最近一段时间，仿佛越来越多的人振臂高呼要离开深圳。一时间说不清楚，究竟是深圳房价抛弃了刚需，还是刚需抛弃了深圳。
相信很多弟弟妹妹们，听到这样的声音，在潜意识里会拿自己的情况去做对比，给自己带来了压力。但是公园森林想说，很多年轻人被高房价逼离深圳这样的说法，其实是一个伪命题，原因在于大多数年轻人都不能给自己一个很客观正确的定位。
由此就引来了今天的话题，对于一名刚毕业不久的年轻人，如果不想将来抛弃深圳或被深圳抛弃，置业第一套房的思路是什么？当然如果你是租房派，或者没有长远的打算，那么就当什么都没说过。
大写的形势要认清
我这里要给大家两个正确的结论，第一，从个体上来说，并不是2007年以前在深圳置业就像想象般那样容易；第二，从总体上来讲，房价在2012年进入主升浪之后在深圳置业的人数在增加，或者说，买得起房的人越来越多。
首先，在京沪深置业，任何时候都有一定难度，要认清这样的现实。在2007年以前，深圳房价绝对值很低（当然指的是相对于现在的价格），根据官方历年的房价收入指导，有相当多数的人，确实凭借1-2个月的收入就可以买1个平米，按照现在的思维，你想当然的会认为那时候在深圳置业或者投资都很简单。但是，假如你能穿越到2007年以前，告诉周围的人深圳房价将迎来长达至少十年的升势，大多数人一定朝你摇摇头走开，为什么？因为收入的绝对值也很低，谁也不比谁强多少，当大多数人一个月收入经过正常开支后仅剩下一两千的时候，整个社会是不会和投资房产联系到一起的。我们有兴趣的同学可以翻一翻房网历史贴，会发现即使在2007年以前依然有一片唱空房价的声音，关心房价涨跌的人非常少。整个深圳当时的人口密度、住宅容积率都处于低位，仅仅靠当时少量的富豪是无法推动价格快速上涨的。
其次，在2012年之后，深圳房价快速跳涨，每调整半年上一个台阶成交量价均突破新高。我们二手房的成交数据真实反映了市场的状况（一手房的成交数据多数情况因成交结构不同而失真，不具备参考价值）。在2012年之后，房价抛弃了越来越多的人，但与此同时的是，越来越多的人也具备了置业和投资的能力，加入到了这个市场，成交量逐年震荡走高。这当然有少量炒作的成分，但如果你仅仅归因于炒作，那你就把问题想得太过于简单了。
从整个深圳大环境来说，产业转型，传统制造业等低附加值和一些产出不高的行业逐渐被淘汰出局，另一方面高附加值高净值新鲜血液不断补充进来——有人离去才能有人进来。换一个角度思考，深圳要控制人口总量，说明来的人一定会比离开的人多。
很多人认为深圳房价高，买房像是赌博。但是呢，你让他说说房价下跌的诱因，他说不上来。那么，每个人都逃不过买房置业，难道手握资金不置业就不是赌博吗？到底是房价先下跌，还是货币先贬值。前者不好说，但后者已经显而易见。不要张口就说，十年后怎么怎么样，二十年后又如何如何。任何投资行为都有时间限制，如果你决定买房置业这件事五年之内必须见分晓，那么你说十年后的事情就等于空谈。
我在上上篇文章中做了收入调查，从大家的投票结果可以看出，深圳以人口中位数划分的家庭收入已经来到了50-60万这个区间。后来很多人不相信这个数据，当然，我本人对这个数据保留一定的怀疑。究其原因，大概是因为公园森林的粉丝在深圳处于相对高收入这样一个群体。这恰恰说明了，财富分化在向两个方向走。同时不可否认的是，社会整体的收入增长，或者说货币贬值，在近十年已经至少有2-3倍的差距。换句话说，整体在进步，而快慢的不同造成了相对的落差。
好，认清了现状，应该怎么办？
（先插说一个话题，有人问过我，收入不够，啃老先上车行不行？很多人都觉得啃老行为不可取。其实适当的啃老是完全可以的，你换一种想法就豁然开朗——你只有安心置业之后才可以更好的把欠父母的回报回去。并且另一方面，谁也不敢保证你今天不啃，将来会不会啃得更多。我这里有几件真实的例子，比如当初可以向父母借20万凑齐首付，但是选择了自己继续奋斗存钱，结果两年后反而问父母要了更多……当然了，这一切前提是你有一个良好经济条件的家庭，并且，你的啃老行为没有影响父母的生活质量。如果你没有这些条件，这条路就走不通。）
定一个小目标，先存它个80万
买房，三个关键词——时间、地点、预算。
粗略的方向，是你需要提前给自己定一个目标，3-5年，或者更短，但不要超过5年。在这个阶段，你应当筹备好多少资金用作于置业的首付预算。关于首付预算，如果你暂时看不清自己的职业发展和收入潜力，那么先定为80万，可以是你个人的目标，也可以是你们夫妻双方共同的目标。80万首付公认为是未来几年内置业深圳的门槛。
如果你认为3-5年存不下这些钱，觉得有困难，那么有两种可能性。第一，你的消费观和理财观应当得以改进，当然我指的并不是牺牲生活品质，而是应当有计划有目标的来控制不必要的支出。第二，你在你所在的行业创造出来的价值不高，又或者你所在的岗位对你自身的提升能力有限。
如果你3-5年存不下这些钱，那毫无疑问，你跑输了平均水平，那么你置业的困难会越来越大。对此劝你进行两种改变，要么换行业，要么角色转变。你不能只低头做事，你一定要有这样的想法。只有有了想法，你才可能有下一步的改变。
适当的学会控制加班时间（我这么写，在座的各位谁是领导看了肯定会不高兴）。现在的年轻人普遍都比较拼，心态开放，这是好事。但是请注意各行各业一个普遍现象——加班时间越长，获得回报越多，但时薪越低。它几乎是一个不成正比的曲线。有些公司的薪水看着高，但又不是很突出，却要以每天加班到晚上11点钟作为代价去获得。值不值得，心里面要打个问号。如果能按计划完成当初定下80万的小目标，并且又没有其它更好的选择的时候，可以继续。否则，是不是应该腾出时间在其它方面给自己充电。你的领导不会跟你说这些，这些问题你自己要有一个正确的判断。
我在深圳这么多年，看到很多人的收入一开始的几年都比较低，但总有那么一年突破之后，收入会大幅提升。无非几种情况，有些人是主业方面得以晋升，有些人是主业产生了衍生价值，有些人虽然主业一般但是发展第二甚至第三副业却左右逢源。我无法帮你规划职业生涯，但可以给你的建议是，所有能白手起家完成置业的人，都是朝着这个方向努力的。到了一定的层次，置业深圳是一件很轻松的事。
精准定位需求
精细的方向，是指你置业的切入点，以及你需要准备的功课。房价涨一波之后，赶上调整，调整到什么时间点位介入，在哪个片区买房，是最值得你关心的。比如，现阶段福田单价4、5万交通配套OK的旧盘，和龙华6、7万交通配套一般的次新盘，该如何选择，这样的问题，因人而异——地段，配套，交通，楼龄，户型，物业，学位，规划等方面怎么去把握它的合理价值。作为你自己的需求，你要学会最基本的判断（公园森林提供了全面的置业帮助的一对一专属服务，见公众号首页专属服务版块）。类似于我曾经写过一篇换房攻略贴，里面提到了淡季和旺季该如何操作，但这些经验其实还远远不够，并且经验主义并不是任何情况下都可以直接拿来。楼市是政策市，随时政策一纸令下都会改变走势，经验只能作为参考。
年轻人的第一套刚需房，一定要定位准确。长期来看上车门槛越一定会来越高，或者越来越远，但并不是没有机会，要懂得循序渐进、以退为进。如果总想着一步到位——在中心区买个大户型，那注定是要被抛弃的。刚才说的几大因素——地段，配套，交通，楼龄，面积，户型，物业，学位，规划，这些因素共同决定了房价。在有限的预算下，一定要做清晰的取舍，不能什么都想要。任何房源，没有十全十美的，如果有那一定是天价。你的资金预算根本够不着十全十美，甚至够不着十全七美。相对于昂贵的因素，可以直接放弃考虑，比如学位、配套，对你来说是奢侈品，没有它也不会影响你的生活品质。但是，交通、面积，则直接关系到你的居住环境和体验。你上下班节省下来的宝贵时间，用于给自己充电，或者打另一份工，比浪费在路上要划算得多。你的房间面积大，不仅居住相对舒适，也是你今后出售时价格的谈资。
至于地段，能往关内靠尽量选择关内，因为它关系到的因素很多，况且现在关内的性价比相对不错。如果预算实在够不着关内，那么记住一个准则，往各大片区所对应的中心区靠拢。楼龄和户型方面，不应当简单的参考建筑年代，而要把建筑特征、物业因素都考虑进去。比如说，有些2000年的盘，符合现在的设计理念，户型方正实用十分理想。但同样有些2000年的盘，仿佛属于上个世纪的建筑。因此，差不多同时开盘的两个楼盘的面貌其实也可以相差很远。
结束语
大部分专家缺就缺在部分人只会写通篇理论，缺少实战经验，所以很多结论都是不完整的，甚至成了反向指标。理论的东西，公园森林在房网曾经也写过，但是公众号我更倾向写实际的心得体会，像一个老朋友一样有真情实感。面对任何时候都要敬畏的市场，自己当然也有很多不足。我最大的欣慰是，很多粉丝跟我说，看公园姐姐的文章，感觉是面对面一样，没有距离感。
如果有时间和精力，我在今后的文章里也会逐渐教大家怎样去实盘把握一套房源的价值。可更多情况下，不仅是首次置业，还是多次置业，如果没有1000+次的看盘实战经历，一个人对楼市方方面面的认知仍然是贫瘠的，它需要量的堆积，没有捷径。投资客为什么眼光又准又毒，那都是几千次看盘锻炼出来的盘感。你当然没有投资客那么多精力，要么求助于专业人士，要么当你还处于存钱积累这样一个过程的时候，你就可以提前了解楼市，而不是等你资金到位决定置业的时候才开始匆匆准备。
祝各位中秋快乐，事事圆满！
