宅用地成交表现相对优异，8月住宅用地成交环比+9%，同比+13%，考虑到8月住宅用地供给放量，将推动9月成交数据向好；土地供需方面，在8月加大供应后，土地成交/需求比重回下行趋势，降至0.76倍，较7月1.20倍下降36%，供需结构再度回到今年3月以来的持续改善状态。同时，8月土地成交单价环比-5%、同比+21%，供地增多也推动溢价率再度回落4pct至34%。综合考虑：1）4月国土部和住建部出台的土地供应新规以及6月财政部发布87号文都将在下半年推动地方政府的供地意愿；2）目前房地产行业已持续经历超2.5年的去库存阶段，下半年的补地意愿依然强烈，因而我们维持下半年住宅类土地市场供应和成交都将可能迎来放量阶段的判断。我们维持房地产小周期延长及棚改货币化安置的两大核心逻辑，维持板块推荐评级，维持推荐组合： 1）龙头房企：万科A、金地集团、保利地产；2）一二线资源：招商蛇口、华侨城A、北辰实业、北京城建；3）三四线开发：新城控股、蓝光发展、中南建设、荣盛发展。