主要观点总结
本文主要介绍了深圳金融企业的聚集情况，金融产业的紧耦合型生态系统决定了金融企业的分布特点。深圳金融企业主要分布在福田CBD和前海片区，这两个片区具有显著的金融引力。未来，独特的金融资源禀赋及高密度优质办公楼供应将继续构筑两区对金融业租户的强引力。跨境金融业务是深圳金融业未来持续发展的强劲续航力。不同类型金融企业选址关键词也有所不同，金融企业选址的核心考量项是交易数据的安全性。对于业主和金融企业，本文提出了一些建议和启示。
关键观点总结
关键观点1: 深圳金融企业聚集的特点和趋势
深圳金融企业主要聚集在福田CBD和前海片区，这两个片区具有显著的金融引力。未来，这两个片区作为深圳中央金融区的吸引力将持续增长。
关键观点2: 跨境金融业务的重要性
跨境金融业务是深圳金融业未来持续发展的强劲续航力，促进了银行、证券/基金和保险公司相关业务的快速发展。
关键观点3: 不同类型金融企业选址的关键词
金融企业选址的核心考量项是交易数据的安全性。不同类型的金融企业因业务区别在选址策略上也呈现一定差异，例如证券和基金类企业倾向于入驻同业集聚区域，保险公司则注重楼宇的电梯系统和交通便捷性。
关键观点4: 对业主和金融企业的启示和建议
业主应重视硬件维护，提供灵活的租约条款，刻意打造租户群落，争取绿色认证以提升楼宇吸引力。金融企业租户应重新审视租约，抓住搬迁升级窗口期，综合考虑企业整体运营成本，租用绿色认证楼宇以践行企业ESG战略。
正文
金融产业的紧耦合型生态系统决定了金融企业的分布具有高度集中的特点。金融行业一二级市场机构之间、及其与交易所、监管机构和金融服务机构间交织着复杂且高频的业务互动，决定了其物理位置上的集聚效应。凭借强势的金融资源——深交所的吸附效应，福田中心区毋庸置疑为深圳金融企业最扎堆的片区。但梳理深圳甲级办公楼金融存量需求的演变趋势，我们发现，随着新增供应不断交付和政策加持，深圳金融企业分布已经由福田CBD的单一主导逐渐转变为福田CBD和前海双中心共同发力的新态势，业已形成中央金融区的整体格局。截止2024年上半年，49.0%的存量金融需求分布在福田CBD，位居全市第一，但前海的存量金融需求则实现了快速增长，2022年-2024年上半年新租需求占比高居全市第二，保持在20.0%左右。细分行业方面，福田CBD传统金融需求表现更胜一筹，为证券和基金类企业的首选之地；而前海在跨境金融政策推动下，保险和银行类租户需求占比均为福田CBD的2倍有余。
与此同时，金融业租户净流入彰显了两个片区显著的金融引力。2023年至2024年上半年，福田CBD从外区迁入金融企业的租赁面积是迁至区外金融企业面积的2.5倍，该数字在前海更是高达13.3倍。
着眼未来，独特的金融资源禀赋及高密度优质办公楼供应将继续构筑两区对金融业租户的强引力。结合深圳金融资源分布与截止2027年优质办公楼及绿色楼宇的片区分布来看，福田CBD和前海作为深圳中央金融区双核心的吸引力将持续增长。
跨境金融业务是深圳金融业未来持续发展的强劲续航力，作为国家的金融示范区以及依托前海深港现代服务业合作区，深圳在2012至2016年密集推出了一系列跨境金融政策，促进了银行、证券/基金和保险公司相关业务的快速发展。深圳银行业和保险业资产总额在过去六年间实现了10%和9%的年均增长，而证券交易额更是以年均35%的高速增长。2023年，深圳证券交易所股票交易额保持亚洲第一、全球前三，交易额超120万亿元。展望未来，跨境金融新业务的持续赋能将推动金融细分行业需求的发展，进而巩固其上升发展的态势。
跨境业务带动下，深圳金融业发展长期向好，其作为深圳优质办公楼重要支柱的地位也将得以稳固。我们梳理了深圳四大金融业细分需求行业详细的选址要求，并按照选址要素优先度排序提炼出其选址关键词，从而为业主和金融企业提供参考。
总体来看，核心资产——交易数据的安全性是金融企业选址的核心考量项，因此电力系统、空调系统、楼板承重能力以及电信通讯设施成为除保险业外其他三类金融主力行业（银行、证券和基金）选址决策的关键要素。此外，绿色认证也是楼宇吸引力的加分项。
不同金融企业因业务区别在选址策略上也呈现一定差异。证券和基金类企业，鉴于监管业务办理的便捷性及与金融机构间频繁的业务互动，倾向于入驻同业集聚区域且邻近监管机构；同时，为优化客户接待体验，对楼宇品质要求较高。而保险企业因其员工密集度较高，对楼宇的电梯系统的承载能力与交通便捷性提出了较高要求。具体来看，每个行业选址的关键词总结如下（详细分析见报告正文）：
备注：选址要素重要性排序由上至下依次递减
数据来源：CBRE研究部，2024
未来四年，深圳优质办公楼市场预计将保持高供应量，项目间竞争态势仍将持续。因此，有效吸引并锁定金融业租户——办公楼关键租户群体的核心力量，将成为中央金融区乃至更广区域项目战略规划的重中之重。基于我们的深入分析，针对业主方，特提出以下具体建议：
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硬件维护为重中之重。
位于中央金融区福田CBD和前海的项目，若已配备高规格电力、空调和电信系统，则需强化对这些硬件的维护管理，旨在最大限度的留住现有金融租户并持续吸引金融类新租户入驻。
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提供灵活的租约条款可增强金融租户的稳定性。
金融租户多倾向于签订5-8年的长租约，外资租户租期则更为长久。在降本增效的大环境下，选址决策更多的比较项在于租期内的租金递增率。业主在新签约或续签时可采取策略性的租金递增率折让优惠，由此构建长期稳定的入驻率。
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租户群落的刻意打造可以提升金融租户粘性。
金融产业紧密型生态系统特性令其对同业集聚度要求较高，楼宇若能利用大型金融租户的虹吸效应或聚集众多金融租户形成小型的金融楼宇垂直生态系统，将极大地增强金融租户的粘性。
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绿色认证及良好的楼宇形象是重要的加分项。
相较于其他行业，金融行业凭借良好的租金承受能力，更倾向于选择绿色认证的楼宇为其高学历员工提供优质的工作环境。楼宇业主应争取如LEED等绿色类的认证以吸引金融租户，此举也可为业主带来长期的能耗与资源节省。
同样，对于金融业租户来说，市场租金调整的黄金窗口期是实施搬迁升级及成本节省的良好契机，甄选适合的楼宇以及获取良好的租约条件对于企业未来发展具有举足轻重的意义。具体而言，主要包括以下几点：
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重新进行租约审视，抓住搬迁升级窗口期。
经济修复缓慢叠加深圳未来四年充沛的供应量的背景下，租户有望在谈判中争取到包括延长免租期、优化租约内递增率等在内的更为有利租约条件。
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办公选址应综合考虑企业整体运营成本。
金融产业的紧密型生态系统决定了其选址考量远超单一的租金成本，选择金融属性较强的区域形成同业集聚能为企业带来在业务拜访和客户开拓方面隐形成本的显著节省，如交通和客户维护费用等。
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租用绿色认证楼宇，践行企业ESG战略。
租赁绿色楼宇在提高员工工作体验和归属感方面起着重要的作用，不但能提高员工的工作舒适度以及改善员工的的身体健康，而且工作效率也得以提升，进而令企业的员工稳定性进一步提高。
深圳作为全国金融中心之一，凭借独特的政策优势在金融创新和开放方面始终走在前列。金融业作为深圳优质办公楼市场重要的需求来源，对其租赁特性的深入探究对业主和租户来讲都具有重要的意义。CBRE矢志不渝地为业主及租户提供专业卓越的服务，凭借对金融行业的深刻洞察，精准助力业主制定高效的招商策略，同时协助金融业租户实现最优租赁方案。
金融业的产业属性决定了其选址具有自身独有的规律和特点，从而在楼宇匹配和租约条件上展现出一定的特殊性。对于金融企业而言，迅速锁定最为匹配的楼宇并确定最优的租约条款，对其综合运营成效至关重要。CBRE将凭借对金融业选址的专业把握，将为企业租赁战略提供坚实的助力。
