绿城击退龙湖，楼面价1.69万拿下番禺广场地块

又打起来了。

刚刚，经过2轮报价，绿城 夺得番禺广场TOD旁的中银南地块，总价5.08亿，楼面价1.69万/平，溢价率2%。

今天的主角，还是上次见到两位， 与龙湖合作的南通亚伦，早就对番禺摩拳擦掌的绿城 。

继洛浦新光东侧地块之后，双方是第二次盯上同一块地了 。

8.30分，龙牌就率先出价，随后在限时竞价前，绿城跟上了报价。

这也是今天番禺拍出的第一宗地，紧接着的11点，还有广州南站地块出让，一家大型开发商将会继续支持南站板块发展。

对于，未来的买家来说，中银南地块的几个特点：

①番禺广场核心位置，左右两边是TOD广场的建设和永隆综合体的建设，有新预期，建好以后，番禺广场就是完全体了。

② 配套全面， 番禺广场地铁上盖，3+18+22，直达珠江新城、琶洲、客村、天河北。

③居住氛围舒适，板块 学校有东兴小学 、德兴小学， 商业有万科里、永旺梦乐城，周边以成熟二手小区为主，所见即所得。

④没什么噪音，和主干道清河东路、番禺大道有退距，两北面和东面的高楼也会挡住噪音。

⑤南向望番禺广场TOD、还有江景。

⑥阳台率20%新规产品+ 公建化外立面，项目颜值会和板块统一，这是琶洲南、面粉厂的待遇。

计划 沿着3号线、18号线、22号线通勤买房，又追求城市界面和全面配套的话，可以多关注下中银南地块。

我们拆开，一个个聊。

·多轨交汇，番禺广场地铁上盖

地块位于中银大厦南侧，此前一直被用作停车场， 西面是番禺广场TOD，东面是永隆综合体。

地铁站E口在地块内，还是一条多轨交汇的地铁站，去哪都很方便。

3号线： 珠江新城、天河北、 长隆万博、客村、机场

18号线： 珠江新城东、琶洲、东站、南沙

22号线： 南站、白鹅潭、芳村

在出让文件中，地 块鼓励地铁口与商业裙楼进行一体化设计。

这也意味着，未来项目靠近番禺广场的商业裙楼，很有可能会连接地铁口 ，中银南地块也算是地铁上盖项目了。

中银南地块很特殊的一点在于，其距离各个配套都近，又离主干道番禺大道和清河东路有距离，周边是社区小路，噪音影响很小。

而且，考虑到未来番禺广场TOD大花园的建设，地块靠近广场的这边不允许设置行车出入口，从小区走到番禺广场会更安全。

整个番禺广场的外立面效果也会更统一。

·教育短板，统筹周边东兴小学

项目不配建学校，大概率 还是统筹读周边的东兴小学。

·生活配套成熟，居住氛围安逸

番禺广场发展了那么多年 ，居住环境和商业氛围都不错。

地块旁边是 基盛万科里 ，走多一条街有 永旺梦乐城 ，一个地铁站的距离还有个在建的 龙湖天 街 。

这也是广州 首座龙湖天街Mall，体量约13万平的盒子商业，应该会比现在的两座商场更好逛，最近正式动工， 进度快 。

除了消费商业配套，城市界面并不老旧。

核心区房子，大多是二手小区，虽然年纪大了，但还是比较体面的。

2023年落成运营的番禺图书馆，已经是新晋网红打卡地了。

此外，还有市桥水道在南侧，地块可以看得到江景，永隆综合体的超高层地标，并不会阻挡地块的东南向视野。

·25岁的番禺广场，还有新预期

从1999年投资发展至今，番禺广场发展了25年，虽然万博成为了实质性的商业中心，灯红酒绿夜夜笙歌，但并不影响番禺广场的地位。

这里是番禺的行政中心，番禺区政府、税务局、财政局、教育局均位于此处。

还有中银大厦、万联证券等一批偏金融的企业，在此办公。

这是基本盘。

不过，自从2017年番禺广场TOD围蔽到今天，板块按下了暂停键。

大家期待着中轴广场和图书馆一起面世，但广场仍是一片烂泥地，而图书馆已经建起来了。

两个月前，番禺广场TOD规划设计，对外公示了两个方案，目标就是对标天河中轴的花城广场。

项目总投资13亿，已经公开招标，真正推进近在咫尺了。

另一边，则是永隆综合体，3月份已经吃过烧猪，12月份新规划已经获批， 总建筑面积13万平方米。

未来，永隆项目计划建设1栋170米高的地铁上盖大型综合体，以及三座150米的40层住宅楼。

这是番禺广场最重要的两个发展项目，一个新地标，一个新中轴广场。

中银南侧地块，就夹 在两者之间，未来景观会很好，搭配上项目公建化外立面，以及配建的商业裙楼，番禺广场一体性会更强。

参考珠江新城，这可能就是番禺版本的高德公馆。

·周边二十年老二手，潜在购买力

项目周边基本上都是十几二十年的居住社区，提供了庞大的置换需求。

附近的居民对这里是有感情的， 倾向原地置换。

当然，这也带来了一个问题，在贝壳上周边挂牌的二手房并不多，交易不太活跃。

在一个相对不活跃的二手市场，二手价格波动也会比较大。

作为一个自住板块，番禺广场是深得人心， 可以骂，可以接受价格波动，还是喜欢住。

同时，番禺广场是行政中心，有一定产业基础，政府公务员和金融机构的工作人员，是一个稳定的消费群体。

对于刚改项目来说，是消费中坚力量 。

·周边新房3.6-4万 /平，有利润空间

目前，板块在售 新房仅有路劲美的隽樾府，在售户型87、112、132平，均价约为3.6-4万/平。

87平310万能买到的小户型，已经基本清盘了大户型均价比较贵在3.8-4万/平，

项目户型、交标、质感做 得 不错，也是新规户型。