克而瑞2018首个大数据产品「易楼」上线，为大宗资产交易赋能！

在1月26日下午举行的易楼产品上线暨合作伙伴交流会上， 易居企业集团副总裁刘文超 作了主题致辞。他表示，希望能 通过易楼这一资产投资平台，团结资产交易市场上80%的中小经纪人，梳理他们手中的项目并进行专业客观测评，从而帮助投资方、资产提供方实现高效、低风险的交易 。

克而瑞存量资产事业部总经理朱青 对易楼产品做了详细的介绍与演示，向到场嘉宾展示了作为资产投资工具平台的「易楼」的强大功能。

克而瑞存量资产测评中心总监王灿 向到场嘉宾介绍了易楼作为第三方如何对项目进行客观性测评打分。

现场还举行了 易楼合作伙伴签约仪式，以及易楼资深/高级经纪人代表签约仪式。 易居企业集团副总裁刘文超、 克而瑞副总裁张兆娟代表易居企业集团与合作方签约 。在存量资产大时代，易楼将携手各方，为大宗资产交易赋能！

2018年1月26日，易楼平台正式上线。这是克而瑞全新打造的，一款提供资产投资人、资产所有人及委托经纪人直接交互的工具，也是目前国内唯一一款由专业资产投资分析师作为第三方对交易资产进行客观评测的APP。

易居企业集团副总裁刘文超表示，希望能通过易楼这一资产投资平台，团结资产交易市场上80%的中小经纪人，梳理他们手中的项目并进行专业客观测评，从而帮助投资方、资产提供方实现高效、低风险的交易。

资产时代，大宗交易需求巨大

2017年是中国房地产深度改革的开端。随着住宅现金流产品的获取成本不断提升、市场竞争日益激烈、去化价格受到限制，房地产行业的传统模式受到挑战。2017年中央经济工作会议更是明确指出要建立房地产长效机制，严控投机购房。

在传统开发路径日益逼仄的情况下，房企纷纷构建新核心资产战略，转变投资开发思路 ， 着重做专业细分市场，投资类别多样化，大力布局长租公寓、养老公寓、联合办公、社区商业、仓储物流、星级酒店…… 淡化土地属性，突出物业用途，加强专业细分领域投资。

多元化战略布局进程中的另一大现象，就是房地产与金融之间关联度不断提升，在资产细分市场尤为显著 。大地产商如绿地、万达、恒大、碧桂园、复星、平安纷纷向综合性金融集团转型。一方面，巨头们收购金融牌照，参股控股银、证、保、信、基，成立产业基金、并购基金，实现负债多元化。另一方面，巨头们推动房地产的资产证券化不断发展，借助ABS、MBS、CMBS、REITs、类REITs、私募基金等金融平台，实现轻资产、高周转，提高资产流动性。

地产金融集团的出现，标志着房地产与金融实现了深度融合 ，房地产行业的盈利模式正在从传统产销模式，转变为“把低活的不动产变成高活的金融品”的金融深化模式，拍地自持做房东或成常态，未来可能通过证券化的形式来支持房屋的自持和租赁业务。

新时代背景环境下，房地产与金融的关联度不断提升，资产细分市场尤为显著

与此同时，中国良好的宏观市场前景也让“不动产动起来”成为了新的趋势。 世界银行及英国不动产资本分析公司RCA2017年统计显示，中国可投资商业房地产市场规模达到千亿级，约占全球总量的12%，仅次于美国，且显著高于印度、巴西、韩国、俄罗斯、墨西哥等新兴经济体，市场空间巨大（表1）。另一方面，受一带一路战略政策影响，亚太新兴市场投资前景良好。针对主要亚太城市投资前景进行的《2017年亚太地区房地产新兴趋势》调查显示，国内一线城市北上广深均排名靠前。

表1：2017年全球主要经济体可投资大宗资产规模

（单位：亿美元）

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同时在国内，资本市场管控从紧使得资金对于大宗资产交易的收益预期也进一步提升。据克而瑞存量资产事业部监测数据显示， 投资大宗资产的稳定期综合净收益超出5%，加上高于3%的资产年平均增值，大宗资产交易收益预期高达8%以上 。

千亿级市场规模、良好的投资前景，使得国内大宗资产投资性需求持续上升，潜在投资需求达到万亿级。

然而由于物业散售倾向、资产证券化滞后、资本账户控制等现实原因，中国的市场投资流动性不足，大宗交易活跃度远低于西方国家（表2）。这导致 市场供需严重不对称，数万亿资金排队入场 。

表2：2017年全球主要经济体大宗资产交易活跃度（TAR）

注：克而瑞把某个市场的年度大宗物业投资交易额与可投资商业地产规模的比率定义为大宗物业交易活跃度（TAR），该指标可以作为投资者评价该市场投资流动性的重要依据。

市场复杂，获取资产直面“三难”

市场活跃度低，导致了资金端和资产端难以快速有效匹配，这使得在大宗资产交易过程中， 项目“难找、难断、难落”问题凸显 。

“难找” ——包括关键决策人物联系耗时，关联中介众多、诉求复杂，业主方出让意愿不清晰，权利人分立牵制不协同、项目资料未能完整提供等。

这一现状导致了商办资产交易领域有很多“坑”，比如经常会有误传的交易信息出现在市场上，投资人在获取信息后，通过各种渠道，可能花上一个两月才见到项目老总，却被告知并没有想出售。

“难断” ——包括项目潜在问题未作披露，项目现有价值、开发价值、改造价值难以判定，项目建造运营、财务融资成本过高、项目税务筹划能力偏弱等。

对于资产方来说，由于受到资金、专业、资源等因素的限制，从圈地项目到待拆、待建、在建项目，从闲置改造资产、低效运营资产到成熟运营资产，多阶段均有可能退出；退出路径也较为多样化，包括资产转让（常规资产、国有资产、不良资产），以及股权转让（常规股权、国有股权、不良股权、承债再收股权、承联建方股权）。资产方多阶段、多路径的退出方式，使得投资方获取资产的环节复杂，难以判断，风险较高。

“难落” ——包括项目获取路径、价格如何落地，项目开发、改造、运营、退出难点如何解决等。

高风险+流程复杂，使大宗资产交易对从业者专业度要求很高。但国内这一领域的现状却正相反，从业人员一般都不够专业 ，有的经纪人甚至容积率都没搞清楚，拿张图纸就出来卖项目，自然也难以对投资人做出真实可靠的推荐，更遑论项目测评和其它专业服务了。

“三难”问题导致在国内寻找资产无异于大浪淘沙 。对资产公司、投资公司或房企的投资部来说，涉猎大宗资产交易至少需要3-4人的配制，需求大的可能多达十几人，而每位投资经理的年薪在几十万到上百万元不等。但即便是花费了如此高的人力成本，也很可能一整年都空手而归。

第三方评测，提供线上线下多维解决方案

为了系统解决上述痛点， 易楼在权益取得阶段即进行切入，用找到、看清、落地的“三部曲”来系统解决难找、难断、难落的“三难”问题 。

投资驱动，在权益取得阶段即系统解决“三难”核心问题

从2016年开始，易居企业集团副总裁刘文超带领克而瑞存量资产事业部 建立了一套大宗资产交易的数据库 ，将市场上闲置的、有交易可能的项目进行了清洗。这套数据库就是易楼的雏形。 到了2017年，克而瑞易楼团队将数据库进行升级，基于“三性模型”对可交易资产制定了可以量化的指标，从而打造出了第三方资产评测平台——易楼APP。